編者按：
習(xí)近平總書記在2018新年賀詞中提到，幸福都是奮斗出來(lái)的。
舊歲末，新年至，我們每個(gè)人都會(huì)問(wèn)這樣的問(wèn)題：
2018年房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)不會(huì)好？
2018年房地產(chǎn)行向何處去？
我們提出一個(gè)基本觀點(diǎn)：樓市沒(méi)有好壞；幸福屬于奮斗牛。
2018年看房企，就是【短期看規(guī)模成長(zhǎng)，中期看運(yùn)營(yíng)效率，長(zhǎng)期看安全邊界】。規(guī)模牛、運(yùn)營(yíng)牛、安全牛，三牛拉車進(jìn)入新時(shí)代，創(chuàng)造新幸福，這輛牛車的上空飄著一面紅旗，紅旗上有行字——幸福屬于奮斗牛。
這個(gè)觀點(diǎn)有一個(gè)完整的體系支撐。
1.市場(chǎng)判斷：房地產(chǎn)并沒(méi)有變天，只是變色；最困難的時(shí)段已經(jīng)過(guò)去，曙光已現(xiàn)，房地產(chǎn)的天將會(huì)更藍(lán)。
19大報(bào)告明確提出【我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段】。中央定調(diào)，2018年貨幣政策肯定偏緊，但不會(huì)大幅收緊；人民幣不存在大幅貶值壓力。政策的鞭子會(huì)落到誰(shuí)的身上？貨幣政策偏緊，緊的是中小企業(yè)，對(duì)行業(yè)龍頭是利好，市場(chǎng)集中度更高。
2018比2017為什么會(huì)好？
表面上看，2017經(jīng)濟(jì)增速在換檔，實(shí)際則是市場(chǎng)在出清，中小企業(yè)出局；但市場(chǎng)基本面沒(méi)有變，需求沒(méi)有變，這就意味龍頭房企的利潤(rùn)會(huì)回調(diào)。
2.經(jīng)驗(yàn)判斷：對(duì)周期判斷屢屢失誤的房企，這一輪不僅會(huì)踩空行情，還會(huì)出局。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有黃金三點(diǎn)論：
一看人口凈流入；
二看土地供應(yīng)增減；
三看貨幣政策松緊。
但在黃金三點(diǎn)論之上，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有悲觀情緒的“潔癖者”，將失去最后的機(jī)會(huì)，最終出局。
3.邏輯判斷：出局和入局的本質(zhì)區(qū)別在哪里？
2017年，很多房企選擇退出，實(shí)則是行業(yè)落后產(chǎn)能被淘汰。全行業(yè)經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)整，正從【V字底】走出。
變化卻是革命性——龍頭房企正在建立新的壁壘，正在進(jìn)一步提升行業(yè)生產(chǎn)力，正在創(chuàng)造新的動(dòng)能。
房企10000億不是夢(mèng)，但2017年的5000億更有王者內(nèi)涵，更有質(zhì)量。我們稱之為【剩者為王，強(qiáng)者更強(qiáng)】。
所以，我們要擁抱2018，它不僅僅代表新常態(tài)、新道路和新時(shí)代的到來(lái)，更意味著龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債表正在修復(fù)，產(chǎn)能利用率在提升，負(fù)債在下降，盈利在提升，安全邊界在擴(kuò)充。
接下來(lái)，龍頭房企，繼續(xù)揚(yáng)蹄疾走，一路絕塵，爭(zhēng)當(dāng)創(chuàng)造幸福奮斗牛！
根據(jù)克而瑞最新的2017年1—12月銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：
第一梯隊(duì)奮斗牛是：碧桂園（5500億）；萬(wàn)科地產(chǎn)（5239億）；中國(guó)恒大（5131億）；
第二梯隊(duì)奮斗牛是融創(chuàng)、保利和綠地；
第三梯隊(duì)奮斗牛是中海地產(chǎn)。
《南方周末》2018新年獻(xiàn)詞說(shuō)：始終有兩種力量，在我們一生中激蕩。一種推著我們向處走，一種拉著我們向內(nèi)收。一種力量去遠(yuǎn)方，一種力量回原鄉(xiāng)。
去遠(yuǎn)方的力量叫運(yùn)營(yíng)效率；回原鄉(xiāng)的力量叫安全邊界。
因?yàn)榉科?017年報(bào)沒(méi)有發(fā)布，我們從2017半年報(bào)里尋找這兩種力量的變化。標(biāo)桿對(duì)比以第一梯隊(duì)奮斗牛碧桂園、萬(wàn)科和恒大為例。
首先要說(shuō)明，下面這組數(shù)據(jù)是清華大學(xué)博士杜麗虹的學(xué)術(shù)研究，文章發(fā)表于《證券市場(chǎng)周刊》2017年第43期。
碧桂園、萬(wàn)科、恒大的規(guī)模得分都是10分；成長(zhǎng)潛力得分分別是10分、10分、2.85分；可持續(xù)性內(nèi)生增長(zhǎng)率：碧桂園27.3%；萬(wàn)科22.8%；
存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：碧桂園0.87，萬(wàn)科0.6；
運(yùn)營(yíng)效率得分：碧桂園是8.52，萬(wàn)科是8.28，恒大4.15。
在第一梯隊(duì)奮斗牛，為什么碧桂園的運(yùn)營(yíng)效率得分遙遙領(lǐng)先？
我們?cè)凇赌罂偛?018年新年寄語(yǔ)》中發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)關(guān)鍵詞：SSGF新體系、裝配式建筑。業(yè)內(nèi)人士都知道，SSGF新體系、裝配式建筑不僅僅節(jié)能環(huán)保，還是提升工地作業(yè)效率的利器。雖然實(shí)施難度極大，推廣極為困難，但從2016年開(kāi)始，碧桂園目前已在46個(gè)區(qū)域108個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)推行SSGF工業(yè)化建造體系。近期，SSGF首個(gè)項(xiàng)目東莞茶山碧桂園已經(jīng)交樓！從開(kāi)盤到交樓時(shí)間僅一年，年頭買房年尾入住，不再是傳說(shuō)！
▲采用SSGF工業(yè)化建造體系的碧桂園項(xiàng)目
實(shí)際上，碧桂園還是前十強(qiáng)房企里，唯一一家產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的世界500強(qiáng)。放眼其它行業(yè)，得產(chǎn)業(yè)鏈者得天下，產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造的效率同樣一騎絕塵。
杜博士沒(méi)有給到房企的安全邊界指標(biāo)。但是，我們認(rèn)為，在2017年，碧桂園做【長(zhǎng)租公寓】、【科技小鎮(zhèn)】、【扶貧攻艱】等一系列民生工程，將企業(yè)發(fā)展融入國(guó)家發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略中，就是最安全的邊界。
還有一組數(shù)據(jù)引人關(guān)注：在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2017前十強(qiáng)銷售均價(jià)排名中，碧桂園成交均價(jià)最低。
▲風(fēng)光秀美的潼湖科技小鎮(zhèn)
還有一個(gè)非常重要，企業(yè)文化是軟實(shí)力。課本上說(shuō)：共產(chǎn)黨的歷史，是成就人民和全社會(huì)福祉的歷史。共產(chǎn)黨員要為實(shí)現(xiàn)共產(chǎn)主義奮斗終生。碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)，【對(duì)人好，對(duì)社會(huì)好】，就是要為客戶、合作伙伴、全社會(huì)奮斗終生，其實(shí)就是高舉黨的旗幟，踐行黨的【全心全意為人民服務(wù)】宗旨，【社會(huì)因碧桂園的存在而變得更加美好】。
什么叫美好生活？碧桂園人將它進(jìn)行量化：從選址、規(guī)劃、建造到服務(wù)，更以工匠精神，推敲所有細(xì)節(jié)，全力做到楊國(guó)強(qiáng)所要求的【安全、美觀、經(jīng)濟(jì)、適用、耐久】的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建目之所及皆是美好的城鎮(zhèn)景觀線。
▲碧桂園精準(zhǔn)扶貧美麗鄉(xiāng)村建設(shè)——廣東英德樹(shù)山村
《小康》雜志10月刊曾用3個(gè)版面報(bào)道碧桂園企業(yè)黨建，報(bào)道稱，黨建是碧桂園發(fā)展的紅色引擎。
通過(guò)上面的分析，我們發(fā)現(xiàn)規(guī)模不僅是龍頭房企的護(hù)城河，內(nèi)涵巨變不僅有數(shù)字體現(xiàn)，更多的變化，還潛伏在數(shù)字里面，有企業(yè)效益、社會(huì)效益等更多更深遠(yuǎn)的內(nèi)涵。這也同樣給第二梯隊(duì)、第三梯隊(duì)提出一個(gè)追趕方法論：汝欲學(xué)做詩(shī)，功夫在詩(shī)外。
借用《南方周末》2018年新年賀詞：
房地產(chǎn)的孤島已聯(lián)成大陸；
春天正在來(lái)降臨；
沐浴新年的陽(yáng)光；
內(nèi)心的期許正在誕生，面向世界的夢(mèng)想正在升起；
祝福新時(shí)代，祝你新年好！
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