▲鏈家集團(tuán)CEO彭永東
演講：彭永東
職位：CEO
單位：鏈家集團(tuán)
會邀：明源地產(chǎn)總裁峰會
以下是鏈家CEO彭永東演講內(nèi)容全文：
我們要轉(zhuǎn)型升級，未來方向在哪里？我從6個維度講，看中國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該往什么方向走。
核心戰(zhàn)場：『3+6』城市格局
人口的分布
中國有7億城市人口，未來增長到10億，這10億在中國怎么分布？這直接決定了我們的生意會從什么地方出現(xiàn)，我們的目標(biāo)在哪里。
▲日本：緊密集中型分布
日本的人口分布十分極端，高度集中在三大都市圈：
這三大都市圈占國土面積14%，但是57%的家庭都集中在三大都市圈里，58%的存量房交易、70%的新房開發(fā)，發(fā)生在這三大都市圈。
可以說，日本人口是高度密集型分布狀態(tài)。
▲美國：分散式集中型
美國也非常集中，但是集中程度比日本低很多。360多個城市圈集中了將近84%的人口，集中在大的都市圈里面。
但是又相對比較分散，因?yàn)橛泻芏喑鞘腥?，形成分布式集中狀態(tài)。紐約是全美第一大都市圈，覆蓋了6%的人口。
▲中國：『3+6』城市格局
中國是什么樣的？我們不像日本這樣集中，但同時比美國更趨于密集。
所以，我們預(yù)判未來中國會形成『3+6』格局，形成北京、上海、深圳3個都市圈，還有6個內(nèi)陸中心城市，成都、重慶、長沙、武漢、南京、合肥。這是大家爭奪的核心戰(zhàn)場。
個內(nèi)陸中心城市，每個城市大概1200萬人口，每個都市圈都超過5000萬人。同時，還有十幾個分布在其他地方的城市圈，每個將有3000萬人口，所以中國會走向相對集中的『3+6』格局。
根據(jù)這個判斷，鏈家在布局上做了一些調(diào)整。我們分成7個戰(zhàn)區(qū)，北京戰(zhàn)區(qū)、上海戰(zhàn)區(qū)、深圳戰(zhàn)區(qū)、廣州戰(zhàn)區(qū)、華東戰(zhàn)區(qū)、西部戰(zhàn)區(qū)、環(huán)渤海，7個戰(zhàn)區(qū)覆蓋中國的3個都市圈加6個核心內(nèi)陸的中心城市。
購房剛性神話將打破！
購&租
億城市人口，怎么解決住房需求？是購還是租？到底用什么方式來解決住房問題？這是非常核心的問題。
美國、英國、日本通過自有住房解決住房問題的，占比約65%，35%通過租賃解決。
我們預(yù)判中國大概也會走向這種趨勢，65%的人會自己買房，通過租別人房子或者政府解決住房問題的占比35%。
▲各國租賃結(jié)構(gòu)
問題是什么？城市分化非常的不均衡。
國際慣例，在人口進(jìn)入比較多的大都市，房價比較高，城市自有率比較低，靠租賃解決住房比例比較高。
東京、紐約、洛杉磯、舊金山這些地方，靠租房解決住宅問題的超過50%，甚至有的城市超過60%。
中國數(shù)量占多少？北京、深圳、上海一線城市，包括很多二線核心城市，靠租賃解決住房比例大概是30%左右，30-35%這樣的水平，租賃解決住房比例還是相對比較低。
我們對未來中國的『租』和『住』有幾個核心判斷：
第一個判斷，靠租賃來解決住房的比例會越來越高，接近30%，未來會到50%。
第二個判斷，花在租賃上的錢會增加。
▲中國租金收入比
今天租賃收入比不到25%，我們判斷會在40%。租賃支出增加有2個驅(qū)動力，一是收入，一是消費(fèi)升級，消費(fèi)者對租的需求在升級。
我們看到一線城市，租房收入彈性是1.2-1.5，指的是個人支配收入每增加10%，租房者花在租賃上的單價就會相應(yīng)增長12%-15%。
也就是說，如果收入增加，房租也會上漲，彈性比例大概是1.0-1.2，所以我們判斷租賃收入比會增加。
第三個判斷，是租賃品質(zhì)會提升。今天群租、合租仍然不少，未來會向品質(zhì)租賃轉(zhuǎn)移。
第四個判斷，是租賃上會有大量房源供給產(chǎn)生。
北京屬于租賃房源嚴(yán)重不足的，北京存量房是750萬套，平均每套房大概2.1間，但是北京的常住人口2300萬人，理論上這么多人塞不到這些房子里，住宅品質(zhì)相對偏低。
這樣城市會產(chǎn)生大量新增的租賃住宅。
解決住房問題無非兩個手段，一是盤活存量，另一個是加大租賃房源供給。房企包括政府開始加大租賃的房源供給，所以未來租賃領(lǐng)域是非常有空間的。
▲美國租賃資產(chǎn)管理公司管理房屋套數(shù)
同時，要看到，租賃的資產(chǎn)管理是非常有空間的。美國最大的EQR管理房源超過10萬套。日本最大的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，管理的房源量超過80萬套，接近100萬套。
今年中國最大的租賃機(jī)構(gòu)是自如，自如管理40萬間房子，未來全中國租賃每年交易量5000萬單，每年有5000萬筆租賃合同。預(yù)估明年會到6000萬筆租賃合同，租賃未來的成長非常快。
得二手房者得天下
增量vs存量
在一個穩(wěn)態(tài)的城市里，有一個『千人購房率』指標(biāo)，也就是1000人大概有多少人會去買房，無論是買二手房還是新房。
在英美發(fā)達(dá)國家，千人購房率指數(shù)長期保持在20-25%，每1000人里有20到25人購房，中國這個指標(biāo)是12-14左右。
▲世界千人購房率指標(biāo)
北京、上海和深圳一線城市大概是12-14水平，相對來說比較穩(wěn)態(tài)的水平?；蛘哒f，按照成熟市場慣例，還有很大的空間。
到底買新房還是二手房？2016年，中國有9個城市二手房交易量的規(guī)模超過了新房規(guī)模。這9個城市2016年成交了27萬套，新房占比40%左右。
個城市中，二手房成交比新房高2.2倍增量。2017年，又有8個城市的二手房交易量超過新房交易量。
▲二手房市場正在成為主流市場
很多人談成熟市場、二手存量時代。美國一年房產(chǎn)交易600萬套，550萬是二手房，50萬套是新房。中國一年1500萬套，其中550萬套是二手，950萬套是新房。所以，新房還是占很大比例。
可以看到，很多一線和二線城市，二手房成交開始慢慢超過新房。未來10年，這個比例可能會變成1：1的分布，而今天大概是2：1的分布。
市場，下一個藍(lán)海
從2B和2C視角，我們的客戶是誰？我們服務(wù)所有普通消費(fèi)者，還是服務(wù)大B？對于鏈家來講，我們16年基本上服務(wù)的是普通消費(fèi)者，
上有2個市場：一個是信息和數(shù)據(jù)的市場；第二是做線下交易的市場，全中國經(jīng)紀(jì)交易大概150萬從業(yè)人員，今天慢慢整合了，開始產(chǎn)生全國型大經(jīng)紀(jì)品牌、區(qū)域性龍頭企業(yè)。
▲C端和B端業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)
最近，我們投了21世紀(jì)不動產(chǎn)，我們本身也做第二品牌。可以看到加盟開放平臺會成為行業(yè)未來2年里非常重要的走向。
空間很大，但在中國是空白。中國在2B交易領(lǐng)域還處于初級階段，美國比較成熟，CBRE這種成熟企業(yè)的資產(chǎn)和估值超過120億美金，將近700億人民幣估值。中國2B市場缺乏很好的基礎(chǔ)設(shè)施來提供服務(wù)。
悖論：互聯(lián)網(wǎng)短平快VS地產(chǎn)長周期
線上、線下的維度
我們說衣食住行，『住』這個領(lǐng)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被互聯(lián)網(wǎng)重構(gòu)，當(dāng)中有很多原因。
什么叫做一個行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)重新定義？核心是效率提升，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)被重新定義。
第二，用戶體驗(yàn)是不是足夠好。
第三，有一批新玩家、新勢力成為行業(yè)主角。
對于鏈家來說，我們發(fā)現(xiàn)被互聯(lián)網(wǎng)改造的環(huán)節(jié)應(yīng)該不到20%，大部分還是通過線下流程完成整個環(huán)節(jié)。我們預(yù)判未來越來越多環(huán)節(jié)會在線上產(chǎn)生互動。
房地產(chǎn)領(lǐng)域線上行為有很多特征。比如，買房用戶轉(zhuǎn)換化非常低，新房比二手房高一些，二手房轉(zhuǎn)化率1/2500分，2500個流量才能出現(xiàn)1個成交轉(zhuǎn)化率。
▲互聯(lián)網(wǎng)對二手房交易的重構(gòu)十分有限
還有一個特征是流程非常長，沒有一個環(huán)節(jié)是核心環(huán)節(jié)?；ヂ?lián)網(wǎng)對流程的改造，如果有一個流程占據(jù)80%的重要環(huán)節(jié)，你把這80%優(yōu)化了，流程會被完全重構(gòu)。
房地產(chǎn)交易沒有中心環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都很重要，都不可或缺，卻沒有一個主環(huán)節(jié)。那么，線上優(yōu)化變得很難，而且整個環(huán)節(jié)周期非常長。
線上6個禮拜，線下看房7個禮拜，最后成交8個禮拜，前后將近20多個星期才能夠完成一個成交。
所以，用戶會產(chǎn)生，卻很難通過線上做優(yōu)化。
鏈家網(wǎng)每套房子，有6個人關(guān)注和7個人關(guān)注，是不一樣的，這個房子的轉(zhuǎn)化率會差一倍。
如果被7個人關(guān)注了，這個房子的成交概率比只有6個人關(guān)注的時候有突變。
今天很多用戶，特別是房價動蕩的時候，你會發(fā)現(xiàn)很多人愿意在APP上給自己的房子估價。這種應(yīng)用很強(qiáng)的行為，未來會創(chuàng)造更多線上行為。
品質(zhì)的紅利時代來了
服務(wù)的維度
未來10年是品質(zhì)的紅利時代，對于消費(fèi)者來說需要好的服務(wù)和品質(zhì)。品質(zhì)溢價變得越來越高，你只要做得比別人好一點(diǎn)，在用戶反饋上，你獲得的將不是線性，而是非線性增長。
▲服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)秀品牌的凈利潤率和
所以，服務(wù)和規(guī)模不應(yīng)該成為一種矛盾。我們在做規(guī)模的同時要關(guān)注服務(wù)。未來誰能夠提供更好的服務(wù)，才有大概率勝出。
第三十四屆CIO班招生
國際CIO認(rèn)證培訓(xùn)
首席數(shù)據(jù)官（CDO）認(rèn)證培訓(xùn)
責(zé)編：content
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站（http://www.www.gypb.net/）內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作媒體供稿和第三方投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請進(jìn)一步核實(shí)，并對任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。
本網(wǎng)站刊載的所有內(nèi)容（包括但不僅限文字、圖片、LOGO、音頻、視頻、軟件、程序等）版權(quán)歸原作者所有。任何單位或個人認(rèn)為本網(wǎng)站中的內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時，請及時通知本站，予以刪除。
搶沙發(fā)
