REITs落地在即，房產(chǎn)投資迎來新方式
REITs落地在即，房產(chǎn)投資迎來新方式
2017-09-19 10:04:25 來源：億歐網(wǎng)
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2017-09-19 10:04:25 來源：億歐網(wǎng)
摘要：證監(jiān)會在積極推進(jìn)REITs項目，REITs（即房地產(chǎn)投資信托基金）主要投資于房地產(chǎn)。這意味著住房租賃企業(yè)即將迎來發(fā)展良機，而REITs或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)投資的新渠道。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)投資
據(jù)悉，在業(yè)內(nèi)呼吁和醞釀多年之后，我國面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動在即，證監(jiān)會正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)，房屋6租賃類產(chǎn)品將迎來發(fā)展良機。
REITs到底是什么？
關(guān)于REITs，有個形象的比喻就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的IPO，即通過金融技術(shù)將流動性差的房地產(chǎn)資產(chǎn)予以份額化，成為有高流動性的REITs份額。它是一種類固定收益類產(chǎn)品，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，然后跟商戶簽訂長期穩(wěn)定增長的租約，以租金等固定收入形式回報給投資者。說白了就是，很多人把錢湊到一塊，交給一個基金經(jīng)理，讓他去投資房地產(chǎn)，賺到的錢大家分。
REITs主要投資于房地產(chǎn)，但收益來源并不是房價上漲的交易價差，而是靠收租、收息賺錢。REITs投資房地產(chǎn)，不像常說的炒房，而是投資那些可以產(chǎn)生出租、經(jīng)營收益的一切商業(yè)地產(chǎn)，比如辦公樓、公寓樓、商場、酒店、醫(yī)院、生產(chǎn)廠房、倉庫、工業(yè)園區(qū)。總的來說，買REITs，相當(dāng)于間接買入包租的物業(yè)，共享收益，門檻低，不想要了還能賣出去，而且可以免稅，比直接買房要省事多了。
證監(jiān)會積極推進(jìn)REITs項目
證監(jiān)會此舉是為了從金融方面鼓勵住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)形成住房租賃市場長效機制。不僅如此，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化。證監(jiān)會專門設(shè)立人事，重視程度可見一斑。企業(yè)方面也積極回應(yīng)，目前國內(nèi)多家長租公寓管理企業(yè)在積極與證監(jiān)會聯(lián)系發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化項目，尤其是REITs項目。
住房租賃市場近年來也是利好政策不斷。在2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、明確培育和發(fā)展住房租賃市場的基礎(chǔ)上，2017年7月，住建部、發(fā)改委、財政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立了12個首批住房租賃試點城市。
住房租賃企業(yè)迎來發(fā)展良機
融資渠道窄是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。除大型傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商具備豐富融資渠道外，其他公寓運營商目前主要依托于三種融資渠道：
1、銀行貸款或表外融資；2、通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)行理財產(chǎn)品；3、股權(quán)融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限、成本較高的問題。
資產(chǎn)證券化（ABS）以及REITs的融資方式適用于國內(nèi)的住房租賃企業(yè)，未來有望成為這類企業(yè)融資的重要渠道。
不論是基于租金收益，還是基于租賃物業(yè)本身，資產(chǎn)證券化均可以為住房租賃企業(yè)提供存量盤活的金融工具。尤其是基于租賃物業(yè)本身開展REITs運作，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開展輕資產(chǎn)化運作。從長期持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｗ⒂谧赓U住房管理，一方面促進(jìn)企業(yè)快速提高租賃住房投資規(guī)模，推進(jìn)住房租賃市場的快速發(fā)展；另一方面有助于企業(yè)提高投資收益率，從而形成住房租賃市場的長效機制。
REITs成房產(chǎn)投資新渠道
租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。同時，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。REITs的收益全部來源于房產(chǎn)租金收入和房地產(chǎn)升值部分，其與股市、債市的相關(guān)度較低，收益的大部分都將用于發(fā)放分紅，長期回報率相對較高。
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