9月22日，龍湖地產（00960.HK）旗下長租公寓品牌“冠寓”在深圳宣布，位于大芬地鐵站、后瑞地鐵站的兩間公寓門店開業(yè)，合計約1000間公寓。
短短一年時間，“冠寓”已被龍湖推向繼地產、物業(yè)、商業(yè)之后第四大主航道業(yè)務的地位。深圳之前，冠寓已在重慶、北京開出門店。冠寓計劃至2017年底，在16個城市開出1.5萬間公寓；至2020年，長租公寓租金年收入要達到20億元。
以每間公寓月租金3000元測算，冠寓在2020年的開業(yè)規(guī)模至少將超過5萬間。這并不是一個夸張的數據，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”全國簽約公寓房間已接近5萬間，其預測年底將完成10萬間公寓的簽約規(guī)模。
另外一家大力布局長租公寓的地產商是旭輝集團，他們在半年時間已開業(yè)5000間公寓，未來五年的目標是完成“雙20萬間”的拓展目標，第一個20萬間是承接地產公司的自持物業(yè)；第二個20萬間就是傳統(tǒng)的“包租”模式，即在市場中租賃物業(yè)，經改造裝修后對外出租，通過“租金差”賺錢。
旭輝集團、龍湖地產、萬科集團，分別代表著500億元、1000億元、3000億元規(guī)模的房企，除此之外，碧桂園、招商蛇口、金地集團、遠洋集團、保利地產、佳兆業(yè)等房企均有實質性介入到長租公寓領域。
在一系列鼓勵租賃的政策背景下，地產商正拿出十分的熱情布局租賃領域，并呈現出兩個重要特點，第一是正在“試水”重資產布局，希望賺“資產升值”的錢；第二是試圖打通租賃、地產銷售、商業(yè)的業(yè)務協同，營造生態(tài)圈。
重資產介入模式即開發(fā)商用自身持有的物業(yè)對外經營公寓，很大一部分原因是開發(fā)商有消化存量物業(yè)的需求，以及在一些城市新的土地出讓規(guī)則中，嚴格限定了自持比例；但另一方面，萬科等房企也有主動收購物業(yè)資產的動作，進行長租公寓經營。
龍湖地產副總裁兼冠寓公司CEO韓石告訴界面新聞，早期的冠寓基本會以“包租”物業(yè)的形式在做，但逐漸會過度到完全持有的重資產模式，未來重資產的比例將占到80%。
重資產模式根本算不過賬來。一線城市的物業(yè)資產，租金回報率普遍低于1%，就算在租金溢價的情況下，租金回報率才能達到比較正常的3%，在扣除20%的稅收之后，最終租金收益率只有2.4%，目前沒有任何一家地產商能夠做到2.4%的融資利率。
不得不承認，地產商擁有雄厚的資金實力，以及較為低成本的融資利率，萬科可以做到3.5%，而龍湖地產可以達到4.7%，所以地產商以重資產的模式布局長租公寓，賺資產升值的錢的希望仍然存在。
可以預見的是，中國城市化率仍在上升，整體資產價值仍有上漲空間，地產商手中的公寓資產在自持年限到期后，資產價格已上漲，彼時出售可以獲利；另外一種也是萬科中意的，在物業(yè)資產有了足夠年限后，以地產商身份主導進行“舊改”，提高資產價值以及間接變現。
明源地產研究院首席研究員劉策告訴界面新聞，資產升值在中國仍然有支撐，但另外來講，資產升值也可以來源于地產商的主動管理，優(yōu)化資產組合從而達到增值；另外，當資產價值平穩(wěn)之后，比拼的就是運營能力之下的租金溢價，同時有望在資產證券化的過程中，賺取資產流動性的溢價。
地產商、資產管理運營商不是同一個角色。專注中高端公寓運營的愷信亞洲集團董事戴偉強告訴界面新聞，很多地產商存在“制造業(yè)”邏輯，以高周轉方式做出低端產品，并不符合新租賃時代中以“客戶為中心”的理念，資產管理下的租金溢價建立在硬裝、軟裝、營銷、服務等各個環(huán)節(jié)中，要賺資產升值的錢，地產商要面臨開發(fā)運營理念的重大轉變。
“賺資產升值”的錢看起來是未來的事情，但現階段用什么資金支持重資產模式？除了地產商自有資金之外，期待中的資產證券化正在“破局”，以現金流為基礎的資產支持證券（ABS）已成為主流的融資手段；而有關以低價出讓租賃性質地塊的動作，也有望加速房地產信托基金（REITs）的推出。
劉策認為REITs的阻礙除了法律、稅收制度之外，最大的阻礙因素是資產收益率，如果地產商以低價拿地蓋公寓出租，租金收益率相應將大幅提高；而如果放松商辦物業(yè)改公寓出租，租金收益率也會提高，然后在稅收方面給予優(yōu)惠，整體資產收益率便能達到REITs的要求。
業(yè)務協同性方面，龍湖試圖營造地產、商業(yè)、公寓三者的業(yè)務生態(tài)圈，萬科認為公寓是“城市配套服務商”中的重要一環(huán)，而旭輝則希望打造“房地產+”的新業(yè)務。
房東東創(chuàng)始人，中國誠信公寓聯盟發(fā)起人全靂告訴界面新聞，參照國外“地產+公寓”的模式，基本可以分為兩大派系。美國是“地產基金+公寓”模式，而日本是“建筑開發(fā)+資產持有+上下游產業(yè)鏈”。未來，中國可能兼顧美國、日本模式，走出一條特色之路。
從業(yè)務協同效應來看，全靂認為日本模式做得更好，日本最大的公寓運營商的物業(yè)規(guī)模接近100萬間，按照人口比例換算，日本最大公寓運營商管理規(guī)模是中國最大公寓運營商的30倍。“地產商構建的是內平臺生態(tài)圈，現在還無法大規(guī)模復制，但方向是對的。”
無論謀求重資產布局，還是謀求多業(yè)務協同，地產商進入長租公寓市場，并成為主要力量是必然之事。但多年的銷售慣性思維，碰上租賃行業(yè)中的精細化運營要求，地產商更像是一頭“大象”，要做到“翩翩起舞”，要算大賬，更要算細賬。
第三十四屆CIO班招生
國際CIO認證培訓
首席數據官（CDO）認證培訓
責編：yulina
免責聲明：本網站（http://www.www.gypb.net/）內容主要來自原創(chuàng)、合作媒體供稿和第三方投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。
本網站刊載的所有內容（包括但不僅限文字、圖片、LOGO、音頻、視頻、軟件、程序等）版權歸原作者所有。任何單位或個人認為本網站中的內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，請及時通知本站，予以刪除。
搶沙發(fā)
