1月3日，上海靜安體育館，2000多地產(chǎn)人齊聚，一起來(lái)聽(tīng)丁祖昱的《2017年中國(guó)樓市大數(shù)據(jù)》。
一、《2017年中國(guó)樓時(shí)代8個(gè)難題》
1， 預(yù)售證難題：2017年很多城市拿不到預(yù)售證，上海170個(gè)項(xiàng)目拿不到預(yù)售證，貨值超過(guò)6000億。
2， 簽約不備案：出現(xiàn)很多中高端樓盤(pán)延遲備案，有的快交房了還沒(méi)備案。比如無(wú)錫，合肥，長(zhǎng)沙。
3， 地王虧損：地王現(xiàn)在變成“虧損王”。全國(guó)2016年一共有50塊地王。12宗大幅度虧損，18家虧損，32家是虧損，不虧的只有16家。
4， 三四線的隱憂：渠道傭金比例很高，有的最高給到10個(gè)點(diǎn)，說(shuō)明三四線房子很難賣(mài)，或者是當(dāng)?shù)乜蛻舳际峭獾乜蛻簟Ｔ诤芏喑鞘校焙５嚷糜纬鞘懈哌_(dá)89%，很多非旅游城市外地客戶比例竟然很高。樣本統(tǒng)計(jì)中24%的城市非本地客員超過(guò)5成。
5， 越限越投資：一線城市投資比例最高，很多城市感覺(jué)買(mǎi)了都是賺錢(qián)了。一線城市純投資和自住兼投資的總投資需求占據(jù)47%。
6， 租賃供求不匹配。上海6000元\月，需求占據(jù)22.6%，供應(yīng)占比48.5%。
7， 特色小鎮(zhèn)一哄而上：住建部一共批了40-3個(gè)特色小鄭，升級(jí)小鎮(zhèn)979個(gè)，體育總局批準(zhǔn)了96家特色小鎮(zhèn)。
8， 家家都要沖千億，有50家房企提出沖千億房企。
中國(guó)百?gòu)?qiáng)一半都是要過(guò)千億。兩個(gè)問(wèn)題，沖千億過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，把公司都弄掉了，或者沖千億之后出現(xiàn)大問(wèn)題。
2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)總結(jié)
1，市場(chǎng)格局中，成交量中一線城市5.2%，二線成交3.47%，三四線成交占比60.1%。整體而言一線城市被腰斬，整體下滑46%。二線城市漲跌互現(xiàn)，三四線城市相對(duì)火爆。
2，成交面積：重慶第一2455萬(wàn)平米，成都2028萬(wàn)平米，武漢1828萬(wàn)平米，青島1700萬(wàn)平米，杭州1599萬(wàn)平米。
3，銷(xiāo)售金額排行榜，杭州上海重慶天津，北京深圳南京。
4，土地成交TOP10，鄭州成交面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米，武漢有3千萬(wàn)，重慶供應(yīng)2563萬(wàn)平米。
5，杭州在各個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)是遙遙領(lǐng)先的，土地出讓超過(guò)2000萬(wàn)平米。
地價(jià)漲幅TOP10城市，柳州上浮494%。
6，項(xiàng)目銷(xiāo)售成交金額，三亞海南清水灣銷(xiāo)售178億，第二是融創(chuàng)中心銷(xiāo)售額113億，第三是銷(xiāo)售深鐵萬(wàn)科紅樹(shù)灣銷(xiāo)售105.7億。
7，三四線成交的TOP10,第一是佛山是137億，東莞是1131億，溫州是1966億，三亞是918億。
9， 三四線城市土地成交TOP10,佛山成交879億，無(wú)錫是402億，常州是316億，同比增長(zhǎng)1217%。
10， 三四線城市房?jī)r(jià)上漲：惠州第一漲了48%，中山第二漲了42%，常州上漲41%。
11，50強(qiáng)最青睞的三四線城市：佛山，無(wú)錫，常州，嘉興，紹興，惠州，南通，東莞，昆山，煙臺(tái)，徐州，揚(yáng)州，鎮(zhèn)江，中山?，F(xiàn)在很難找到一個(gè)黑馬三四線城市。
12， 2017年的百?gòu)?qiáng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，碧桂園業(yè)績(jī)鐵定第一了，所以預(yù)計(jì)留了300億左右。
13， 未來(lái)3年，房企還在繼續(xù)做大。現(xiàn)在還不是最大。未來(lái)行業(yè)的天花板在哪里，未來(lái)企業(yè)的天花板在哪里？目前都在思考，但還沒(méi)看到。
14，2017年地產(chǎn)20強(qiáng)的入榜門(mén)檻已經(jīng)910億，已經(jīng)接近千億了。未來(lái)哪怕是千億銷(xiāo)售額，就進(jìn)入不到20強(qiáng)了。
15，特色小鎮(zhèn)更多是“地產(chǎn)為實(shí)，產(chǎn)業(yè)為幌”。中國(guó)特色小鎮(zhèn)基本只有2城初見(jiàn)雛形，更多密度比較高的小鎮(zhèn)是在浙江。
16，租賃是未來(lái)政策紅利最多的行業(yè)。金融貸款，鼓勵(lì)居住需求方，還是提供優(yōu)惠稅收政策，企業(yè)稅收降低到6%，扶持更多的租賃企業(yè)。未來(lái)租賃的政策紅利是最多的。
17,2016年中國(guó)有1.89億的租賃人口，2030年將達(dá)到2.65億人口，未來(lái)人口和客戶基礎(chǔ)很大。同時(shí)，未來(lái)租賃用地大約有3城以上為租賃用地。
18，企業(yè)整體出租率95%，才能實(shí)現(xiàn)盈利。目前行業(yè)30強(qiáng)公寓品牌調(diào)研平均出租率是90%。
19,高房?jī)r(jià)時(shí)代，35歲左右才是買(mǎi)房的主力軍，90后目前還不是買(mǎi)房主力軍。
20，惠州外地客戶占比76%，深圳占據(jù)57%。嘉興的成交客戶中外地共占44%，上海占據(jù)31%。中山外地客戶占據(jù)80%，廣州占據(jù)40%。
21，投資需求買(mǎi)房的占比，海口排名36%，深圳是34%，東莞排名32%。
2018年十大預(yù)測(cè)
1, 2018年房產(chǎn)稅落地，最有可能是4季度落地，2019年可能是實(shí)施。某種程度上，房產(chǎn)稅早落地，靴子早落地，反而是好事。出臺(tái)之后，也會(huì)替代掉其他行政手段。房產(chǎn)稅也不會(huì)在每個(gè)城市都推行，而是分城而定。
2，2018年限價(jià)不會(huì)放松，2018年開(kāi)發(fā)商要聽(tīng)政府的，上海很多樓盤(pán)16年的價(jià)格，到17年末價(jià)格都賣(mài)不出16年的價(jià)格了。
3，2018年總規(guī)模會(huì)微降，16億平方米，但成交金額11.58億 ，2017年成交金額是13萬(wàn)億，可能16億平方米是中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的天花板。
4，2018年看好的6個(gè)城市，看好的城市是杭州，海南，天津，上海，武漢，重慶。2018年是海南建省30年，海南樓市依舊是風(fēng)口。武漢未來(lái)5年吸引100萬(wàn)大學(xué)生，一畢業(yè)就給戶口，大學(xué)生最低工資標(biāo)準(zhǔn)比城市平均要高，大學(xué)生買(mǎi)房打8折，重慶有很多利好，10年房?jī)r(jià)沒(méi)大漲過(guò)的城市，是房?jī)r(jià)最低的直轄市，未來(lái)看好重慶樓市。成交面積第一，成交金額第三。
5，中國(guó)三線最有潛力的20個(gè)城市：無(wú)錫，東莞，佛山，常州，溫州，泉州，紹興，嘉興，煙臺(tái)，珠海，臺(tái)州，南通，惠州，鎮(zhèn)江，中山，金華，湖州，蕪湖，徐州，唐山。這些城市是從高鐵出行頻率、星巴克的數(shù)量，摩拜車(chē)的數(shù)量、美團(tuán)外賣(mài)進(jìn)入的城市等。外賣(mài)是城市活力的表現(xiàn)。美團(tuán)雇傭50萬(wàn)個(gè)騎手幫忙送外賣(mài)。也看飛機(jī)飛往上海和北京的頻次。
大部分都在長(zhǎng)三角和珠三角。
6，租賃市場(chǎng)發(fā)展：未來(lái)還是以存量為主，以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)為主，以個(gè)人為主。
7，特色小鎮(zhèn)面臨大洗牌。
8，2018年中國(guó)樓市前4強(qiáng)3萬(wàn)億，TOP10占據(jù)35%，TOP30占據(jù)50%！
9,2018年新進(jìn)入的千億陣營(yíng)：陽(yáng)光城，中南，雅居樂(lè)，富力，正榮，中梁，榮盛，遠(yuǎn)洋，融信，藍(lán)光，金科，祥生。今天的30強(qiáng)位置競(jìng)爭(zhēng)最激烈，很多時(shí)候，以前你沒(méi)注意的開(kāi)發(fā)商會(huì)忽然一下跑到你前面。
10，2018年中國(guó)樓市和房企大藍(lán)籌：萬(wàn)科，保利，招商，碧桂園，綠地，恒大，中海，融創(chuàng)。
第三十四屆CIO班招生
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