本文節(jié)選自《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》，該書系巴曙松教授和高級分析師楊現(xiàn)領(lǐng)博士的又一力作，由廈門大學(xué)出版社于2015年7月份出版。本書聚焦于國際知名房地產(chǎn)電商企業(yè)生存與發(fā)展之道，重點分析移動互聯(lián)網(wǎng)時代的房地產(chǎn)行業(yè)大轉(zhuǎn)型，為中國“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)尋找下一個風(fēng)口。下文為書中摘編內(nèi)容，敬請閱讀。
一、導(dǎo)言
提起房地產(chǎn)估值服務(wù)，人們首先想到買賣二手房申請貸款時，用房產(chǎn)作抵押的估值，這是典型的傳統(tǒng)估值服務(wù)。傳統(tǒng)的估值服務(wù)一般是客戶與評估機構(gòu)通過電話或者Email等方式進行聯(lián)動。整個評估服務(wù)的流程，從評估委托、評估師現(xiàn)場查勘及市場調(diào)查，到評估報告的撰寫、紙質(zhì)報告送達客戶，一般歷時3~4天。這是房地產(chǎn)評估行業(yè)最為簡單的業(yè)務(wù)，即使這種類型業(yè)務(wù)，服務(wù)的流程也沒做到標(biāo)準化，造成時間和經(jīng)濟成本增加。傳統(tǒng)的估值服務(wù)僅是一次性的，且服務(wù)的方式和內(nèi)容更為簡單，不能為客戶提供更多衍生服務(wù)，不能滿足時代特征下客戶對于服務(wù)的升級要求。
在互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)的估值服務(wù)行業(yè)怎樣站在風(fēng)口？方向和出路在哪里？傳統(tǒng)不能固守20多年的評估經(jīng)驗，而應(yīng)重新審視客戶的需求，了解市場的動向，掌握新的技術(shù)，創(chuàng)新升級服務(wù)。通過借鑒國際同類服務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r，挖掘、引導(dǎo)國內(nèi)市場需求，在服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式上做到“迎合、升級與創(chuàng)新”，尋求企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。
隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的強勢涌入，互聯(lián)網(wǎng)思維開始逐漸滲透到各種房地產(chǎn)估值服務(wù)，新需求、新產(chǎn)品、新思想不斷衍生，一場革命性的行業(yè)轉(zhuǎn)型悄然開啟。在這樣的大背景下，傳統(tǒng)的估值服務(wù)顯露出的弊端已不能迎合時代的需求，市場選擇的是一種新型的，更全面、多方位的估值服務(wù)。
二、用戶對房屋數(shù)據(jù)的需求在變化
互聯(lián)網(wǎng)時代下客戶需求的改變主要表現(xiàn)在兩個層面：一是要求效率，來源于法定評估制度的弱化，詢價、核價、批量評估等需求；二是要求準確、依據(jù)充分，來源于報告使用者對風(fēng)險控制的需求。然而，估價機構(gòu)的現(xiàn)狀已經(jīng)落后于時代，不能滿足客戶對效率和準確度的要求。首先，估價測算與報告生成方式仍屬手工作坊式，項目管理與內(nèi)部管理粗糙，估價作業(yè)效率低下；其次，估價案例缺乏，參數(shù)、價格分析缺乏數(shù)據(jù)支持，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累不夠，估價結(jié)果的準確性和支持性不夠。
為積極應(yīng)對客戶需求的變化，在提升估價效率方面，業(yè)內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)“估價信息數(shù)據(jù)化”產(chǎn)業(yè)鏈，包括互聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)中的搜房估價、易居克而瑞估價、房價網(wǎng)及地產(chǎn)快機，中介機構(gòu)中的鏈家在線評估、電子樓盤字典，銀行的押品評估模型，稅務(wù)機構(gòu)的存量房批量評估等。在提升估價準確度方面，國內(nèi)一些軟件數(shù)據(jù)公司、銀行金融機構(gòu)以及多家房產(chǎn)評估機構(gòu)紛紛嘗試，尋求突破，已經(jīng)探索出多種解決方式，包括以“掃樓調(diào)查”為主要方式來建設(shè)住宅類房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，以回歸計算、基準價＋修正模型為主開發(fā)住宅類房屋自動估價（動態(tài)估價、批量估價）模型系統(tǒng)并加以應(yīng)用（價格指數(shù)、市場分析、個貸報告、押品重估等），以Excel鏈接、簡單網(wǎng)頁模型為基礎(chǔ)，開發(fā)以住宅個貸報告為主的估價操作（或輔助操作、報告生成）系統(tǒng)，以手機、平板電腦等移動終端為對象開發(fā)現(xiàn)場勘查采集工具系統(tǒng)等等。只不過上述方式在成本、維護更新、精度、估價對象類型、管理與應(yīng)用等方面或多或少受到限制。
數(shù)據(jù)作為估值作業(yè)的生命力之源，是高質(zhì)量估值結(jié)果的源頭和保證，同時，只有先保證了估值的準確性，才有資格去處理估值的效率問題。
三、何謂新型估值服務(wù)？
1.為存量房交易服務(wù)
一直以來，由于市場參與各方存在利益博弈，房地產(chǎn)市場長期處于信息不對稱狀態(tài)，信息量有限，及時性、透明度不足，已有的市場信息存在滯后、失真等問題。無論購房者、賣房者、租房者還是開發(fā)商、中介均渴望房產(chǎn)信息更加公開化、透明化與精準化。新型估值服務(wù)需要改變傳統(tǒng)的線下操作工作模式，提供在線自動估值以及價格走勢，使得價格信息更加透明、及時、準確，迎合客戶的需求，促進二手房交易的成功。
國外在該領(lǐng)域較為典型的機構(gòu)有Move、Zillow以及CoStar等，它們都是以房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，為消費者提供服務(wù)。Move擁有NAR（全美經(jīng)紀人協(xié)會）官方網(wǎng)站Realtor.com的永久性專營權(quán)，信息內(nèi)容直接來自全國超過800多個MLS，保證了房源數(shù)據(jù)的全面、及時、準確；Zillow核心優(yōu)勢在于其以房屋估值為核心，向客戶、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、抵押貸款公司、購房專家等提供房屋估值；CoStar則提供商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的相關(guān)服務(wù)。
在我國，隨著房屋數(shù)量的增加，新房交易將逐步向二手房交易過渡，存量房市場的全面爆發(fā)是大勢所趨。目前全國商品房存量已超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，保守估計到2020年商品房存量將達1.6億套。龐大的存量房交易衍生出來的金融服務(wù)和交易后服務(wù)市場空間極大。
2.為政府稅收服務(wù)
新型的估值服務(wù)可為稅務(wù)部門提供全面的房產(chǎn)基礎(chǔ)信息和準確的價格信息，從而避免納稅人瞞報、謊報房產(chǎn)信息及價格的行為。另外，批量的稅基評估為政府合理制定相應(yīng)的評稅方案提供參考和依據(jù)，保障納稅人的利益。
新西蘭及澳大利亞的QV公司、香港差餉物業(yè)估價署，均以市場估值為基礎(chǔ)，向政府決策部門提供稅基評估等服務(wù)。2013年，香港差餉物業(yè)估價署以855人的規(guī)模創(chuàng)造了149.11億元的差餉總收入，相當(dāng)可觀。
目前，房產(chǎn)稅開征在即，預(yù)計未來我國房產(chǎn)稅征收起點將超過5000億元，以稅基估值費用1%~2.5%的占比算，未來估價行業(yè)的估值費用也是相當(dāng)可觀的。
3.為銀行業(yè)提供服務(wù)
傳統(tǒng)的銀行押品估值服務(wù)僅局限于貸前的價值評估。在貸前評估方面，據(jù)統(tǒng)計，在我國約40%的貸款是由房地產(chǎn)做抵押的，而在美國約80%的貸款是由房地產(chǎn)做抵押，從美國的抵押情況可以看到我國未來房地產(chǎn)抵押的前景，從而可以看到貸前估值的前景。隨著新巴塞爾資本協(xié)議的出臺，要求銀行對貸后押品風(fēng)險進行監(jiān)管。
新型的估值服務(wù)將為銀行提供及時、批量的押品價格信息，幫助銀行對押品風(fēng)險做出及時正確的操作，全面管控押品風(fēng)險。傳統(tǒng)的估值服務(wù)不能滿足海量押品的短時間評估要求，必須依靠估值系統(tǒng)進行模型測算，從時效性、經(jīng)濟性來看，線上的新型估值服務(wù)是大勢所趨。
美國CoreLogic公司在銀行領(lǐng)域的服務(wù)已非常成熟，為銀行提供貸款的風(fēng)險管理、押品管理及咨詢等服務(wù)，自2010年上市以來，市值已達到28.31億美元，2013年全年的營業(yè)收入便達到13.31億美元。
4.為房地產(chǎn)投資服務(wù)
除了提供房產(chǎn)信息和較便捷的線上估值服務(wù)外，新型估值服務(wù)還可以提供房產(chǎn)的價格走勢、以大數(shù)據(jù)預(yù)測的未來價格，以及投資回報率等數(shù)據(jù)，這使得投資人的投資決策更具有參考性。從投資決策的制定到投資行為的發(fā)生及完成，新型估值服務(wù)貫穿房地產(chǎn)投資行為的始末。
美國CoreLogic公司除了服務(wù)銀行領(lǐng)域外，憑借著強大的數(shù)據(jù)積累，還提供資本市場的附加風(fēng)險分析、房地產(chǎn)動態(tài)估價報告等服務(wù)。
五、結(jié)語
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國存量房資產(chǎn)價值已超過200萬億元，如此大體量的存量房，無論是投資、保險、信托基金，還是進行資產(chǎn)管理，都需要大量的估值及附加服務(wù)，這對新型估值服務(wù)來說將是一個巨大的市場。
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責(zé)編：houlimin
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