房產(chǎn)稅定了!肯定會出!但還要再等幾年
房產(chǎn)稅定了!肯定會出!但還要再等幾年
2017-11-07 15:25:47 來源：今日爆點(diǎn)
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2017-11-07 15:25:47 來源：今日爆點(diǎn)
摘要：最近，肖財(cái)長談到了房產(chǎn)稅一下又讓市場炸了鍋，其實(shí)在肖捷財(cái)長的前任，樓繼偉財(cái)長也在公開場合提到了房產(chǎn)稅，當(dāng)時我清楚的記得，用的詞叫做不遺余力。
關(guān)鍵詞：
房產(chǎn)稅
最近，肖財(cái)長談到了房產(chǎn)稅一下又讓市場炸了鍋，其實(shí)在肖捷財(cái)長的前任，樓繼偉財(cái)長也在公開場合提到了房產(chǎn)稅，當(dāng)時我清楚的記得，用的詞叫做不遺余力。
這次肖財(cái)長提出的房產(chǎn)稅有這么幾個要點(diǎn)，立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。這個之前我們已經(jīng)給大家多次提到過，既然是重大稅改，必須要由人大立法，而之所以房產(chǎn)稅呼聲如此之高，但好幾年都出不來，就是卡在了立法上面，對于法律來說大家還是非常謹(jǐn)慎的。牽扯面相當(dāng)廣，要權(quán)衡多方利益最后才能立法，還要提請人大審議。所以這個事沒那么簡單。怎么也得折騰幾年才行。這個事目測可能還要再等幾年，因?yàn)?018年人大換屆，所以估計(jì)會拖到2019年甚至2020年去了。
至于充分授權(quán)，就是說房地產(chǎn)稅可能會變成地方稅，但可能其中的一部分上繳國家財(cái)政，所以，各地執(zhí)行什么稅率，可能要根據(jù)自身情況因城施策，因省實(shí)施。不會全國上下一刀切，那么我們可以分析了。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份對于房產(chǎn)稅依賴度低，那么可能執(zhí)行一個較低稅率，而經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)和省份，可能反而執(zhí)行高稅率。那么什么是低稅率呢，按照全世界來看，千分之五就是低稅率了，而高稅率可能會達(dá)到2%，也就是說100萬的房子，一年交5000塊錢，這個絕大多數(shù)家庭都能承受，而如果要交20000塊錢，那么有些人恐怕就給不起了。當(dāng)然這只是一個維度的推測，還有一種可能，二三線城市為了爭奪年輕人落戶刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將房產(chǎn)稅率降低，而一線城市為了嚴(yán)格控制人口，將房產(chǎn)稅提高，這也是十分有可能的。所以既然授權(quán)，那么地方就要根據(jù)自身的情況和未來的發(fā)展目標(biāo)來綜合考量。總之，房產(chǎn)稅率將是一個城市是否有人口流入的決定性因素。
分布推進(jìn)是說將分出優(yōu)先順序，不會全國推廣。那么哪些城市先搞呢?之前原財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康就說，先在一線城市搞，因?yàn)檫@些城市房價高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且對土地財(cái)政的依賴度最低。這是非常有可能的，另外一個因素他沒說，那就是一線城市的稅務(wù)資源非常強(qiáng)大，所以理所應(yīng)當(dāng)在一線城市先推。正好還能符合一線城市控制人口的需要。
此次肖捷財(cái)長說的房產(chǎn)稅，還提到了一個重要的點(diǎn)，就是按照房屋評估價值征稅，這個其實(shí)原來我們也提到過，一定是國家給你定價，不會按照市場買入價格征稅的，因?yàn)槟菢诱鞫惓杀咎?，很容易被陰陽合同給影響。而國家評估能不能實(shí)現(xiàn)呢?當(dāng)然可以，現(xiàn)在一線城市就有一個明確的地區(qū)指導(dǎo)價，這就是評估價格了?，F(xiàn)在我們網(wǎng)簽一般都是用陰陽合同，主合同價格寫地區(qū)指導(dǎo)價，而剩下的錢都算到裝修家具上去。之所以會出現(xiàn)這樣的情況是因?yàn)榈貐^(qū)指導(dǎo)價更新不及時，幾年才調(diào)整一次。隨著房產(chǎn)稅出臺，地區(qū)指導(dǎo)價將成為收稅的依據(jù)，你猜他有沒有動力實(shí)時更新呢?起碼一年動態(tài)調(diào)整一次是肯定可以做得到的。
現(xiàn)在有房的都盼著房價漲，而一旦房產(chǎn)稅開征，有房的可能最害怕的就是房價漲，然后地區(qū)指導(dǎo)價提升，這就意味著得多繳稅。現(xiàn)在美國很多人都是這么考慮的，甚至有房的人都在大罵房價為什么漲這么快。讓他們?nèi)氩环蟪?，而在美國日本歐洲甚至澳洲，炒房的人都會有所顧忌，最主要的因素就是房產(chǎn)稅，很多人用房租抵了貸款，而稅收卻是必須要交的。所以稍有閃失，就賠了錢。要知道澳洲和美國的租金回報率可是高達(dá)4-5%，而目前國內(nèi)只有1%，也就是說如果你那個地方房產(chǎn)稅稅率定在了2%的水平，你租房收入都不夠交稅的。而且別指望提高房租，房租只和當(dāng)?shù)厥杖胗嘘P(guān)，和購買力有關(guān)，你提高房租，他就不租了。他寧可到更遠(yuǎn)的地方去湊合，屆時租客難受，你的房子空著就更難受了。所以房產(chǎn)稅不但不能轉(zhuǎn)嫁，反而會讓很多空置房進(jìn)入市場出租，以分擔(dān)稅收的成本。房東的競爭將變得十分的慘烈。
至于大家說的土地出讓金，中房集團(tuán)的孟曉蘇先生，也提出了一個方法，按照70年的土地年限除就完了，你剛買的房子就不怎么交房產(chǎn)稅，您的房子已經(jīng)35年了，就交一半房產(chǎn)稅。開發(fā)商再蓋新房，就不交土地出讓金了。也就意味著新房價格降大幅降低，但是這種新房要交全額房產(chǎn)稅。這就意味著那些老破小將再難變現(xiàn)，本身房子就破，福利還逐漸在取消，學(xué)區(qū)也不明確了，每年交的稅還越來越多，到時候你賣誰去?
有人說，我就是不交稅，他能拿我怎么樣，這個東西誰也別耍心眼，您不交就不交吧，有本事永遠(yuǎn)別交，房產(chǎn)稅根本不用上門去收，只需要在交易環(huán)節(jié)補(bǔ)齊并懲罰滯納金就可以了。也就是說你的房子只要還想過戶，你就得每年去主動交稅。如果一直拖著不交，等你想賣或者繼承的時候，可能發(fā)現(xiàn)稅比房子還貴了。
還是那句話，當(dāng)大家都缺房子的時候，我們賣房賣土地是最好的收入方式，這樣會加速我們的原始積累，而一旦大家不缺房了，存量房交易逐漸超過新房了，最好的收入方式就是收稅，放眼全世界發(fā)達(dá)國家，無一例外的都是通過房子的出售，持有，租賃產(chǎn)生稅收。這才是一張長期飯票。凡事都有個度，吃第一個餡餅解餓，但當(dāng)你吃到第七個餡餅的時候可能就是一種煎熬。土地出讓的收入模式，已經(jīng)走到了盡頭。巨大的改變就在這幾年發(fā)生，大家可以等待見證奇跡的時刻了。
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