恒大吃進(jìn)嘉凱城52.78%股權(quán)
名利雙收的資本運作
未來，房地產(chǎn)最大的所有者將是保險公司和銀行，地產(chǎn)商越來越進(jìn)入到資產(chǎn)管理和依附于金融機構(gòu)。若非借助保險公司加杠桿，寶能根本無法爭奪萬科的股權(quán)。
許教授掌控的恒大顯然不想成為被群狼撕咬的獅子。去年11月，恒大豪擲40億收購中新大東方人壽，成立恒大人壽。今年，就揮舞大棒，在資本市場買萬科、收廊坊，四處出擊，半年間，投資股票浮盈就達(dá)一百多億。截至目前，其收購嘉凱城的案例最為經(jīng)典。
4月24日，恒大宣布以36.09億收購嘉凱城52.78%的股權(quán)。10月24日，恒大將其持有的9.52億股嘉凱城股票質(zhì)押，套現(xiàn)約50億。11月30日，恒大又將青島嘉凱城全部股權(quán)以36.62億的價格轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)。
嘉凱城目前在上海、杭州、蘇州等長三角區(qū)域城市以及武漢、青島（已賣給融創(chuàng)）、重慶等核心城市擁有約50個項目，剩余總可售面積近600萬平米。恒大只賣了青島嘉凱城，就把當(dāng)初買上市公司股權(quán)的錢賺回來了，而殼以及一大堆資源依然還在自己手里，可謂名利雙收！
融創(chuàng)收購融科智地100%股權(quán)
一次互利互惠的交易
9月18日，融創(chuàng)宣布以137.9億收購聯(lián)想旗下融科智地42個物業(yè)項目股權(quán)及債權(quán)。42個項目位于北京、天津、重慶、杭州等16個城市，總建筑面積約1802萬平米，未售面積約730萬米。
由于聯(lián)想、柳傳志、孫宏斌是有故事的，故而此次收購消息一經(jīng)公布便引發(fā)了網(wǎng)民高潮，活生生被演繹成是孫宏斌的“王子復(fù)仇記”。明源君認(rèn)為，這顯然是以小人之心度君子之腹了。
此次收購與其說是“報仇”，不如說是“報恩”，最終實現(xiàn)共贏。
首先，融創(chuàng)現(xiàn)金流充沛，但缺少優(yōu)質(zhì)土地，通過并購融科智地，可以獲取合肥、武漢、天津等彈性較好的可售資源。
其次，對聯(lián)想來說，融科智地是一個包袱。因為房地產(chǎn)對聯(lián)想業(yè)績的貢獻(xiàn)不大。2014年和2015年，融科智地的銷售額分別為115.15億和107.04億，今年上半年為44.87億，僅占聯(lián)想控股總收入的3.3%！而且，房地產(chǎn)的凈利潤僅貢獻(xiàn)了3.65億，同比大跌75%！
近年來，聯(lián)想控股在金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及食品、化工與能源新材料等，均獲得了可喜持續(xù)成長。甩掉房地產(chǎn)，不僅可以讓其輕裝上陣，還可以提升公司估值。
中海海外發(fā)展并購中信地產(chǎn)
中國地產(chǎn)最大并購案
自2010年國資委高調(diào)宣布78家非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企將退出房地產(chǎn)之后，地產(chǎn)央企的重組一直沒停過。
今年3月14日，中海正式宣布收購中信旗下住宅業(yè)務(wù)，藉此，中海將獲取中信分布在國內(nèi)24個城市的126個項目，建筑面積2352萬平米，項目總價值為1096.39億元。
敲定的交易條件是，中海以已發(fā)行占股本約10%的股份及資產(chǎn)作為對價，交易額為人民幣310億元。這是截至目前中國地產(chǎn)史上最大的一宗并購。
不過，11月15日晚，中海旗下3家上市公司急發(fā)公告，宣布公司主席郝建民辭任，引發(fā)業(yè)績強烈關(guān)注和諸多猜測。因為正是郝建民主政中海的三年多時間里，完成了與中信、中建的整合，并使中海地產(chǎn)跨入“千億俱樂部”。
但不管怎么說，并購中信，將進(jìn)一步充實中海實力。交易完成后，中海的權(quán)益土地儲備將從3850萬平米（截至2015年底）增加至6200萬平米。這一規(guī)模可使中海的土儲穩(wěn)居全國開發(fā)商前五。更重要的是，中信超過80%的土地儲備位于一二線城市，對中海的發(fā)展大有裨益。
保利地產(chǎn)收購中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)
“指令式”國企改革的縮影
12月5日晚，中航地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布公司將成都航逸、江蘇中航等9個資產(chǎn)包以20.3億元的價格賣給了保利地產(chǎn)。
其實，自今年7月7日同時停牌起，中航地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的重組工作就已展開，但直到12月5日才取得實質(zhì)性進(jìn)展第一步。
對中航而言，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成“雞肋”（2015年對集團總營收的貢獻(xiàn)不到1%），賣掉自然是一身輕。
不過，中航此次轉(zhuǎn)讓的9個資產(chǎn)包，主要分布于昆山、贛州、九江、岳陽、貴陽等三四線城市，但并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。早在調(diào)研之初，保利地產(chǎn)對中航地產(chǎn)大量的三四線城市土儲和商業(yè)地產(chǎn)項目就表現(xiàn)得意興闌珊，對其混亂的資產(chǎn)隸屬關(guān)系也頗感頭疼。最終能夠達(dá)成合作，首先是央企整合的政策性推動，其次才是保利地產(chǎn)內(nèi)在規(guī)模擴張的需求。
當(dāng)然，總的來說，此次交易，保利獲取項目的成本較低，風(fēng)險可控。交易完成后，中航地產(chǎn)仍有約224億元的總資產(chǎn)，凈資產(chǎn)46.7億元。而根據(jù)保利和中航工業(yè)簽署的協(xié)議，交易的范圍囊括中航工業(yè)的所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。未來，雙方應(yīng)該還會有更多資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，藉此，保利可以獲取中航在一二線的土地資源。
綠地收購協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)
綠地沖擊第一的新武器
11月9日，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的控股公司漢威與綠地控股簽訂合作協(xié)議，綠地擬通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式以51.63億元的代價收購協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)。
最近兩年，協(xié)信控股動作頻頻，此前，協(xié)信已與啟迪成立啟迪協(xié)信，依托清華大學(xué)的優(yōu)勢資源和影響力，協(xié)信在科技園區(qū)開發(fā)、運營中占盡優(yōu)勢。
綠地入伙之后，協(xié)信的融資成本必將大幅下降。同時，地控股集團總裁張玉良表示，將推動協(xié)信的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略和上市進(jìn)程。
對于綠地來說，僅憑過去那種建地標(biāo)、建地鐵，乃至搞海外項目的方式，難以沖第一，因為萬科、恒大、碧桂園等都增長太快。收購協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，一則可以加大土地儲備，截至2015年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的可售面積為485.57萬平米，二三線城市占比高達(dá)91.68%，重慶、蘇州和無錫占比最多；二來可以優(yōu)勢互補，推動綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力的提升；三還可以將協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)未來部分營業(yè)額納入綠地集團范疇，提升綠地的銷售業(yè)績。
恒大地產(chǎn)借殼深深房
一場復(fù)雜的博弈
恒大入主嘉凱城時，很多人以為恒大想要借殼登陸A股；結(jié)果，恒大馬上又去舉牌廊坊發(fā)展而且問鼎第一大股東寶座，就在大家以為這回總該塵埃落定的時候，深深房又冒了出來，這才是恒大中意的！
10月14日，深深房發(fā)布《重大資產(chǎn)重組公告》稱，擬通過發(fā)行代價股及/或支付現(xiàn)金向廣州凱隆置業(yè)購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。交易完成后，凱隆置業(yè)將取代深圳市投資控股成為深深房控股股東。
不過，預(yù)定12月13日前披露的重大資產(chǎn)重組方案并沒有如期而至，推遲的理由是：此次重組方案較為復(fù)雜，且涉及購買的資產(chǎn)規(guī)模較大，公司無法在上述期限內(nèi)披露重組預(yù)案。
根據(jù)媒體報道，深圳國資委覬覦萬科控股權(quán)已久，擬通過深圳地鐵公司注入資產(chǎn)的方式成為萬科第一大股東卻遭寶能、華潤的反對。而當(dāng)前恒大已持有萬科總股本的14.07%，深深房控股股東是深圳市國資委，其資產(chǎn)重組方案必須取得政府批準(zhǔn)……這注定是一場不容易的博弈。
中民投收購億達(dá)53.02%股權(quán)
錢太多了，沒地方投
11月17日，億達(dá)中國發(fā)布公告宣布，中民投以30.14億港元收購其53.02%股權(quán)，并擬全面要約收購億達(dá)中國。
2014年成立的中民投是中國最大的民營投資公司，由59家知名民營企業(yè)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立，成立以來動作頻頻，每次出手金額之大都能引發(fā)廣泛關(guān)注，目前總資產(chǎn)已增長至2000億左右！
中民投的版圖包括新能源、資本等9大板塊，不過，成立之初，中民投即對外宣稱，中民嘉業(yè)重點擬在一線城市核心地段開發(fā)持有優(yōu)質(zhì)項目，形成中民投核心資產(chǎn)……14年，成立不到3個月的中民投就以248.5億拿下上海外灘地王，樓面地價35392元/平米。當(dāng)時令人瞠目結(jié)舌，不過，經(jīng)過去年以來的暴漲，中民投顯然賺大發(fā)了。此次收購億達(dá)，多半是看中“產(chǎn)業(yè)新城”這個風(fēng)口，因為在二線城市規(guī)劃新區(qū)開展城鎮(zhèn)一級土地開發(fā)，也是中民投的目標(biāo)之一。
對此，外界認(rèn)為董文標(biāo)干的還是地產(chǎn)，沒啥新意。明源君認(rèn)為，中民投布局房地產(chǎn)與其投資平臺型企業(yè)的屬性有關(guān)。對于投資公司而言，最好的信用就是不動產(chǎn)，由不動產(chǎn)可以衍生出更多的金融工具，可以為投資帶來充裕的資金。
平安不動產(chǎn)收購地王49%股權(quán)
隱形地王的擴張野心
4月13日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布以23.27億元出售白云區(qū)同寶路地塊49%股權(quán)，買方為廣州聯(lián)衡置業(yè)有限公司及項目公司。明源地產(chǎn)研究院注意到，平安不動產(chǎn)擁有聯(lián)衡置業(yè)50%股權(quán)。
白云區(qū)同寶路地塊，是越秀地產(chǎn)于2014年11月以64.5億元拿下的，樓面價為1.4萬元/平米，創(chuàng)下了當(dāng)年廣州市的總價地王紀(jì)錄。
越秀愿意出售，是基于分散經(jīng)營風(fēng)險、提高使用項目公司自有資金的效率及加快現(xiàn)金回籠的考量，同時嫁接平安金融資源。
對于平安不動產(chǎn)來說，則又吃進(jìn)了一份優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。平安不動產(chǎn)自2014年成立以來，到處并購資產(chǎn)，還聯(lián)合拿了幾個地王，資產(chǎn)管理規(guī)模快速攀升，目前已經(jīng)達(dá)到2000億左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，未來平安不動產(chǎn)的雄心是做中國版的黑石和KKR。
陽光城并購物產(chǎn)中大資產(chǎn)包
求解利潤難題的答案
陳凱時代的陽光城，創(chuàng)造了3年10倍的神話。當(dāng)前，陽光城持有的商業(yè)面積已達(dá)250萬平米，但其依然在做加法。同時，通過大舉并購，求解利潤難題。
11月29，陽光城以104.69億元收購了杭州中大圣馬置業(yè)及浙江物產(chǎn)良渚花苑等15家公司股權(quán)組成的資產(chǎn)包，以及物產(chǎn)中大及其子公司對標(biāo)的公司合計91.18億元的應(yīng)收債權(quán)。
加上此前在長沙、廣州、蘇州、福州等城市完成多筆股權(quán)收購，陽光城今年的“并購清單”總額已經(jīng)超過200億元。
當(dāng)前，一二線城市公開土地競爭已經(jīng)白熱化，而通過并購（今年陽光城約80%的土地來自并購），陽光城前十月新增的土地儲備達(dá)到1075萬平米，相當(dāng)于其總土儲2036萬方的一半以上。且股權(quán)收購樓面價僅為1758元/平米，相比公開市場上動輒上萬的地價簡直白菜價。
收購所帶來的低成本土地既為陽光城的規(guī)模遞增提供了成長土壤，也是維持和提升其利潤的一條“捷徑”——廣發(fā)證券的研報中顯示，陽光城收購所獲取的項目資源理論毛利率達(dá)到了56%，而同期招拍掛渠道獲取的項目平均毛利僅有16.4%！
萬科并購印力96.55%股權(quán)
補齊商業(yè)地產(chǎn)短板
轟轟烈烈的萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)至今還沒有塵埃落定。王石認(rèn)為，資本對萬科有興趣，無非是為了殼，或者把萬科看做了“唐僧肉”。
當(dāng)然，監(jiān)管風(fēng)向轉(zhuǎn)向，讓萬科股權(quán)角逐發(fā)生了微妙的變化。而且，王石最近頻繁出席各項活動，萬科管理層“翻盤”的可能性似乎在增大。
更準(zhǔn)確地說，以王石為首的萬科管理層一直就沒有坐以待斃。試圖引入深圳地鐵失敗了，但10月31日，萬科以19.28億美元（折合人民幣約129億）的價格正式并購了印力集團96.55%的股權(quán)。
印力的前身是深國投商置，主營商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)的“印象城”遍布全國不少城市。
此前，萬科一直未涉足商業(yè)地產(chǎn)。不過，隨著市場發(fā)生變化，王石對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度也有所松動。2013年1月9日，萬科成立商用地產(chǎn)管理部，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了“正規(guī)軍”行列。收購印力可以補齊萬科在商業(yè)地產(chǎn)板塊的短板。
當(dāng)然，還有一種說法是，印力是萬科管理層的“逃生門”，一旦某天華潤或?qū)毮芑蛘吆愦罂刂屏巳f科，印力可能會是萬科管理層的另一片天地。
小結(jié)
2016年堪稱中國房地產(chǎn)的并購之年，你不吃掉別人就只能被吃掉。整個行業(yè)環(huán)境變了——增速放緩、拿地成本劇增，盈利空間收窄——只有通過并購才能進(jìn)一步擴張規(guī)模，提升自身競爭實力，或者布局多元業(yè)務(wù)，尋找新的增長點。
未來，大魚吃小魚，小魚吃蝦米的現(xiàn)象還將延續(xù)，在強者恒強、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)規(guī)則下，中小房企的逐步退出也幾乎成為了行業(yè)內(nèi)的共識。以擅長并購著稱的孫宏斌最近當(dāng)著眾多開發(fā)商同行表態(tài)：“如果你的公司現(xiàn)金流有問題，但還有價值，可以找我。”
對于不少聽者來說，有點悲愴，但行業(yè)規(guī)律就是這樣。能成為被收購的目標(biāo)，至少說明還有價值。
（文章來源：億歐網(wǎng)）
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