2016年是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)入存量時(shí)代的關(guān)鍵一年。
如何激活存量資源已成為越來越多房企的新課題，地產(chǎn)商以及各路地產(chǎn)基金也開始轉(zhuǎn)型，各類長(zhǎng)租、短租公寓，各類孵化器，各類利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，且逐漸成熟。
中金證券的報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。
隨著存量資源持續(xù)釋放，圍繞著房子和業(yè)主的各種服務(wù)，將誕生眾多的新行業(yè)和至少幾百家“獨(dú)角獸”企業(yè)。在存量房市場(chǎng)的風(fēng)口之下，以運(yùn)營(yíng)為主的新模式，或成為今后地產(chǎn)行業(yè)的主流趨勢(shì)。
“中國(guó)房產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)”
陳勁松在世聯(lián)行2015年財(cái)報(bào)《致股東信》中明確表示，“如果說過去的十年存量市場(chǎng)只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達(dá)200萬億元以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)。”
未來，也許地產(chǎn)人會(huì)失去幾萬億元新房市場(chǎng)，但將贏得幾百萬億元的穩(wěn)定的存量市場(chǎng)。
判斷存量房時(shí)代是否到來的標(biāo)準(zhǔn)之一，是二手房市場(chǎng)的成交量超過新房市場(chǎng)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京和深圳五年來存量房銷售總面積都超過新房銷售面積。在2016年的前4個(gè)月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍；上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍。
在二線城市中，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)在進(jìn)入2016年后也都達(dá)到了1︰1左右的水平，其他城市二手房與新建商品房交易量之比也大體呈現(xiàn)在波動(dòng)中上升的趨勢(shì)，可見二線城市也在逐步進(jìn)入存量房階段。
而三四線城市由于之前市場(chǎng)的超量供應(yīng)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上將以消化庫存為主。隨著城鎮(zhèn)化到達(dá)穩(wěn)定階段，新建住房則隨著人口的穩(wěn)定難以有更多的需求，這類城市的住房市場(chǎng)未來也將步入存量房時(shí)代。
隨著存量時(shí)代的到來，房地產(chǎn)業(yè)必將加快供給側(cè)的改革，城市建設(shè)大興土木、大拆大建、“攤大餅”式的粗放發(fā)展方式將發(fā)生根本變化。
新的時(shí)代正在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和調(diào)控邏輯，房?jī)r(jià)將更多依賴市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，住宅市場(chǎng)會(huì)反映出更真實(shí)的需求。
“尋找存量資源，讓連接產(chǎn)生價(jià)值”
存量房是一座金礦。
當(dāng)前，更多投資方開始將目光轉(zhuǎn)向存量房領(lǐng)域。共享辦公、長(zhǎng)短期公寓、民宿等更新需求已經(jīng)成為存量時(shí)代城市物業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年至2014年，大量長(zhǎng)租公寓開始獲得投資。2014年運(yùn)營(yíng)商類長(zhǎng)租公寓融資事件數(shù)量增長(zhǎng)最為顯著，而2015年平臺(tái)企業(yè)獲投數(shù)量激增。
在克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的百余家公寓企業(yè)中，截至2016年上半年相關(guān)的投融資事件有50余起。
不僅華平投資、中國(guó)平安、IDG資本以及晨興資本參與了相關(guān)融資，IDG資本、中國(guó)平安等老牌金融機(jī)構(gòu)也開始青睞長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
萬科董事會(huì)主席王石還發(fā)微博稱：“阿里、騰訊對(duì)我的刺激，都不如優(yōu)步，優(yōu)步思維對(duì)于豐富萬科下一步的想象力具有重要作用。對(duì)于萬科的轉(zhuǎn)型，一是為業(yè)主提供增值服務(wù)，提高客戶黏度；二是尋找存量資源，讓連接產(chǎn)生價(jià)值，比如萬科要尋找舊廠房、舊建筑物，激活存量資源。”
對(duì)以租售為主的存量房，資本的關(guān)注點(diǎn)不再僅僅局限于交易本身，更要關(guān)注交易后的資產(chǎn)管理。
對(duì)成熟房企來說，在項(xiàng)目銷售完結(jié)后，不再是房地產(chǎn)開發(fā)終點(diǎn)，而是起點(diǎn)。在這一方面，擁有大量業(yè)主資源房企其轉(zhuǎn)型具備一定先天優(yōu)勢(shì)。
王石曾經(jīng)說，“房地產(chǎn)+服務(wù)”有望保20%以上年增長(zhǎng)，多個(gè)細(xì)分行業(yè)具備投資、收入超過萬億元、貢獻(xiàn)稅收超過千億元，合計(jì)相當(dāng)于新打造了一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。
但在存量房時(shí)代，一個(gè)不得不面臨的現(xiàn)實(shí)情況是，存量市場(chǎng)空間巨大問題也很多。如何解決問題并有效運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)，這不僅是一門技術(shù)活，更是一門學(xué)問。
（文章來源：億歐網(wǎng)）
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