嘉賓：陳音
職位：執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官
公司：當代置業(yè)
訪談：樓蘭 / 萬房地產(chǎn)研究院 研究員
編者按
當綠色地產(chǎn)已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略，卻并沒有出現(xiàn)如同長租公寓一樣的快速搶灘現(xiàn)象。
同樣是重金投入，長租公寓的回報期平均也在5年以上，為何房企們迅速扎堆布局長租公寓，而不是綠色地產(chǎn)？
綠色地產(chǎn)的技術(shù)難度有多大？只是技術(shù)問題嗎？
2001，當代在東，鋒尚在西
Q: 16年前，當代進軍綠色地產(chǎn)?！?8房改』的紅利期剛剛開始，有沒有資源和能力去搶錢、搶地、搶市場很重要。綠色戰(zhàn)略對于地產(chǎn)企業(yè)來說，看起來有些超前。
當時，是怎樣的契機讓當代置業(yè)進入了綠色地產(chǎn)領(lǐng)域？情懷非常重要，但一定不止情懷。
A：90年代末，全國實施住房貸款，停止福利分房，催生了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一個全新的行業(yè)，政府主管部門和所有的開發(fā)企業(yè)都是在摸索中前進。
可以說是野蠻生長階段。那時候的開發(fā)企業(yè)，不需要多少資金、技術(shù)、人才，只要有市場敏感度，有人脈關(guān)系，甚至只要膽子足夠大都能做起來。
當代是在那樣的環(huán)境下出生的。
一個最現(xiàn)實的問題擺在企業(yè)面前：
1.起步更早的廣東房企已經(jīng)北上拓展，他們有資金、管理、人才的優(yōu)勢。
2.地方國有改制的房企有政府資源、有人脈關(guān)系，有非公開渠道的信息。
3.初創(chuàng)的房地產(chǎn)行業(yè)也有很多灰色空間可供“操作”。
白手起家的當代到底應(yīng)該走什么樣的道路？
當代的戰(zhàn)略簡單清晰：當代確信中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，將會有數(shù)十年蓬勃發(fā)展的機會；當代首先要在這個競爭激烈的市場中生存下來；當代要做一家百年企業(yè)。
由此，當代的創(chuàng)業(yè)團隊在成功完成第一個開發(fā)項目，初步站穩(wěn)腳跟后，在第二個項目立項之初就給自己設(shè)定了極高的目標。希望依靠企業(yè)的硬實力，即產(chǎn)品、技術(shù)、品牌等確定自己的市場地位，盡管當時當代只是行業(yè)里的一個后輩。
當代要走差異化競爭的道路，做其他的房企不會做、不愿做、不敢做的產(chǎn)品和事情。
機緣巧合。2001年，住建部科技司邀請世界著名學(xué)府蘇黎士高工建筑學(xué)院的埃伯勒教授、建筑物理學(xué)院的凱樂教授來華做技術(shù)交流。兩位學(xué)者對歐洲現(xiàn)代建筑技術(shù)的介紹給我留下了深刻印象。
當時，凱樂教授做設(shè)計顧問的海淀鋒尚住宅區(qū)正在施工，它引進的歐洲先進技術(shù)引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。
不同于多數(shù)同行去看個熱鬧，當代敏銳的意識到高舒適度、低能耗住宅是建設(shè)行業(yè)未來的發(fā)展方向。公司內(nèi)部多次論證，從而確立了當代要走科技住宅、綠色建筑的道路。這就構(gòu)成了綠色當代的起點。
2001年，當代萬國城第一期工程正在開發(fā)建設(shè)，第二期工程的設(shè)計工作也已完成大半。張雷董事長果斷決定二期工程設(shè)計工作推倒重來，邀請埃伯勒教授主持二期工程的設(shè)計工作。
由于埃伯勒教授此前從未在中國做過住宅設(shè)計，所以萬國城二期工程從設(shè)計之初就確立了以歐洲的設(shè)計理念、住宅標準設(shè)計建造。當代并沒有要求建筑師針對中國的市場做出調(diào)整改變，這可以說是相當冒險的做法。
與項目同步，當代組建了設(shè)計研發(fā)團隊，向埃伯勒教授領(lǐng)銜的歐洲建筑師、顧問公司團隊虛心學(xué)習，從零開始，知其然還要知其所以然。這個研發(fā)團隊由此起步，已經(jīng)堅持16年。
建筑是一個古老傳統(tǒng)的行業(yè)，并沒有太高的技術(shù)門檻。只要下決心進入這個領(lǐng)域，所有的開發(fā)企業(yè)都能夠?qū)W會、掌握。
關(guān)鍵在于企業(yè)的價值觀、愿景，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的胸懷和視野，問題不在技術(shù)本身。
回到問題本身：當代之所以走上綠色科技地產(chǎn)的道路，起步之初是希望通過差異化競爭，走一條不一樣的道路，并不知道其中的艱辛和困難。
當代在所有同行不太看好的情況下堅持下來，是因為我們進入該領(lǐng)域后，越發(fā)堅定了對綠色發(fā)展的信心。當代希望做百年企業(yè)，一定要有自己的核心競爭力。
Q：管理學(xué)上有一種說法，不去向消費者做市場調(diào)查，因為消費者自己也不知道想要什么東西。
A：對。跟隨市場雖然省力、風險小，但無法脫穎而出，只有不斷創(chuàng)新才有可能獲得差異化競爭優(yōu)勢，引領(lǐng)市場。
當代對綠色發(fā)展的認識也有一個逐步深化的過程，開始就是要解決企業(yè)的生存問題，找一條差異化競爭的路線，非常簡單樸素的想法。
只是當代恰恰選了一個比較“笨”的方法，一條不被同行看好的，費時費力又不容易見效的道路。
技術(shù)系統(tǒng)的東西，如圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能，門窗的物理性能，暖通給排水工程等，它的品質(zhì)高低外行不太容易分辨，做起來卻很不容易。
從營銷角度看非常不討巧。這可能也是為什么綠色建筑至今沒有成為市場主流的原因。
但是，今天當代對自己的道路非常有信心，因為綠色、舒適、節(jié)能不止是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向，已經(jīng)是國家戰(zhàn)略了。消費者也逐漸認同了這點。
叫好不叫座，要不要向消費者妥協(xié)？
Q：按照馬斯洛的需求層次，綠色技術(shù)可能是最高層次的精神和心理需求，但消費者可能還停留在最基礎(chǔ)的溫飽階段。
二者可能是錯位的，何況16年前。
A：任何一個開發(fā)企業(yè)，做最擅長的事情時，同時意味著會放下一些東西。
當代選擇綠色發(fā)展之路注定是一條艱辛的道路。當代的發(fā)展速度我們并不滿意，今年達到了200多億的營業(yè)額，有些跟當代同時起步甚至更晚的企業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)上千億的規(guī)模了。
回想起來，當代有的事情做的還不夠好。如果我們把綠色技術(shù)做好的同時，把其他方面，如市場營銷、融資渠道、客戶定位、產(chǎn)品的精雕細琢等，也做到行業(yè)的平均水準之上的話，當代的發(fā)展速度應(yīng)該可以更快一些。
我們不能抱怨客戶不懂科技建筑，也不需要質(zhì)疑客戶的審美偏好。消費者喜歡的裝修式樣，園林風格等，在建筑師、開發(fā)商眼里可能并非科學(xué)理性的選擇。
但這種個人偏好的東西，開發(fā)商有時需要做出妥協(xié)。
企業(yè)在市場上畢竟要以規(guī)模、產(chǎn)品、客戶滿意度、投資回報等指標參與競爭，在資本市場上只有情懷是不能解決問題的。
當代要努力做一個不偏科的學(xué)生。因為一個上市公司，一個幾百億規(guī)模的企業(yè)，不可能僅靠做一些小眾冷門的產(chǎn)品面對市場。
他一定是要面對主流的消費人群，面對主流市場的競爭環(huán)境，產(chǎn)品必須沒有明顯的短板，才能把這個企業(yè)做好。
而在綠色建筑的核心價值觀上，我們并沒有妥協(xié)。
當代和埃伯勒教授合作的萬國城、萬萬樹，和斯蒂文·霍爾教授合作的當代MOMA，當我們做出樣板間進行市場測試時，不論是業(yè)內(nèi)專家，還是消費者代表對產(chǎn)品的反饋信息都是負面的。
都說你這個東西太超前了，消費者不會關(guān)心這么復(fù)雜的技術(shù)，也不需要這些技術(shù)帶來的生活方式改變。
這時候，面臨兩種選擇：
一是大幅度向市場妥協(xié)，請外國建筑師做一個很炫的外殼就行了，里面的空間布局、設(shè)備系統(tǒng)都按照中國消費者能理解的方式做。
二是維持國外建筑師帶給我們的嶄新設(shè)計理念，堅持按照居住者本質(zhì)的需求建造住房，實施高舒適度、低能耗的建筑技術(shù)系統(tǒng)。
當代做出的決定是后者，于是有了萬國城、上第MOMA、萬萬樹、當代MOMA等一系列經(jīng)典案例，由此確立了當代科技地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)的行業(yè)地位。
制定企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)家的遠見卓識。制定一個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與制定一個項目的市場策略有很大的不同。
萬科在十多年前就開始研究裝配式建筑，投入很大的人力物力，在深圳建立的建研中心，研發(fā)裝配式建筑技術(shù)是其主要任務(wù)之一。
但時至今日，裝配式住宅總體上仍然難與現(xiàn)澆住宅體系競爭，仍然是工期會延長，造價會升高。那萬科為什么要花那么大的力氣研究裝配式呢？
今天面對節(jié)能環(huán)保的巨大壓力，很多省市已經(jīng)出臺政策，強制推行裝配式建筑，開發(fā)企業(yè)不做的話就沒有土地投標資格，拿不到開發(fā)項目。
改善環(huán)境的要求不能等待，裝配式建筑的技術(shù)問題可以逐步解決。萬科正是看到了行業(yè)發(fā)展的長期趨勢，才會在10年前就啟動了裝配式住宅技術(shù)研究。
綠色建筑=建筑綠了？
Q：到底什么是綠色建筑？
A：我認為，綠色建筑的核心理念是sustainable（可持續(xù)）。
而且，這里所指的可持續(xù)很大程度上不只是建筑自身，而是追求建造活動對環(huán)境影響的最小化，追求經(jīng)濟、城市、環(huán)境、社會的可持續(xù)。
經(jīng)濟學(xué)有一個術(shù)語叫溢出效應(yīng)或稱外部性，指的是生產(chǎn)過程或者交易行為會對利益相關(guān)方以外的人們或是社會產(chǎn)生影響，這種影響可能是正面的，也可能是負面的。
綠色建筑就是要使得建造活動對全社會產(chǎn)生正面影響。
抗震建筑保證建筑安全、節(jié)能建筑降低建筑能耗、健康建筑保護居住者健康等等，所有這些都指向建筑本身。
而綠色建筑希望在滿足以上這些要求的基礎(chǔ)上，還要考慮用什么材料建造，用什么方式建造，如何維持建筑正常運轉(zhuǎn)，希望所有這些都要用對環(huán)境影響最小的方法實現(xiàn)。我認為，這就是綠色建筑的核心理念。
幾乎所有的建造活動都會對環(huán)境有負面的影響。因為蓋房子需要占用土地，需要耗費材料，建筑運行需要消耗能源，還會排放廢水廢氣等污染物。
如何減少這些對環(huán)境的影響就是綠色建筑追求的目標。所以，不能把綠色建筑簡單的理解為“四節(jié)一環(huán)保”。
日本的綠色建筑評價體系CASBEE，就是這樣一個清晰的價值分析體系：它把所有建筑技術(shù)措施分為環(huán)境效益和環(huán)境負荷兩個維度進行評價，。
二者的比值越高，代表這個項目的綠色等級越好。低技術(shù)也能實現(xiàn)高效益，低造價也能實現(xiàn)真綠色。
為了綠建而綠建，會死掉
Q：不可能我們要做綠色科技，就把所有項目都做成綠色吧？
A：當代堅持綠色科技的發(fā)展道路，符合時代潮流、符合國家戰(zhàn)略，企業(yè)一時有很多光環(huán)。
但是我們知道，當代作為一家上市的公眾公司，要對資本市場負責、要對股東負責、要對消費者負責。企業(yè)家要有領(lǐng)先的視野，但我們無法超越時代。
所以，當代研發(fā)有系列產(chǎn)品線，運用不同技術(shù)標準，不同的解決方案，實現(xiàn)不同水平的綠色建筑。
在一些三、四線城市確實不具備條件時，當代也會做毛坯房的交付標準，盡管我們知道這是不符合綠建要求的。
國內(nèi)確實曾有過一些很有追求的企業(yè)，在北京、上海、南京、浙江等地做過一些出色的綠建項目，可惜這些企業(yè)都沒能堅持下來，現(xiàn)在有的已經(jīng)退出市場，有的被其他企業(yè)收購。
所以，市場是公平的，不會因為你做綠色建筑就對你網(wǎng)開一面，但將來也會因為你堅持綠建而給予回報。
現(xiàn)在，當代要求所有的新建項目都要申報綠色評定，但是綠色程度會有不同。
Q：綠建星級認證，到底有多難？
A：現(xiàn)在，綠建一星二星的評價工作是放在地方的，各地的建設(shè)主管部門，建筑研究機構(gòu)，大型綜合設(shè)計單位，都有資格做綠色建筑的咨詢工作，協(xié)助企業(yè)申報綠色建筑。
隨著行業(yè)的技術(shù)進步，在綠建評價標準沒有同步修編的情況下，綠建一星的門檻變的越來越低。
開發(fā)企業(yè)幾乎不需要增加多少投資，就能做到綠建一星。這樣，很多企業(yè)就有了申報綠建的意愿。例如，有國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，所有的項目都是綠建一星設(shè)計標識。
當代現(xiàn)在也要求所有的新建項目都要做綠色建筑認證。我們要求從二星設(shè)計標識起步，有條件的都要做運營認證，重點項目要做三星運營標識認證。
綠建為什么不像長租公寓那樣火？
Q：為什么大家并不是很有動力去實施綠建，總覺得很難，只是因為成本問題嗎？
A：截止到去年底的統(tǒng)計，中國獲得綠建認證的5000余個建設(shè)項目里，95%是設(shè)計標識認證，獲得運營標識的項目只占5%，這個現(xiàn)象值得我們思考。
當然，獲得設(shè)計標識的項目也是綠色建筑，但畢竟從圖紙到建筑建成還有很長時間，還可能有很大變數(shù)。
尤其是很多的綠色建筑的技術(shù)措施是附加在建筑系統(tǒng)中的，上與不上并不影響建筑使用。
還有，綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用與應(yīng)用效果是兩件事，做上去但沒有達到技術(shù)措施的目標，同樣不是我們的目的。
例如：雨水收集與利用；中水處理、回用；園區(qū)照明的光伏發(fā)電；滲水磚路面、雨水花園；垃圾分類回收等，都是綠色建筑的重要措施。
但在設(shè)計階段就是一張圖甚至是一句話。樣板間里看不見，多數(shù)客戶也不會關(guān)注。
運營標識要在項目竣工交付使用一年以后，由評估機構(gòu)實地考察驗收，測評是否達到相應(yīng)星級的運營標準。這時是很難取巧的。
況且，竣工交付后銷售活動已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商往往沒有動力再投入精力去做運營認證。
Q：所以，綠建難就難在，消費者其實并不是很關(guān)心，而且開發(fā)成本還是高一點。
A：確實有這樣的因素。典型的是，綠色建筑的投入與回報還不成正比，所以開發(fā)商做綠色建筑，特別是做綠建的運營標識認證的動力不足。
長租公寓的情況就很不一樣。雖然多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)在還看不清、想不明白長租公寓的市場前景、商業(yè)模式、盈利預(yù)期，但形勢不等人，大的政策背景迫使開發(fā)商沖入長租公寓市場，因為不這樣做開發(fā)商就有可能無事可做了。
我們應(yīng)該記?。褐袊姆康禺a(chǎn)市場還在成長規(guī)范的過程中，中國的住房消費者還在逐步成熟的過程中。
其中，開發(fā)企業(yè)的責任重大，住房是大多數(shù)民眾一生中的最大消費，而且，一套住房會承載一個家庭數(shù)十年的平凡或不平凡的生活。開發(fā)商要為消費者建造真正意義上的好房子——不論他看得懂還是暫時看不懂。
看過很多同行的售樓處、樣板間，其精美的設(shè)計、精細的做工讓人非常敬佩?？梢韵胂螅胀ㄏM者在這樣環(huán)境中的消費沖動。
但是，作為開發(fā)商我們還要想到，買了房子的人要在里面住50-70年。
第三十四屆CIO班招生
國際CIO認證培訓(xùn)
首席數(shù)據(jù)官（CDO）認證培訓(xùn)
責編：content
免責聲明：本網(wǎng)站（http://www.www.gypb.net/）內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作媒體供稿和第三方投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。
本網(wǎng)站刊載的所有內(nèi)容（包括但不僅限文字、圖片、LOGO、音頻、視頻、軟件、程序等）版權(quán)歸原作者所有。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，請及時通知本站，予以刪除。
搶沙發(fā)
