2018年將是大中型房企最艱難的一年？
2018年將是大中型房企最艱難的一年？
2017-12-04 09:34:39 來源：億歐網(wǎng)
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2017-12-04 09:34:39 來源：億歐網(wǎng)
摘要：展望2018年，國內(nèi)房企的日子并不會好過，住宅地產(chǎn)面臨持續(xù)調(diào)控發(fā)酵的影響，在限售、限價、限購等多種調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)長效機制的逐步建立，房地產(chǎn)出現(xiàn)“量價雙跌”趨勢已在所難免。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)
臨近2017年末，國內(nèi)的大型房企的銷售部門都在沖剌千億甚至5千億的銷售目標，誰也都愿在此刻松馳下來。本來今年受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，房企的銷售額應(yīng)出現(xiàn)下滑。但是今年上半年大量消費貸資金變相流入房地產(chǎn)市場，促使房企在今年1至9月份的銷售額總體來說形勢還不錯。
據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，50強房企拿地金額已經(jīng)超過2萬億元。同時，今年房企的銷售額將創(chuàng)下歷史新高。顯然，今年房企業(yè)績還能保持不錯，主因是之前政策還未完全發(fā)酵，房企又通過快速擴張，增加杠桿率。
而進入2018年，房企的日子恐怕不會像今年那樣好過了。正如萬科的郁亮所說，萬科作為有5000億收成的“農(nóng)民”風險也很大。一旦調(diào)控和銀根收緊，收成又跟不上，銷售減緩，前期巨量的債又還不上，就會面臨破產(chǎn)風險。況且中國房地產(chǎn)就是政策市，誰也無法精準預(yù)測。所以，這個農(nóng)民會越來越不好當。
實際上，今年房地產(chǎn)銷量有了新的突破，幾乎是透支了未來很長一段時間業(yè)績，2018年多數(shù)大中型房企業(yè)績下滑恐怕難以避免，弄不好整個房地產(chǎn)行業(yè)也會在2018年進行大洗牌。預(yù)計明年國內(nèi)房企將面臨著三大風險。
首先，現(xiàn)如今大中型房企都在狠抓業(yè)績，特別是年末還要搞業(yè)績沖剌。因為如果業(yè)績上不去，就會導(dǎo)致大量的房源滯銷，而當資金無法及時收回，就會給房企帶來滅頂之災(zāi)。正如一位房地產(chǎn)企業(yè)的高管坦言，若不加快項目銷售速度，每天醒來上億元，甚至數(shù)億元的資金成本支出就會拖垮企業(yè)。
2016年10月房地產(chǎn)進行了新一輪調(diào)控政策，首先針對的是一線城市的高房價，所以大量游資在今年上半年都跑到了二三線城市去炒房了，顯然房地產(chǎn)調(diào)控需要有一個發(fā)酵過程。而國內(nèi)房企恰是利用了這個契機，在二三線城市大肆推出新盤促銷。隨后到了今年10月各熱點城市紛紛出來限售令。如此一來，今年第四季度房地產(chǎn)銷售才開始真正步入寒冬。
展望2018年，國內(nèi)房企的日子并不會好過，住宅地產(chǎn)面臨持續(xù)調(diào)控發(fā)酵的影響，在限售、限價、限購等多種調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)長效機制的逐步建立，房地產(chǎn)出現(xiàn)“量價雙跌”趨勢已在所難免。
所以，房企未來不能眼里只盯著住宅地產(chǎn)開發(fā)，還要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。同時，還可參與政府的棚戶簡屋的改造工程中來。并且與當?shù)卣黄痖_發(fā)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。只有對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不斷轉(zhuǎn)型升級，才是穩(wěn)定業(yè)績的最佳途徑。
再者，房企將直面?zhèn)鶆?wù)集中到期的風險。眾多房企在2016年發(fā)債，那時發(fā)債成本低，債務(wù)平均2年多就到期了，這也就意味著2018年、2019年還債進入高峰期。債務(wù)集中到來，還本付息的壓力將會拖跨房企的現(xiàn)金流。
但更可怕的是，國內(nèi)房企的負債率也在不斷上升。2017年上市企業(yè)三季報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增長幅度達23.21%。
截至2017年9月底，標竿房企業(yè)像綠地控股資產(chǎn)負債率為88.85%，萬科A資產(chǎn)負債率為83.53%，均超過了行業(yè)60%警戒線。事實上，由于房地產(chǎn)市場的過于火爆，大中型房企這幾年債務(wù)率不斷上升的也不奇怪，因為這幾年房企都在肆意擴張業(yè)務(wù)，除了并購重組之外，各地地王頻出，債務(wù)率不上升才是怪事。
展望2018年，房地產(chǎn)企業(yè)要面對一邊是債務(wù)的集中到期壓力，另一邊則是降低高負債率的問題，因為明年的房地產(chǎn)市場肯定不利于房企高速擴張，同時又需要房企保留足夠的現(xiàn)金流，這就意味著房企不能像今年那樣激進，只能采取保守態(tài)勢。從整體情況看，2018年將是國內(nèi)大型房企最為艱難的一年。
最后，融資難度更大，成本會持續(xù)上升。面對國內(nèi)融資渠道的收窄，國內(nèi)發(fā)行公司債門檻提高，這些年房企也并“不差錢”，這既有房產(chǎn)銷售的預(yù)收款，也可以到海外低息的債券市場發(fā)債。
不過，一旦房企銷售不暢，海外低息債券融資成本上升，房企難以通過融資渠道獲得更廉價的資金，那么大中型房企在資金鏈就會出現(xiàn)問題。明年地王也會大幅下降。應(yīng)該說，房企在境內(nèi)外融資難度的高低，主要受到調(diào)控政策的影響。
那么，房企不能向國內(nèi)銀行借貸嗎？前些日子對于房企借貸比較慷慨的銀行，現(xiàn)在已經(jīng)把自身的金融風險與房地產(chǎn)捆綁在一起了。明年房企通過銀行借款的難度在上升。一方面銀行的融資成本上升，貸款成本也會跟著上升。另一方面，銀行也覺察到了房地產(chǎn)業(yè)的風險性，出于安全考慮，也不敢再把資金投向房地產(chǎn)。
在經(jīng)歷了2017年大肆擴張，房企業(yè)績創(chuàng)下歷史新高后，2018年國內(nèi)大型房企將會大幅滑坡，這主要是房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)酵會影響到房企的業(yè)績，再加上房企明年債務(wù)集中到期，未來房企“降杠桿，保業(yè)績”將會是主流，可能還會有一大批房企倒在了2018年寒流之中。所以2018才是房企真正的生死挑戰(zhàn)之年。
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責編：yulina
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