近年來，房地產(chǎn)庫存高企一直是社會各界高度關(guān)注的話題。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，未來發(fā)展風(fēng)險與機(jī)遇并存，在“不創(chuàng)新，就得死”的生存壓力下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷自我革新，謀求轉(zhuǎn)型，探索未來突破之路。對于未來，商業(yè)地產(chǎn)會如何發(fā)展呢？
一、商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力增大
2016年4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2016年1-3年國家房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，全國房地產(chǎn)整體銷售、投資數(shù)據(jù)回暖明顯，去化方面住宅市場表現(xiàn)明顯好于商業(yè)物業(yè)市場（如下圖1、2）。2016年1-3月份，全國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，增速較1-2月份提高4.9個百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.5%。商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點(diǎn)。其中住宅銷售額增長60.3%，辦公樓銷售額增長69.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.2%。
商業(yè)地產(chǎn)市場銷售放緩，與其供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，目前我國商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有如下特點(diǎn)：
1、商業(yè)地產(chǎn)供銷比失衡，整體供應(yīng)量過剩
近十多年來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)增速顯著快于住宅開發(fā)投資增速。與此同時，我國各類型物業(yè)在土地出讓和銷售環(huán)節(jié)的業(yè)態(tài)占比背離，年度商業(yè)用地占到房地產(chǎn)用地出讓總量30%左右，而每年度商品房銷售中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售占比僅在10%左右。這直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)每年度供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求，待銷售庫存逐年累積，成為房地產(chǎn)去庫存的重點(diǎn)與難點(diǎn)。
2、商業(yè)物業(yè)供給存在結(jié)構(gòu)性失衡，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)空置率失衡
在商業(yè)物業(yè)整體過剩的情況下，商業(yè)物業(yè)空置率還存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的失衡。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國30個大中城市約有1300萬平米商業(yè)項(xiàng)目入市。預(yù)計(jì)2016年將有1800萬平左右的商業(yè)物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。2015年，一線城市的商業(yè)空置體量達(dá)342.9萬平方米，平均空置率達(dá)7%；二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米，平均空置率高達(dá)21%；三線城市最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬平方米，平均空置率高達(dá)28%。商業(yè)物業(yè)空置率與住宅市場空置率一樣，呈現(xiàn)出由一二線城市向三四線城市遞增的特點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)快速開發(fā)的同時，存在大量商業(yè)物業(yè)盲目開發(fā)問題，導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)“有效供給相對不足，無效供給嚴(yán)重過剩”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)供給在結(jié)構(gòu)上的失衡，一方面導(dǎo)致大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)空置浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致市場消費(fèi)需求得不到滿足，出現(xiàn)“海淘”等消費(fèi)形式大量出現(xiàn)，不利于商業(yè)整體發(fā)展。根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，目前全國42個重點(diǎn)城市699家購物中心，中端和中低端購物中心空置率均超過15%，居高不下。與之相對的是目前我國各類型商業(yè)物業(yè)總體量中中端物業(yè)類型占比明顯較高，出現(xiàn)供應(yīng)過剩；中低端則面臨淘汰，難以迎合需求；而中高端物業(yè)空置率相對較低，仍處于正向擴(kuò)張中。
二、未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇
1、房地產(chǎn)營改增短期內(nèi)利好商業(yè)地產(chǎn)去庫存
國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署全面推開營改增試點(diǎn)，3月24日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（即財(cái)稅【2016】36號文），文中公布了尚未營改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。此次營改增，涉及商業(yè)地產(chǎn)包括“房地產(chǎn)營改增稅率確定為11%”
“2016年5月1日之后購入的不動產(chǎn)，可以申報(bào)抵扣不動產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻诌M(jìn)項(xiàng)按60%和40%的比例分?jǐn)傇诓粍赢a(chǎn)購入后兩年內(nèi)進(jìn)行抵扣”。將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于將稅負(fù)傳遞給下家，短期內(nèi)利好商業(yè)地產(chǎn)去庫存。
2、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革
2016年1月，習(xí)近平在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)時指出，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革特別是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是“十三五”的發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)之一。對于庫存高企的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)積極把握好“供給側(cè)”改革帶來的機(jī)遇，深刻理解消費(fèi)者需求特征與消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，提供個性化、多元化的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，提升商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理能力與運(yùn)營品質(zhì)，加快商業(yè)物業(yè)庫存去化。
3、互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)地產(chǎn)模式顛覆與創(chuàng)新
2015年政府工作報(bào)告首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”概念，隨著互聯(lián)網(wǎng)+大潮的高漲，受電商平臺的猛烈沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展似乎遇到瓶頸，銷售額、客流量出現(xiàn)振蕩式下滑，因此擁抱互聯(lián)網(wǎng)，利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行商業(yè)模式的顛覆與創(chuàng)新，提升成為商業(yè)地產(chǎn)突破重圍轉(zhuǎn)型之路，也是未來大勢所趨。
4、大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新：以租代售去庫存請輸入標(biāo)題
2015年兩會，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出要把“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”打造成推動中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)前行的“雙引擎”之一。借著政府鼓勵“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的時代潮流，共享經(jīng)濟(jì)的興起，創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存提供了另一種路徑。WeWork（聯(lián)合辦公租賃空間運(yùn)營商）便是萬科前副總裁毛大慶的創(chuàng)業(yè)方向。在“毛大慶們”看來，做“二房東”，“以租代售”就是瞄準(zhǔn)如何釋放空間資產(chǎn)價值，盤活存量商業(yè)。
三、標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，多年野蠻生長，已讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由藍(lán)海變?yōu)榧t海，未來發(fā)展風(fēng)險與機(jī)遇并存，在“不創(chuàng)新，就得死”的生存壓力下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷自我革新，謀求轉(zhuǎn)型，探索未來突破之路。
1、跨界，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)+
隨著個性化消費(fèi)時代來臨眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，由傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)運(yùn)營向商業(yè)綜合運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，探索商業(yè)領(lǐng)域的跨界與創(chuàng)新，嘗試商業(yè)+文化+科技+健康+旅游等，提升商業(yè)的經(jīng)營品質(zhì)，強(qiáng)化商業(yè)物業(yè)的體驗(yàn)。
2、商業(yè)地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的全面革新
商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+不應(yīng)該僅僅是商業(yè)物業(yè)的硬件與互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟件技術(shù)簡單的“物理”性相加，更應(yīng)該是互聯(lián)網(wǎng)思維對商業(yè)物業(yè)甚至是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體商業(yè)模式的全面革新再造。實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+全面革新的具體方式：
3、并購整合將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開疆?dāng)U土的重要策略
目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兩級分化趨勢加劇。在行業(yè)整體性出現(xiàn)銷售與利潤下降的同時，具有專業(yè)運(yùn)營能力與資金優(yōu)勢的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、基金可以抓住機(jī)遇順勢發(fā)展壯大，并伺機(jī)收購，擴(kuò)大并鞏固疆土。2014年，睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬曾預(yù)言“未來五年內(nèi)一定會進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的存量重整時代”，未來行業(yè)洗牌、并購整合將大面積發(fā)生。通過并購整合實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖快速擴(kuò)張也將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重要的戰(zhàn)略發(fā)展策略之一。
4、大資管將成為商業(yè)地產(chǎn)主流模式
作為泛金融類產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的“投融管退”四個環(huán)節(jié)構(gòu)成一個完整閉環(huán)，而每一環(huán)都少不了資本的介入，傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式包括完全出售、混和持有、完全持有（現(xiàn)金流滾資產(chǎn)）多是資本在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，而這一模式成立的基礎(chǔ)在于，銷售型物業(yè)的溢價極高。當(dāng)行業(yè)利潤率下降，資本成本上升時，借款模式就不再匹配商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需求。這種情況下，“以商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理方與投資方分離”為核心特征的大資管時代呼之欲出。
商業(yè)地產(chǎn)大資管實(shí)際上是對商業(yè)地產(chǎn)金融屬性的再強(qiáng)化。它的出現(xiàn)一方面是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，另一方面是由于商業(yè)地產(chǎn)去化困難導(dǎo)致開發(fā)商和運(yùn)營商被迫演變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)“資產(chǎn)管理公司”。商業(yè)地產(chǎn)“大資管”將向更加偏金融領(lǐng)域的泛資產(chǎn)管理回歸，商業(yè)運(yùn)營管理作為商業(yè)地產(chǎn)“大資管”的配角地位將獲得行業(yè)的共識。而目前大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正在積極進(jìn)行大資管模式的嘗試與創(chuàng)新。如萬科成立自有資本平臺——萬丈資本，對市場上的商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)進(jìn)行收購、改造、功能提升，并進(jìn)行資本運(yùn)作。
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