“跨越與去地產(chǎn)化浪潮”主題下，在激烈的論劍中思辨，在專業(yè)的交流中融合，2017博鰲房地產(chǎn)論壇海納百川，為中國房地產(chǎn)注入新的生命力。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)近年來，中資房企赴港投地漸成氣候。2017年初至今，中資開發(fā)商在香港拿下的宅地可建樓面面積已經(jīng)超過2013年、2014年和2015年全年的數(shù)字。
當(dāng)被問及對于中資高價來港拿地的看法時，法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈表示：“香港是自由市場，在競拍土地時不會設(shè)太多的限制。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，近一年香港出讓的12塊啟德住宅地皮中，有8塊是中資房企拿下的，而且?guī)缀醵际歉邇r摘得。
中資房企組團(tuán)赴港拿地的原因是多方面的。李偉烈表示，算上新移民，香港一年的住宅需求約達(dá)4萬個單位，比2016年翻了一倍。而與需求相悖的是，每年只有2萬多個單位的房屋推出市場，“在這種情況下，很多開發(fā)商覺得香港是個剛需非常好的市場，房價還是會往上走”。
專業(yè)機(jī)構(gòu)的報告中這一點(diǎn)也有所體現(xiàn)：香港憑借17.27%的同比上漲率位居全球最火房產(chǎn)市場榜首，較上一季度上漲3.93%。供不應(yīng)求帶來的房價上漲預(yù)期是一方面，另一邊廂內(nèi)地房企大量涌入香港投資也有對沖風(fēng)險的考慮。
近一年來，美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，帶動美元轉(zhuǎn)強(qiáng)，給人民幣帶來貶值壓力。在李偉烈看來，開發(fā)商在香港拿地的同時也是進(jìn)行資產(chǎn)配置，“香港上市的開發(fā)商有一些外債是用美元計算的，負(fù)債和資產(chǎn)兩個對沖都是美元，如果用港幣買地就可以對沖美元的負(fù)債”。
除此之外，今年內(nèi)資拿地尤其積極是因?yàn)橄愀郛?dāng)前處于補(bǔ)漲階段。2015年末至2016年期間，國內(nèi)的一線城市比如北京、上海、深圳房價上漲得比較猛。“而去年9月，香港的房價還是往下走的，到8月份才開始反彈。開發(fā)商的觀點(diǎn)是，香港未來三年的房價每一年漲10%到15%是沒有問題的，這樣算下來他們才會積極拿地。”
需要注意的是，一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)積極投地則有更長遠(yuǎn)的打算。2013年萬科以34.34億港元的總價成功競得香港荃灣西站六區(qū)地塊，完成進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場后的第一次拿地。
李偉烈透露，過去在和萬科交流的時候，對方曾表示隨著資源愈發(fā)稀缺以及人口密集的關(guān)系，未來5到10年，北上廣深這些一線城市的住宅戶型可能會往香港靠攏，“單價不變，總價要下來，這是成熟房地產(chǎn)市場的自然規(guī)律。他們在香港拿地發(fā)展，也是想了解未來房子的戶型是怎么做的”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，2016年2月萬科曾以13億元投得的香港新九龍內(nèi)地段地塊將用于發(fā)展城市運(yùn)營產(chǎn)業(yè)，比如興建垃圾收集站及停車場，這都是后續(xù)都市化發(fā)展中需要探索的業(yè)務(wù)。
土地市場積極投地以擴(kuò)充在港業(yè)務(wù)的同時，不少內(nèi)房股也集體掀起了一波股價上漲潮。其中以恒大、碧桂園、融創(chuàng)為首的三家內(nèi)房，一路領(lǐng)漲，漲幅均超過100%。
“這幾支股票有幾個共同點(diǎn)。他們2016年的銷售漲了50%或60%以上。內(nèi)地開發(fā)商的銷售和盈利是滯后的，因?yàn)轭A(yù)售制度的關(guān)系，預(yù)售時資金雖回來了，但要交樓以后才能放進(jìn)財務(wù)報表。”李偉烈解釋稱，以上三家企業(yè)在拿地上也十分兇猛，當(dāng)前土儲規(guī)模優(yōu)勢遠(yuǎn)超其他企業(yè)，而且這些土地都是過去幾年買的，現(xiàn)在均價都漲了50%到100%，所以毛利和凈利都會非常好。
另外，目前一線城市限購后三線城市的銷售開始走好，在這些城市布局的開發(fā)商股價都得到了相應(yīng)的上漲。
“恒大、碧桂園三線城市布局了很多，雅居樂在三四線城市也占了50%。而融創(chuàng)前幾年在二三線城市也并購了大量土地。”
以下為對法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈先生的采訪實(shí)錄：
您對于現(xiàn)在香港的土地出讓情況以及新政策有什么看法？
李偉烈：香港是比較自由的市場，如果進(jìn)行限制投地，可能對香港的國際品牌會有一定的影響，政府在競地的時候不能設(shè)太多限制。
為什么中國開發(fā)商會在這一年里激進(jìn)拿地，有幾點(diǎn)。第一，如果分析香港住宅市場，其實(shí)香港很缺地，而且每年新供應(yīng)量大概是1.6萬到2萬套。而現(xiàn)在每年新增人口大概有4萬人。
現(xiàn)在香港一個家庭的人數(shù)越來越少，因?yàn)榉孔釉絹碓叫?，然后大家族的人就要分開住。這樣計算，香港未來的剛性需求大概一年2.5萬到3萬套，但每年的土地供應(yīng)只有1.6萬到2萬套，在這樣的情況下，很多開發(fā)商覺得房價還會往上走。
第二，為什么這一年這么積極呢？中國一線城市2015年末到2016年的時候房價漲得很厲害，而去年香港前幾個月房價還是往下走的，到8月份才開始反彈，香港其實(shí)是在補(bǔ)漲的階段。中資開發(fā)商認(rèn)為，香港未來三年的房價每一年漲10%到15%是沒有問題的，所以他們才會積極拿地。
另外，大家也看到一個趨勢，人民幣在未來幾年有可能貶值，因?yàn)槊绹酉?，美國加息所有貨幣都會貶值。開發(fā)商在香港拿地是進(jìn)行資產(chǎn)配置，而且一些在香港上市的開發(fā)商有一些外債是用美元計的，負(fù)債和資產(chǎn)如果兩個對沖都是美元，或者用港幣買地就可以對沖美元的負(fù)債。這樣的情況下，開發(fā)商也會開始積極拿地。
除開中海這種，最早在香港拿地的開發(fā)商是萬科。萬科為什么會在香港拿地，是因?yàn)樗麄冇X得“北上廣深”這些一線城市，在未來五到十年住宅戶型肯定會往香港靠攏，因?yàn)槎际琴Y源稀缺、人口密集的城市，所以戶型會趨同，他們在香港拿地做發(fā)展，也是想了解未來房子的戶型是怎么做的。
這段時間內(nèi)房股漲勢非常好，您認(rèn)為這一個多月內(nèi)房股的表現(xiàn)是什么原因？
李偉烈：我們從去年至今出了很多報告說這個板塊肯定會大漲，果然最早漲得最好的是碧桂園和融創(chuàng)，后面恒大追上來了。
這幾支股票有幾個共同點(diǎn)。第一，2016年銷售漲了50%或60%以上。中資開發(fā)商的銷售和盈利是滯后的，因?yàn)轭A(yù)售制度的關(guān)系，預(yù)售時資金雖回來了，但要交樓以后才能放進(jìn)財務(wù)報表。
2016年賣得好，意味著2017、2018、2019三年的利潤都會非常好，而且這些土地是前幾年買的，現(xiàn)在均價都漲了50%到100%，所以毛利和凈利都會非常好，這些原因?qū)е逻@幾個公司股票漲得很厲害。
還有一個原因，一線城市限購后三線城市銷售開始好了，布局三線城市的開發(fā)商都漲得非常好，恒大、碧桂園三線城市有很多布局了，雅居樂在三四線城市也占了50%。融創(chuàng)為什么漲呢？他們前幾年拿的土地是在二、三線城市大量并購的。
恒大還有個原因是今年把永續(xù)債全部還清了，恒大的報表顯示之前一年要還的永續(xù)債利息大概是320億，當(dāng)永續(xù)債還了一半，160億就可以直接貢獻(xiàn)到凈利潤里面，而恒大凈利潤前幾年最多是200億，這意味著凈利潤會翻倍。
之前很多內(nèi)地房地產(chǎn)公司回A，現(xiàn)在隨著價格升高之后，也有人提出疑問，這些公司還需要不需要回A，您認(rèn)為呢？
李偉烈：我覺得現(xiàn)在的情況是，就目前來看一般港股公司的PE是6到10倍，A股應(yīng)該是15到20倍。如果今年他們再漲50%就不怎么需要回A，回A可以增加融資渠道，A股可以配新股，香港也可以配新股，多一個融資渠道。
不過回A不容易，富力從2008年到現(xiàn)在還沒有完成，首創(chuàng)也是，年年排隊，如果港股市值再上去就不需要回A。
我們也做過很大的百城研究，看這一百個城市里面每年的凈人口流入，每年的銷售，每年賣地的收入。發(fā)達(dá)國家比如歐美、日本的發(fā)展沒有這樣的情況，沒有每一個城市做得很好。像美國可能最后只有5到10個城市做得非常好，其他城市房價不漲，因?yàn)榈靥嗔?，凈人口流出?/div>
中國也會在到這一步，漲到一定階段以后，其他城市都停止不動了。我覺得以后全世界最貴的房價在中國都一點(diǎn)不奇怪，就算是最貴也沒有泡沫，因?yàn)檫@些地方是最多人想去的地方。
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