區(qū)塊鏈技術(shù)可能會從根本上改變消費者購買房屋的過程，以及金融機構(gòu)處理按揭貸款的方式，進而消除交易過程中的成本和摩擦，創(chuàng)建無懈可擊的交易記錄，并促進幾乎即時的結(jié)算。
全球住房按揭貸款市場估計有31萬億美元的市值。66%的美國人有房貸，而在英國和中國，這個比例高達70%。住房按揭貸款是金融市場的一個組成部分，對全球很大一部分人口來說，這個業(yè)務(wù)都是本土化的。
按揭貸款的平均交割成本通常在房產(chǎn)價格的2%至5%之間，包括經(jīng)紀費、貸款發(fā)放費、承銷費、鑒定費、律師費等等。這意味著，對于一套25萬美元的房子，買家需要支付5000至12500美元才能獲得按揭貸款。
按揭貸款的過程是高度集中的，中間充斥著中間商，他們每個人都在總成本中增加自己的加價—這是區(qū)塊鏈可以處理的完美目標。
普華永道的一份報告稱:
區(qū)塊鏈技術(shù)可能會從根本上改變消費者購買房屋的過程，以及金融機構(gòu)處理按揭貸款的方式。具體來說，這項技術(shù)可以消除交易過程中的成本和摩擦，創(chuàng)建無懈可擊的交易記錄，并促進幾乎即時的結(jié)算。
穆迪表示，在房產(chǎn)按揭市場，基于區(qū)塊鏈的應(yīng)用程序每年節(jié)省的成本可能高達17億美元，巴克萊(barclays)前老板安東尼?詹金斯(Antony Jenkins)認為，節(jié)省的時間可能同樣重要:
“隨著時間的推移，你會看到諸如此類的事情，比如，在10分鐘內(nèi)發(fā)放按揭貸款，你會看到在兩分鐘內(nèi)發(fā)放信用證”
但這些說法有多現(xiàn)實?區(qū)塊鏈的確切影響會在哪里?
典型的按揭申請程序
目前的按揭貸款申請流程嚴重依賴紙張、勞動密集型、耗時且昂貴。這在很大程度上是由于許多第三方服務(wù)提供商都參與了這一過程，比如測量師、律師、信貸機構(gòu)和產(chǎn)權(quán)契約辦公室。
當買方和賣方同意房產(chǎn)交易,買方將從他們的銀行申請按揭貸款,其中包括提供銀行對賬單等幾項文檔證明收入,現(xiàn)有貸款信息(如適用),同意一個外部信用報告公司編制的信用報告。
為了確定估計的貸款金額，銀行還會聯(lián)系鑒定人進行初步的財產(chǎn)評估，然后根據(jù)從買方和多個第三方獲得的信息開始信貸審批程序。
接下來，銀行將與賣方所述的土地注冊處確認財產(chǎn)所有權(quán)。一位鑒定人被要求做最后的物業(yè)估價，以便它能與被批準的信貸金額交叉核對。
然后，銀行可以將其決定通知買方和其律師，然后就簽署按揭貸款協(xié)議和按揭契據(jù)作出安排。簽署文件后，銀行開始提取資金，并通知土地注冊處辦事處更新契約。在美國，這個申請過程可能需要30到60天的時間才能完成。
按揭申請過程中的瓶頸
傳統(tǒng)的按揭申請流程導(dǎo)致3個主要問題:成本增加，處理時間延長，缺乏透明度。
目前的交易流需要信貸機構(gòu)的第三方投入，以幫助評估貸款資格，承銷商計算并確保抵押貸款提取的準確性，調(diào)查者提供最新的房地產(chǎn)估值，律師起草法律文件，產(chǎn)權(quán)辦公室確認和更新所有權(quán)。
這些職能中的每一個都可能需要一個龐大的管理團隊來處理實際的文書工作。2015年，普華永道(PWC)報告稱，“按揭貸款平均申請文件有500頁，這個數(shù)字近年來呈上升趨勢，而不是下降。” 有一些機構(gòu)的報告認為牽涉的文件可能多達2000頁。
每一筆交易通過的中介都將增加1%到2%的物業(yè)成本。不僅僅是增加的費用，他們每個角色還增加了自己額外的處理時間，導(dǎo)致了一個漫長的過程。
最后，需要的應(yīng)用文檔缺乏透明性。銀行賬戶、業(yè)權(quán)契約和政府記錄由不同的機構(gòu)持有。當一個人申請按揭貸款時，經(jīng)紀人、信貸機構(gòu)、銀行人員和其他第三方代理將需要了解這些信息，以確定貸款是否應(yīng)該被批準。獲取這些信息通常通過手工流程，比如發(fā)送電子郵件請求，幾天后通過電子郵件接收信息。
一旦批準抵押貸款,每一個機構(gòu)的信息需要更新,即地契需要表明,所有權(quán)已經(jīng)易手,抵押貸款的銀行現(xiàn)在將記錄你的名字，來如果有貸款申請，信貸機構(gòu)可以獲取你的這些信息。
這同樣是手工完成的，每次信息傳遞時，它都會從一個分類帳轉(zhuǎn)移到另一個分類帳。這不僅需要額外的第三方代理來確認這些交易，而且這意味著這種以紙張為基礎(chǔ)的、主要是人工的流程很容易出現(xiàn)人為錯誤，導(dǎo)致進一步的延遲和成本累積。
區(qū)塊鏈如何應(yīng)用于按揭過程?
為了批準一個信用額度,銀行需要依靠從測量員,律師事務(wù)所,信貸機構(gòu)等等準確的信息。如果所有必需的信息安全地存儲在一個分布式網(wǎng)絡(luò)，每個代理更新他們的信息的一部分,銀行可以很容易地從這個網(wǎng)絡(luò)獲取他們所需要的各種信息,而不需要依賴于個人,紙質(zhì)通信的第三方供應(yīng)商，這包括法律文件的數(shù)字化副本、財產(chǎn)估價和產(chǎn)權(quán)契約。
區(qū)塊鏈可以用來為每個房產(chǎn)創(chuàng)建一個數(shù)字ID,使財產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)變得可追溯。除了使房地產(chǎn)市場流動性更強之外，純粹從按揭貸款應(yīng)用的角度來看, 這個數(shù)字ID將包括一連串的所有權(quán)和當前市場估值信息,允許銀行快速檢驗當前的所有權(quán)狀態(tài)或確認市場價格,可能減輕地契流程和調(diào)查員介入的需要。
分布式賬本還可以更進一步，通過智能合約應(yīng)用消除對某些中介的需求。智能合約只能在特定條件完成后才能執(zhí)行，比如只有在按揭文件數(shù)字化簽署后，借款銀行批準了按揭，資金就會轉(zhuǎn)移到賣方銀行后，才可以將資金釋放給賣方。
其結(jié)果是，在按揭貸款申請鏈中，代價高昂的律師的某些角色可能會變得多余。數(shù)字商業(yè)咨詢和技術(shù)服務(wù)提供商Synechron估計，移除中介機構(gòu)節(jié)省下來的成本很容易達到數(shù)十億美元:
“通過自動化和確保按揭貸款流程，一個基于區(qū)塊鏈的系統(tǒng)可以協(xié)調(diào)和識別代理和中介，可以降低金融機構(gòu)的運營成本、費用和欺詐。我們估計，如果一個抵押貸款機構(gòu)貸款帳面價值為977億美元，將可節(jié)省1.77億美元。
該咨詢機構(gòu)亦認為區(qū)塊鏈將可大大縮短申請審批時間:
區(qū)塊鏈技術(shù)預(yù)計將使整個按揭貸款鏈條的總交易時間減少25%，即從40天減少到30天。如果政府建立一個以區(qū)塊鏈為基礎(chǔ)的產(chǎn)權(quán)登記處，預(yù)計這一數(shù)字將進一步下降25%至20天。
采用案例：
中國交通銀行(bank of Communications)于2018年9月利用區(qū)塊鏈發(fā)行了價值13億美元的數(shù)字按揭貸款，而世界第四大銀行中國農(nóng)業(yè)銀行(Agricultural bank of China)則通過區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)發(fā)行了價值約30萬美元的農(nóng)業(yè)用地貸款。
同樣,在俄羅斯,國際中央合作銀行的子公司通過一個叫做Masterchain blockchain的平臺,發(fā)行了一個完全數(shù)字抵押貸款， 這是俄羅斯中央銀行發(fā)起的基于以太坊的平臺， 確保銀行和其他金融機構(gòu)之間快速、的安全通信,并允許用戶快速確認客戶數(shù)據(jù)的準確性。
完整的抵押文件是在Masterchain上構(gòu)建的DDS(分散存儲系統(tǒng))上發(fā)布的，然后通過電子簽名進行驗證，并發(fā)送到國家財產(chǎn)登記處進行檢查。在所有的文件被檢查和簽署之后，一個按揭令牌被發(fā)出，進入銀行的文件存儲。
中銀香港(BOCHK)利用區(qū)塊鏈處理了85%的按揭貸款相關(guān)的房地產(chǎn)估值。據(jù)該行信息技術(shù)部門總經(jīng)理Rocky Cheng Chung-Ngam說，要準確計算每月的按揭還款，這些房地產(chǎn)估值是必需的:“過去，銀行和(房地產(chǎn))估價師必須交換傳真和電子郵件，才能出示和交付物理證書?，F(xiàn)在這個過程可以在區(qū)塊鏈上在幾秒鐘內(nèi)完成。
還有一些初創(chuàng)公司正在使用區(qū)塊鏈來簡化按揭貸款申請流程。
Moneycatcha提供了兩個基于區(qū)塊鏈的解決方案，使得使用區(qū)塊鏈使貸款申請更便宜和更快。Homechain是一款端到端區(qū)塊鏈解決方案，可以快速、安全地從第三方數(shù)據(jù)提供商(包括土地辦公室和政府機構(gòu))獲取和驗證數(shù)據(jù)，而Regchain則用于貸款申請中的實時風險監(jiān)控。正如該公司創(chuàng)始人露絲?哈瑟利(Ruth Hatherley)所解釋的那樣:
我們的應(yīng)用程序編程接口提供了一套優(yōu)越的數(shù)據(jù)，并定期更新它，所以我們可以在30秒內(nèi)，給任何機構(gòu)提供他們住房貸款組合的一個最新的，準確的看法”。
Block66是另一家希望利用該技術(shù)提高透明度、簡化資本配置和克服地域借貸限制的初創(chuàng)企業(yè)。他們的目標是建立一個預(yù)先審查過的借款人市場，借貸者可以進入這個市場。Block66銀行首席執(zhí)行官Joe Markham表示，他們的平臺正在開發(fā)一種新型的抵押貸款平臺:
“我們的區(qū)塊鏈平臺將存儲政府法規(guī)、貸款人提供的內(nèi)部指引，以及直接從消息來源獲得的申請者及其財產(chǎn)信息。”
其他初創(chuàng)公司包括Homelend和Viva。前者通過p2p平臺使用區(qū)塊鏈眾籌按揭貸款，后者也使用類似的概念。
需要克服的挑戰(zhàn)：信息安全和法律框架
目前主要的挑戰(zhàn)是，許多個人和敏感信息將存儲在基于區(qū)塊鏈的按揭網(wǎng)絡(luò)上，雖然區(qū)塊鏈的固有安全性是強健的，但是可能會有幾個第三方代理插入到網(wǎng)絡(luò)中從而產(chǎn)生安全弱點。因此，信息安全應(yīng)該是首要任務(wù)，需要做大量工作來確保客戶在線數(shù)據(jù)的安全。
最后，如果我們真的希望看到基于區(qū)塊鏈的按揭貸款成為主流，那么與監(jiān)管機構(gòu)的合作以及在不同司法管轄區(qū)遵守法律框架將是另一個需要克服的挑戰(zhàn)。
美國證交會主席杰伊?克萊頓(Jay Clayton)表示:“用通過分布式分類帳——區(qū)塊鏈紀錄的企業(yè)利益來取代中央分類帳上記錄的傳統(tǒng)企業(yè)利益，可能會改變交易的形式，但不會改變交易的實質(zhì)。”
克萊頓的意思是，某些法規(guī)和法律適用于按揭貸款交易，不管按揭貸款是通過傳統(tǒng)渠道或區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)發(fā)行的。
監(jiān)管者需要監(jiān)管細節(jié),如所有權(quán)轉(zhuǎn)移,電子簽名等。還有的問題是智能合約的法律約束力。必須做更多的工作和研究來確定智能合約是否被現(xiàn)有法律涵蓋，或者立法機關(guān)必須制定新的法律來覆蓋區(qū)塊鏈和智能合約交易。
按揭貸款并不是只影響一小部分人的事情，大多數(shù)人會在某個時候申請按揭。同樣，這是一個昂貴和耗時的過程，充滿了復(fù)雜、摩擦和不透明。
大量的相關(guān)利益，加上巨大的改進空間，意味著我們可能會看到投資和用例在未來顯著增加。而事實上，這并不是一個旨在消除傳統(tǒng)貸款機構(gòu)、而是改善其系統(tǒng)的過程，這應(yīng)該會進一步推動投資和發(fā)展。德勤(Deloitte)銀行和技術(shù)咨詢主管埃里克?皮西尼(Eric Piscini)表示，情況很可能是這樣:
“我不知道這是否會讓銀行退出這一過程——我認為這將使它們的效率更高。也許他們會更精簡，因為他們不需要像過去那樣有那么多的人來管理這些流程。”
真正的前景是，區(qū)塊鏈有可能徹底改變按揭貸款行業(yè)，它將使交易雙方，即客戶和金融機構(gòu)受益。
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