根據(jù)上海市質(zhì)量協(xié)會用戶評價中心發(fā)布《上海幼兒早期教育（0~6歲）狀況調(diào)查》報告顯示，上海家長對于早期教育的重視程度較高，57.1%表示為孩子報了早教課程。其中，0~3歲孩子中有39.9%已開始上課，4~6歲則有73.5%已參加培訓(xùn)班。全市幼兒家庭投入在培訓(xùn)課程上的平均年花費為17832元（尚未包含夏令營及游學(xué)支出），城區(qū)高收入高學(xué)歷板塊的相關(guān)花費更是數(shù)倍于此。
與此同時，國家統(tǒng)計局《2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，2016年年末，我國0~14歲人口逾2.3億。2016年，兒童消費市場規(guī)模約為2萬億元，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。
數(shù)據(jù)側(cè)面不難看出，相比購物、文娛、餐飲等消費方式，教育項目正成為拉動社會經(jīng)濟消費的源動力。而更有越來越多的產(chǎn)業(yè)，將其上下游及多元化發(fā)展的元素，與教育相連接。
一直以來，擁有一套學(xué)區(qū)房往往可以獲得讓孩子進入優(yōu)質(zhì)學(xué)府的便捷通道，空間與教育這兩個概念自然而然因根本需求緊密聯(lián)系在了一起。
而隨著中國教育的不斷改革更新，不論是家庭、學(xué)校還是社會，對于孩子培養(yǎng)的意識從早期的學(xué)前到學(xué)齡，以及成年后階段的教育方式已經(jīng)更為科學(xué)與開放，單純的“學(xué)區(qū)房”這一因素，已不能滿足生活的全面需求。因此，從“學(xué)區(qū)房”進化至“教育地產(chǎn)”，已成了不可阻擋的社會進步結(jié)果。
相比購物、文娛、餐飲等消費方式，教育項目正成為拉動商業(yè)地產(chǎn)價值的源動力。目前來看，多家知名教育機構(gòu)涉足商業(yè)地產(chǎn)，搶占紅利高地，包括已經(jīng)出現(xiàn)的西安K12萬聯(lián)空間、上海時鐘教室、葛洲壩地產(chǎn)教育項目等案例。
市場需求催生著教育地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也開始尋求多種創(chuàng)新方式，力圖打造滿足用戶需求的“商業(yè)地產(chǎn)+教育”產(chǎn)品。創(chuàng)新想法層出不窮，但或多或少在實施成本、運營方式、實際效果上差強人意。
目前在社會上出現(xiàn)的教育地產(chǎn)，一是由教育機構(gòu)涉足，最典型的例如新東方，不過教育機構(gòu)在方案實施上容易進入行業(yè)局限性，地產(chǎn)本身是門學(xué)問，圍繞地產(chǎn)打造教育產(chǎn)品，教育機構(gòu)無法很好地平衡手里資源，空有教育能力卻缺乏落地能力。再有由于品牌排他性，商業(yè)地產(chǎn)面臨一個雞蛋只能放一個籃子的尷尬，在簽訂協(xié)議的期限內(nèi)，落地運營效果缺乏控制，品牌一旦出現(xiàn)口碑滑鐵盧，地產(chǎn)方也將受到牽連。
二是由地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)，地產(chǎn)通過自建服務(wù)團隊、品牌，在自有地產(chǎn)空間內(nèi)搭建教育機構(gòu)，例如萬科教育。此模式的問題在于，地產(chǎn)方多以地產(chǎn)項目經(jīng)驗為主，在用戶體驗、教學(xué)體系、運營組織架構(gòu)等方面缺乏經(jīng)驗。特別是在用戶畫像把握上，地產(chǎn)商很難精確定位用戶，在組建團隊和架構(gòu)上，由于專業(yè)壁壘，常常需要多年時間做探索與積累，在投入產(chǎn)出比上并不劃算。這兩個行業(yè)來做，無論哪一方主導(dǎo)，在目標(biāo)訴求點上難以統(tǒng)一，個體差異大，復(fù)制性弱，難以形成體系化商業(yè)模式，難成規(guī)模。
泊島方舟作為新型的商業(yè)地產(chǎn)+教育服務(wù)機構(gòu)，用新的方式建立串聯(lián)。首先在C端泊島方舟利用自有教育體系和影響力，精確獲知用戶需求，特別是針對不同年齡、需求的用戶，泊島方舟也能匹配不同教育服務(wù)。面對商業(yè)地產(chǎn)方，不同于教育機構(gòu)的專制與高風(fēng)險，泊島方舟建立更加彈性合作機制，不再讓地產(chǎn)方“押寶下注”，平衡風(fēng)險同時獲取收益。
在實際運作上，泊島方舟會考慮教育行業(yè)呈現(xiàn)多極化發(fā)展的趨勢，順勢設(shè)計合適的地產(chǎn)教育方案。僅語言教育上就有早教、幼教、課外輔導(dǎo)、課后輔導(dǎo)、英語特長甚至是英式英語、美式英語、口語、閱讀等多種課程形式，商業(yè)地產(chǎn)被要求必須承接不同教育品牌與機構(gòu)，以滿足不同畫像消費者的不同需求。不同于一個商場只有一個電影院，多級需求對商業(yè)地產(chǎn)的教育項目有著更高要求，而要達到“貨幣”、“產(chǎn)品”相互匹配與轉(zhuǎn)化，就對商業(yè)地產(chǎn)本身的招商與建設(shè)提出高標(biāo)準(zhǔn)要求。泊島方舟則是通過與多品牌合作，在線下集中開展門店，分時間安排老師授課，一方面解決品牌高承租成本問題，另一方面也滿足了用戶多層次需求。
另一方面來說，多品牌帶來直接結(jié)果是品牌容易產(chǎn)生競爭，競爭浪費了用戶資源并催生惡性事件；除此之外商業(yè)地產(chǎn)還需要考慮品牌和用戶的成長性，其配套建設(shè)年限都比較長，為保持長期價值，項目更需要配套解決用戶長期需求，例如從早教到K12的融合；在時間性上更要配套多層次教育，包括網(wǎng)絡(luò)教育、文化藝術(shù)中心、圖書館等。
對于傳統(tǒng)地產(chǎn)開放商而言，如何抓住用戶需求是痛點，這并不是開發(fā)商最擅長的部分，因為其中的核心在于讀懂用戶，一方面要滿足家長的訴求另一方面也要滿足學(xué)生的教育需求。地產(chǎn)商萬科地產(chǎn)很早就開始布局教育產(chǎn)業(yè)并開設(shè)了萬科教育，以城市營地，戶外營地，梅沙書院以及社區(qū)營地為形態(tài)，提供托管和教育業(yè)務(wù)，為了保證教育品質(zhì)萬科堅持自行提供教育內(nèi)容，典范的背后則是萬科多年的嘗試與失敗經(jīng)驗。
事實上大部分地產(chǎn)商并沒有萬科的多年經(jīng)驗和提供教育服務(wù)的能力，從配套建設(shè)來看，萬科教育已成為獨立品牌參與地產(chǎn)經(jīng)營，而對于一般商業(yè)地產(chǎn)而言，如何在有限的空間、時間內(nèi)生產(chǎn)最大價值尤為難得。
一方面地產(chǎn)商需要對市場教育機構(gòu)、品牌進行遴選，根據(jù)地產(chǎn)配套性做用戶畫像分析，建立足夠全面的用戶形象，有針對性地選擇教育品牌入駐，并與其規(guī)定好權(quán)責(zé)，劃分好運營責(zé)任與收益；另一方面，在長期運營過程中項目品牌與地產(chǎn)商也要保持長期默契，由于教育有著特殊的先收費模式，項目存在著倒閉風(fēng)險，例如倒閉的星空琴行也引發(fā)了用戶對商業(yè)地產(chǎn)管理者的不滿。
簡單來說，打造商業(yè)地產(chǎn)+教育，地產(chǎn)開發(fā)商需要找到辦法解決三大問題：招生困難、場地使用效率低以及品牌協(xié)同低的問題。不管是自營還是引入外部服務(wù)商或教育機構(gòu)，前者面臨著運營能力不足，項目理解不到位，招生到上課效果都很差的風(fēng)險；而后者則即可能帶來口碑滑鐵盧、品牌惡性競爭、配合度極低的情況。如何選好一個解決信息不對稱的服務(wù)商很重要。
長遠來看，如何運用教育產(chǎn)業(yè)賦能商業(yè)地產(chǎn)將是核心議題，而對于普通大眾而言，在學(xué)區(qū)房之后，關(guān)注生活周邊的商業(yè)地產(chǎn)或許能幫助子女學(xué)到更多。
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責(zé)編：yulina
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