日前，房地產(chǎn)中介世聯(lián)行披露的三季報(bào)顯示，其旗下金融服務(wù)收入高達(dá)3.75億元，同比增長(zhǎng)36.45%，是除“互聯(lián)網(wǎng)+”以外增速最快的業(yè)務(wù)板塊。
同為廣東大型房地產(chǎn)中介的合富輝煌中報(bào)顯示，截至6月30日，旗下P2P平臺(tái)合富金融經(jīng)營(yíng)規(guī)模超過12億港元，營(yíng)業(yè)額約3940萬港元，并“繼續(xù)看好房地產(chǎn)相關(guān)金融服務(wù)的發(fā)展前景”。
事實(shí)上，近年來，涉足金融業(yè)尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介的趨勢(shì)。從傳統(tǒng)的線下地產(chǎn)中介商，到創(chuàng)新性的房產(chǎn)O2O平臺(tái)、經(jīng)紀(jì)公司平臺(tái)等，各家中介公司紛紛加持金融杠桿，并不斷創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)，包括被各地金融監(jiān)管部門重點(diǎn)整頓的“墊資”、“首付貸”、“贖樓貸”、“尾款貸”等。
盡管產(chǎn)品花樣百出，但歸結(jié)起來，其底層金融工具大都依舊是P2P和小額貸款公司。如今，監(jiān)管已經(jīng)越加收緊，地方金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)乃至行業(yè)協(xié)會(huì)更是反復(fù)篩查其合規(guī)性。
玩法各異
秉承著買房場(chǎng)景和龐大的客流優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)中介出手互聯(lián)網(wǎng)金融。
合富輝煌于2015年9月上線了綜合投融資平臺(tái)合富金融，并陸續(xù)推出“萬家盈”、“萬家優(yōu)選”、“萬家易投”等產(chǎn)品。
世聯(lián)行涉足金融服務(wù)要更早一些，旗下信用貸款產(chǎn)品家圓云貸早在2013年就推出，以世聯(lián)小貸公司為放貸主體，對(duì)世聯(lián)代理的一手房輸送過來的客戶進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)，前提是要交齊首付。近日，世聯(lián)行的再融資申請(qǐng)引起監(jiān)管部門的關(guān)注，并收到證監(jiān)會(huì)的反饋意見通知書，通知書顯示：2016年上半年世聯(lián)行金融服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利額占毛利總額的四分之一，核心產(chǎn)品家圓云貸主要為擁有自有房產(chǎn)或已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同并付清首付款的申請(qǐng)人提供“消費(fèi)貸”、“裝修貸”、“家居貸”、“教育貸”、“車位貸”、“商工貸”等系列金融產(chǎn)品。
證監(jiān)會(huì)的通知書要求，保薦機(jī)構(gòu)核查世聯(lián)行金融服務(wù)業(yè)務(wù)的資金來源，該業(yè)務(wù)是否屬于P2P網(wǎng)絡(luò)借貸、股權(quán)眾籌業(yè)務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)金融整治的范圍。對(duì)比鏈家地產(chǎn)金融服務(wù)的違規(guī)行為，結(jié)合行業(yè)及政府監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，核查披露公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)的合規(guī)性及風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
鏈家地產(chǎn)自墊資事件之后，便引發(fā)了監(jiān)管的一系列“蝴蝶效應(yīng)”。近年來，鏈家擴(kuò)張速度驚人，先后并購(gòu)了成都伊誠(chéng)、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅等當(dāng)?shù)卮笮椭薪榉?wù)商，迅速搶占市場(chǎng)份額。其金融板塊包括2006年成立的北京中融信擔(dān)保、2014年底上線的鏈家理財(cái)以及第三方支付理房通。
在鏈家理財(cái)?shù)钠脚_(tái)上，目前發(fā)布了5類產(chǎn)品，包括贖樓業(yè)務(wù)、購(gòu)房尾款、抵押自用、抵押經(jīng)營(yíng)和抵押消費(fèi)。
除了傳統(tǒng)房產(chǎn)中介以外，創(chuàng)新型的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介平臺(tái)也開始紛紛加持金融工具，比如愛屋及烏、房多多、吉屋科技、Q房網(wǎng)等。
Q房網(wǎng)副總裁花蘊(yùn)此前曾表示，互聯(lián)網(wǎng)金融的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)蔓延至所有互聯(lián)網(wǎng)中介中，這是產(chǎn)業(yè)鏈中不可缺少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
2015年初，房多多開始布局互聯(lián)網(wǎng)金融，打造房多多金融服務(wù)平臺(tái)，推出基于買房賣房者、開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人等用戶需求的互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)產(chǎn)品。
同樣的還有愛屋吉屋，其APP上的“愛理財(cái)”頻道推出一款名為房產(chǎn)寶的超短期理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期年化收益超過7%，愛屋吉屋對(duì)本報(bào)解釋，這款產(chǎn)品主要是基于買方和賣方的投融資需求。
本報(bào)查詢其具體項(xiàng)目，比如房產(chǎn)寶一款標(biāo)的顯示賣房者貸款尚未還清，故而申請(qǐng)貸款用于償還貸款；另一個(gè)標(biāo)的顯示：買方的銀行貸款已批但未放款，所以急需借錢用于支付新房放款。
吉屋科技也成立了互聯(lián)網(wǎng)小貸公司吉屋小貸，與其他房地產(chǎn)中介的金融模式不同的是，吉屋小貸主要放款給平臺(tái)上的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。吉屋小貸CEO潘國(guó)棟此前接受本報(bào)采訪時(shí)表示，吉屋小貸并不接觸買方者和賣房者，而是解決新房銷售商傭金結(jié)算周期長(zhǎng)的痛點(diǎn)。
“新房中小銷售商面臨的資金周轉(zhuǎn)的瓶頸，吉屋小貸主要是在開放商還未結(jié)清傭金的情況下，為平臺(tái)上的中小銷售商提供貸款，以供他們及時(shí)支付經(jīng)紀(jì)人的傭金。”他說。
杠桿的福禍
整體來看，房產(chǎn)中介的金融產(chǎn)品盡管花樣百出，但歸結(jié)起來，其底層工具最多的依舊是P2P和小貸公司。比如合富輝煌上線的合富金融以及鏈家上線的鏈家理財(cái)均為網(wǎng)貸平臺(tái)，愛屋吉屋旗下的“愛理財(cái)”同樣也是網(wǎng)貸工具，而包括吉屋科技、世聯(lián)行在內(nèi)的房產(chǎn)中介則成立了小貸公司，以自有資金放貸。
廣東南方金融創(chuàng)新研究院秘書長(zhǎng)徐北對(duì)本報(bào)表示：房地產(chǎn)中介利用互聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)勢(shì)介入金融服務(wù)也是必然的選擇，“很多一線城市樓價(jià)不斷攀升，成交活躍，需要大量相關(guān)的金融（包括一些家裝、家具消費(fèi)分期）等服務(wù)，同時(shí)，經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)中介積累了大量有效數(shù)據(jù)，而且通過房產(chǎn)的消費(fèi)場(chǎng)景是可以非常有效切入和延伸到各種金融及020服務(wù)中去。”他說。
徐北同時(shí)表示，目前有觀點(diǎn)認(rèn)為這類金融杠桿是推高房?jī)r(jià)的“兇手”，雖然國(guó)家有各種“限購(gòu)”、“限貸”措施有效抑制房?jī)r(jià)，但過高的金融杠桿的確加速房屋買賣的流動(dòng)，從而加大一些工薪階層的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
現(xiàn)如今，監(jiān)管已經(jīng)越加收緊房地產(chǎn)金融，地方金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)乃至行業(yè)協(xié)會(huì)更是反復(fù)篩查其合規(guī)性。
11月10日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)還下發(fā)關(guān)于嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)開展“首付貸”、“眾籌炒房”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知。嚴(yán)禁各企業(yè)新開展“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并立即清理存量業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁各通過更換“名稱”、轉(zhuǎn)為線下等方式重新開展各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；嚴(yán)禁以任何形式為各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供支持。
通知要求，下一步，協(xié)會(huì)將按照國(guó)家、省、市有關(guān)政策，加強(qiáng)配合深圳市各監(jiān)管部門，嚴(yán)查并整治相關(guān)涉事企業(yè)。各企業(yè)如已涉及“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，須在一個(gè)月內(nèi)完成清理整頓，并將整改報(bào)告提交協(xié)會(huì)。
據(jù)了解，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)已經(jīng)多次下發(fā)這樣的通知，其協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)曾光光表示，如果有企業(yè)在月內(nèi)未完成改造的，將通報(bào)給有關(guān)執(zhí)法部門。
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