非常高興和大家交流，好多朋友說他們在轉(zhuǎn)型路上，已經(jīng)到了彼岸；但是也有更多的開發(fā)商朋友們、總裁朋友們還在此岸徘徊和焦慮，這是很正常的現(xiàn)狀。我們再次回歸到開發(fā)商視角，回歸到我們即將啟程的初心，我們應(yīng)該如何去探索新思維和新路徑。
一、地產(chǎn)新時代，變化新特征
行業(yè)大勢已經(jīng)呈現(xiàn)4大核心變化：第一是行業(yè)分化，第二合作新時代，第三調(diào)控新常態(tài)，第四轉(zhuǎn)型新探索。
1、行業(yè)大分化
我們簡單看一看行業(yè)大分化，對于行業(yè)的大分化，大家都有共識，行業(yè)集中分化是正在進行當中，而且是很嚴峻的事實，但是這個嚴峻程度遠超大家想象。我們就拿歷史數(shù)據(jù)可以看得到，將來TOP10平均金額可能到4000億，3000億今天是TOP3，可能兩三年后3000億剛好是TOP10，這就是行業(yè)嚴峻的現(xiàn)狀。
2、合作新時代
合作開發(fā)已經(jīng)成為行業(yè)非常普遍的現(xiàn)象。可以看到這組數(shù)據(jù)，基本上TOP50強房企百分之百都有合作開發(fā)，所以我們可以看到，行業(yè)更多是抱團取暖，這個非常普遍，大家在整個地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)，通過合作開發(fā)，可以以最強勢、最優(yōu)質(zhì)的資源互補，規(guī)避一些風險，獲取更多競爭優(yōu)勢。
3、調(diào)控新常態(tài)
第三個維度就是整個的政策調(diào)控基本上進入深水區(qū)，進入常態(tài)化，每年基本上都有一個主題，而且我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，這個主題政府意志越來越強烈。
4、轉(zhuǎn)型新探索
第四個方面就是轉(zhuǎn)型新探索，在轉(zhuǎn)型這個路上我們也在跟一線非常多城市的房企在進行深度探討與交流，以前的轉(zhuǎn)型是為了讓地產(chǎn)如何活得更好，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型跳離地產(chǎn)，在新領(lǐng)域真正深入探索。比如說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、存量市場領(lǐng)域、城市運營領(lǐng)域。 以上就是我們所看到的行業(yè)根本上發(fā)生的一些變化。
二、洞察變化本質(zhì)，把握轉(zhuǎn)型關(guān)鍵
在這些變化的基礎(chǔ)上再來看一看，對于我們此岸的這些開發(fā)商們，地產(chǎn)的新時代已經(jīng)到來，到底我們未來應(yīng)該走向何方？我們首先幫助大家來解讀一下，剛剛所說的變化背后的本質(zhì)是什么？我們根據(jù)最近很長一段時間，大半年以來我們跟一線開發(fā)商深度探討，我們認為其實這個行業(yè)變化背后本質(zhì)有四個點：
1、政策的變化
這個大導(dǎo)向我們需要理解，以前我們可能需要逆周期而動，好不容易十九大等來了，我們可以有這一部分資金和熱情集中釋放了，但是好像我們預(yù)期沒有到來。
接下來很多的開發(fā)商要考慮一個問題是，我們?nèi)绾卧诠芾斫?jīng)濟背景下，獲得更好的生存，有幾個點我相信我們大家已經(jīng)感受到了，以前市場導(dǎo)向現(xiàn)在管理導(dǎo)向，以前我們逆周期而動，現(xiàn)在是安安穩(wěn)穩(wěn)的考慮如何穿越周期，以前是一刀切現(xiàn)在是因城施策。
2、需求變化
前一段時間樊綱明確提到，為什么這一輪全國的購買力這么集中？其實就發(fā)生了一件事，我們所有變化根本是在于國民更有錢了，這么多年來中國儲蓄率持續(xù)維持在一個高位，國民更有錢的大背景下，到底會對我們這個行業(yè)造成什么樣的影響？當我們投資渠道受限的情況下，我們要為自身資產(chǎn)保值，所以才有了地產(chǎn)這一波繁榮，這是根本。所以說在現(xiàn)在我們這個時代，我們需要理解的是客戶對美好生活的向往，對自身資產(chǎn)保值需求是特別強烈的，所以這一點我們一定要深刻理解。
3、城市的變化
我們今年研究院與很多第三梯隊企業(yè)深度連接，做了城市群的研究。
我們認為，未來地產(chǎn)開發(fā)邏輯、城市化邏輯、經(jīng)濟發(fā)展邏輯是一脈相承的，包括今天大家都提的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展邏輯根本的本質(zhì)是城市的變化。
以前城市的研判指標是通常是GDP總量、人均可支配收入、平均居民儲蓄額等，但是，現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展水平到了共發(fā)展同富裕階段，和以前已經(jīng)完全不一樣，階級分化也是客觀存在，所以以前很多指標都已經(jīng)失靈、已經(jīng)不適用了。比如，如果某個城市有一個馬云、馬化騰，他們的購買價格就是資產(chǎn)的價格。
所以，我們關(guān)注的指標應(yīng)該變成現(xiàn)在的人均GDP，現(xiàn)在很多人城市紛紛提人均GDP目標，2020年2050年，我們中國人均GDP達到美國的多少，我相信大家都看到了，是國家宏觀政策已經(jīng)朝著這個方向轉(zhuǎn)變。還有人口凈流入、高凈值人群，不是看以前平均收入，包括城市友好度，有些城市的的確確友好度方面還是有很大差異的。
再比如說，很多城市對地產(chǎn)的依賴度，剛剛提到深圳發(fā)展非常好。好的原因是什么？財政收入只有不到9%依賴土地財政，所以非常良性，沒有透支未來，這個指標也引起我們對城市研判的一個分析的影響。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性，也是我們對未來城市判斷的一個變化。
以前我們評判城市是基于單一城市，將來我們一定要看基于這個城市周邊的城市群，一個城市的經(jīng)濟合理性，對周邊資源的一些效應(yīng)是否支撐未來經(jīng)濟和地產(chǎn)發(fā)展，這一點很重要。比如說，我們在華南很多城市都稱之為臨深區(qū)域，而不是臨廣。我們通過7個指標做對比分析，就可以發(fā)現(xiàn)深圳是全方位領(lǐng)先。這些維度是我們需要思考的話題，只有這樣我們地產(chǎn)走向，我們城市選擇才會更加合理。
4、組織的變化
地產(chǎn)公司內(nèi)部和地產(chǎn)公司外部的關(guān)系發(fā)生了變化。一個是我們地產(chǎn)公司建立生態(tài)化組織，包括我們了解到的，碧桂園要在一線建立生態(tài)化組織，以前1000多個項目，接下來2000多個項目，如果還是總部集中進行管理的話，肯定管不過來。
經(jīng)營權(quán)如何下放，讓整個組織更有活力，朝著我們目標共同奮斗，這是我們接下來需要考慮的。
另外地產(chǎn)公司上下游合作關(guān)系發(fā)生了變化，我們對標桿企業(yè)萬科、恒大、碧桂園，以前是找供應(yīng)商，現(xiàn)在找的供應(yīng)商，一定會找到有技術(shù)含量、有追求、入供應(yīng)商的股權(quán)。所以這是一個真正的基于生態(tài)發(fā)展模式，在推動整個企業(yè)的發(fā)展和構(gòu)建，這也是我們所看到的最后一個變化。
三、房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路
在以上大變化的背景下，我們再來看一看房企轉(zhuǎn)型應(yīng)該走向何方？其實我們通過研究發(fā)現(xiàn)，我們要談未來，走向何方，首先要看看地產(chǎn)行業(yè)還會留下哪些人群？
未來可能留存五大群體：
第一大群體是以萬科、碧桂園、恒大為首的行業(yè)龍頭；
第二個群體就是各個細分領(lǐng)域的龍頭；
第三個就是我們小眾市場細分領(lǐng)域的這些龍頭；
第四其實就是破局者，從其他領(lǐng)域過來的，包括新派、世聯(lián)行。
除了這四個群體之外，還有一個很特殊群體就是國企，這個群體特別重要，特別是在當下，接下來轉(zhuǎn)型過程當中，轉(zhuǎn)型最初10年需要有一個非常重要的角色，這個排頭兵一定是國企。
所以我們接下來理解這五大大群體之后我們再來看轉(zhuǎn)型之路，我們認為核心還是三條路：
第一，千億萬億之路。
第二，小而愈美之路。
我們細分市場，美好生活展望未來，多多發(fā)力多做基礎(chǔ)。
第三，泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量市場、城市運營，所有轉(zhuǎn)型其實背后有一個根本支撐就是整個的地產(chǎn)升級，我們的作戰(zhàn)地圖、我們的武器和思維都要發(fā)生變化。
1、千億萬億之路
碧桂園業(yè)務(wù)跳漲是大家關(guān)注的要點，碧桂園跳漲的核心關(guān)鍵點是什么？
第一就是標準化。
一定是標準化，只有標準化之后才能大規(guī)模復(fù)制，才能夠降低管理的難度、提高執(zhí)行力。
第二個是激勵機制的創(chuàng)新。
這一點，合伙跟投我相信大家都知道，這已經(jīng)是完全脫離以前職業(yè)經(jīng)理人的體系。
第三個是組織生態(tài)化，全面向一線放權(quán)，全面發(fā)展上下游生態(tài)鏈。
這是碧桂園成功的核心關(guān)鍵。
再看恒大，增長規(guī)模非常穩(wěn)健，核心關(guān)鍵是三個維度：
第一個也是標準化。
第二個是產(chǎn)銷平衡。
如果邁入千億門檻到萬億門檻，產(chǎn)銷平衡一定是關(guān)注焦點。
第三是資本杠桿的充分利用。
另外再看中梁，這是行業(yè)今年最大的一匹黑馬，有全面學(xué)習碧桂園的小碧桂園之稱。今年我們跟中梁有深度交流，發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)執(zhí)行力非常強悍。
他們核心就是四個方面，包括整體城市戰(zhàn)略布局、開發(fā)運營、阿米巴生態(tài)組織建設(shè)和企業(yè)融資的途徑拓展，這才造就了中梁的飛速發(fā)展。
我們分析所有即將奔入千億、已經(jīng)邁入千億，向萬億發(fā)展企業(yè)，發(fā)現(xiàn)核心背后的成功密碼是以下五個要點。
第一，廣積糧。
這是第一條路的核心密碼，廣積糧就是盡可能多儲備可“高周轉(zhuǎn)”土地，這個很重要，核心是城市布局，城市研判、并購、土地管理有很大關(guān)聯(lián)關(guān)系。
第二，找資金，多用杠桿。
多渠道、多用穿越周期的資金。
第三，建標準。
極致標準化是集約化、標準化的基礎(chǔ)，從產(chǎn)品標準化、運營標準化、服務(wù)標準化，碧桂園、恒大等企業(yè)一直推行這個事，而且無一例外都是董事長親自掛帥的，而不是總裁掛帥。因為這是百年大計，不能短期業(yè)績導(dǎo)向，這一點特別明顯。
第四，調(diào)運營。
全國產(chǎn)銷平衡是調(diào)節(jié)平衡器。
第五，強考核。
一是創(chuàng)新激勵，二是內(nèi)部競爭。我們在跟碧桂園，恒大、融創(chuàng)很多一線人去聊天發(fā)現(xiàn)，他們不怕競爭對手，最怕自己內(nèi)部同事，已經(jīng)到這個份上，考核力度要非常大，只有這樣才能保持一線強大的執(zhí)行力。
總體上，有這五個要素我們認為一條龍才有可能走得又越又穩(wěn)。
2、小而愈美之路
第二條路是小而愈美之路，也就是挖掘細分市場。我們可以找到非常多細分群體。以前我們做的都是大路貨的房子，接下來我們可以仔細研究每一個小眾群體的需求是什么。第一個是剛需群體。
他們?nèi)绻?，他們需要什么樣的產(chǎn)品，現(xiàn)在可租的產(chǎn)品業(yè)態(tài)極其單一。未來我們住房不炒，如果在租賃市場，我們租賃的產(chǎn)品一定要大量創(chuàng)新，符合不同層級需要。
第二個是杠桿群體。
改善性需求，也有很多企業(yè)瞄準這一塊；
第三個是終改群體。
比如泰禾的院子，接下來有沒有其他的院子?我相信,這個世界上生活方式不只是有泰禾的院子。
第四種是鄉(xiāng)紳富農(nóng)。
這是非常龐大群體。
最后一個，對品質(zhì)真正追求者。
這些細分群體我們都要逐一關(guān)注。
居有其屋，我們?nèi)绾伍_發(fā)產(chǎn)品、匹配客戶需要，越來越重要。有情懷有追求的，短期不太重視規(guī)模，包括微型別墅也是一片藍海，這個領(lǐng)域基本上做出來產(chǎn)品都是每一個特別火爆。
我們認為，未來市場一定有大量的空間存在。比如說，我們定制化自建產(chǎn)品，工業(yè)化針對鄉(xiāng)紳富農(nóng)群體非常重要，遠大的Bhouse在農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)賣得特別火，這也是他們找到不同細分產(chǎn)品定位，這樣才能夠真正的找到自己的生存空間。
綠色住宅，包括朗詩、當代這些在這個細分領(lǐng)域一定是未來。健康、環(huán)保一定是客戶未來重點關(guān)注的領(lǐng)域，結(jié)合自身優(yōu)勢，值得我們大力發(fā)展，將來一定要守住細分市場藍海，真正的去鑄造美好生活，這是我們未來轉(zhuǎn)型的第二條路。
3、泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路
第三條路就是泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量市場、城市運營。
第一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。比如說華夏幸福成功模式的解讀，碧桂園科技小鎮(zhèn)，核心觀點跟很多前沿思考基本趨同。
做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有四個關(guān)鍵：
一是要思考如何真正做好這個產(chǎn)業(yè)，而不是關(guān)注地產(chǎn)本身；
二是錢、資金哪里來？產(chǎn)城融合資金難的問題如何解決？
三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何盈利；
四是如何真正實現(xiàn)。
為什么人家可以做到1+1大于2，這個問題也需要回答，這是我們泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型第一個。
第二，存量市場。
存量市場現(xiàn)在是怎么做，不是要不要做的問題，已經(jīng)是命題作文，我們要怎樣寫下去，僅此而已。
從四個維度我們還是有一些問題需要解決，當然這是機會，在開發(fā)領(lǐng)域、經(jīng)營領(lǐng)域、社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域、金融領(lǐng)域有很多機會；在運營商角度、資金方角度、租戶角度，有很多實實在在問題需要我們?nèi)ソ鉀Q。
第四，城市運營。
比如說招商蛇口、金融街，我們發(fā)現(xiàn)2015年開始，一直以來都這樣，重大轉(zhuǎn)型不是民企，而是國企。民企需要考慮盈利問題，國企基于社會擔當，充當改革排頭兵，所有事情可以去嘗試，包括現(xiàn)在正在做的雄安。
在這個大背景下，未來能做成這個事的，我們覺得最有可能的是國企。民企可以先觀望一下看看國企成果，需要多方支持，將來做這一塊才可能真正落地。
4、新地產(chǎn)升級
以上這三條路的核心關(guān)鍵離不開新地產(chǎn)升級，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)碧桂園、中梁、陽光城、招商紛紛搭建自己決策作戰(zhàn)室，真的可以基于一個大屏，把企業(yè)所有方方面面經(jīng)營數(shù)據(jù)放在一起，做到運籌帷幄之中，決勝千里之外。
當然，這個過程也花費了大家很多精力。具體路徑我們總結(jié)有三個步驟：三橫四縱；智能化；在線化；數(shù)字化，領(lǐng)域包括智慧供應(yīng)鏈，智慧經(jīng)營，智慧營銷，智慧空間。只有強大內(nèi)功練成以后，未來可整合資源可做的事才更多，這是我們所認為的新地產(chǎn)發(fā)展的最后的轉(zhuǎn)型升級的三條路。
四、房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心關(guān)鍵
最后回歸一下，我們對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型核心關(guān)鍵進行了整體提煉，我們發(fā)現(xiàn)核心是四大維度：
第一個關(guān)注政策；
第二個關(guān)注城市；
第三個是關(guān)注練內(nèi)功；
第四關(guān)注運營。
我們也真心祝愿，通過我們大家共同探討，我們一起在這個資源至上的大背景下、在能力為王的大時代下，我們在不同路上走得越快越穩(wěn)。最后祝大家在千億之路上，越走越快，轉(zhuǎn)型之路上越走越穩(wěn)！
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