智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)核心內(nèi)涵與發(fā)展模式
什么是智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)？
我認(rèn)為智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)核心要素有兩點(diǎn)：
一是地產(chǎn)大數(shù)據(jù)自身，
二是圍繞地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的大數(shù)據(jù)技術(shù)。
經(jīng)常有人把泛意的思維模式、商業(yè)模式也歸納到這個(gè)范圍里面，但我認(rèn)為那是廣泛意義下的智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的意思，因此，歸根到底，智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)是城市信息化、社區(qū)信息化過(guò)程中的產(chǎn)物，是政府、地產(chǎn)、物業(yè)推進(jìn)智能化進(jìn)程中的主要引擎，所以呢，這里面就出現(xiàn)了兩個(gè)挑戰(zhàn)：
一是怎么解決大數(shù)據(jù)里有的問(wèn)題，
二就是有了這些大數(shù)據(jù)，怎么解決智慧的問(wèn)題。
我們來(lái)看第一個(gè)問(wèn)題，智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的獲取。
我們當(dāng)下所說(shuō)的智慧地產(chǎn)大數(shù)據(jù)，更多的是盯住了O2O的大數(shù)據(jù)，樓盤(pán)銷(xiāo)售量的大數(shù)據(jù)，而不是地產(chǎn)自身的大數(shù)據(jù)。舉個(gè)例子，我們測(cè)量的是建筑和人輸出的數(shù)據(jù)，而不是社區(qū)自身的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在地產(chǎn)也是，是過(guò)程數(shù)據(jù)，而不是地產(chǎn)自身的數(shù)據(jù)，所以，要想獲取地產(chǎn)自身的數(shù)據(jù)，部署智能傳感設(shè)備與物聯(lián)網(wǎng)便成了當(dāng)務(wù)之急，科技是第一生產(chǎn)力，感謝技術(shù)的發(fā)展。
經(jīng)常參加各種設(shè)備峰會(huì)的企業(yè)都知道，參展對(duì)象已經(jīng)不是傳統(tǒng)的施耐德、西門(mén)子、ABB這樣的廠家，而是ICT廠家，這是什么趨勢(shì)呢？就是我們所說(shuō)的工業(yè)4.0和ICT的融合加快，讓萬(wàn)物感知與互聯(lián)成為可能。從芯片到傳感器，到物聯(lián)網(wǎng)，到平臺(tái)，如果沒(méi)有這樣一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建不了萬(wàn)物互聯(lián)的大社區(qū)服務(wù)體系。
1、要推進(jìn)眾包模式。因?yàn)椴豢赡苁裁磾?shù)據(jù)都是政府或者企業(yè)出錢(qián)去做，這個(gè)模式是不行的。國(guó)內(nèi)的很多企業(yè)（不局限于地產(chǎn)）做了有益的嘗試，包括英國(guó)一家企業(yè)也是這么做的，都是發(fā)揮眾包的力量解決城市數(shù)據(jù)的獲取。
2、地產(chǎn)大數(shù)據(jù)所有權(quán)、使用權(quán)不完善。地產(chǎn)大數(shù)據(jù)其實(shí)是沒(méi)有邊界的、不清晰的。所以這是我們快速推進(jìn)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。有這樣一句話啊“不解決網(wǎng)絡(luò)空間和大數(shù)據(jù)空間的安全問(wèn)題，快速推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇”。同樣，大數(shù)據(jù)所有權(quán)的完善，直接關(guān)系到這項(xiàng)工作推進(jìn)的節(jié)奏。以快速推進(jìn)萬(wàn)物互聯(lián)的智慧社區(qū)感知系統(tǒng)作為推進(jìn)下一步智慧地產(chǎn)、地產(chǎn)大數(shù)據(jù)獲取問(wèn)題的主要途徑方法。
第二個(gè)問(wèn)題，智的問(wèn)題，即地產(chǎn)大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)方面的思考。有不少人說(shuō)“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)現(xiàn)階段是水中撈月”，月亮在水中，多遠(yuǎn)卻不知道，很多企業(yè)包括外部的企業(yè)都正忙著撈月。原因是什么？因?yàn)榈禺a(chǎn)大數(shù)據(jù)成功的商業(yè)模式和產(chǎn)品依舊不清晰，除了我們所說(shuō)的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)成功的商業(yè)模式，雖然現(xiàn)在大數(shù)據(jù)估值都很高。
所以我提幾個(gè)我們正在實(shí)踐的觀點(diǎn)：
1、小應(yīng)用，我非常贊成大數(shù)據(jù)小而美的觀點(diǎn)。
2、產(chǎn)品化，在某地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)建了智慧社區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)放了大數(shù)據(jù)平臺(tái)，一定要推進(jìn)本項(xiàng)目平臺(tái)的產(chǎn)品化，只有產(chǎn)品化才可復(fù)制、才有規(guī)?；⒉趴沙掷m(xù)，否則不符合商業(yè)規(guī)律，一定不可持續(xù)。
3、構(gòu)建生態(tài)平臺(tái)系統(tǒng)。
智慧地產(chǎn)甚至是智慧城市啊獲得大數(shù)據(jù)的不一定是本地企業(yè)，也不一定是外地企業(yè)，但一定是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。比如政府發(fā)揮社會(huì)、學(xué)生創(chuàng)新的作用，做雙創(chuàng)，所以生態(tài)圈與生態(tài)系統(tǒng)是現(xiàn)階段推進(jìn)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)可運(yùn)營(yíng)的主要辦法。
原因是什么？
第一點(diǎn)，有院士專(zhuān)家曾說(shuō)“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)是需求為止，應(yīng)用為止”。確實(shí)如此，在這種情況下構(gòu)建這種生態(tài)，基于這個(gè)平臺(tái)實(shí)際上是最佳的方案。
第二點(diǎn)，以解決城市病作為地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要杠桿。這里面包括交通問(wèn)題、環(huán)保問(wèn)題等等。
第三點(diǎn)，地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的運(yùn)營(yíng)一定要嫁接資本市場(chǎng)。如果不嫁接資本市場(chǎng)，它運(yùn)營(yíng)不下去的，子彈飛不了多長(zhǎng)時(shí)間的，錢(qián)也燒不了多長(zhǎng)時(shí)間。所以嫁接資本市場(chǎng)，基于產(chǎn)品化的理念，是解決地產(chǎn)大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)階段的主要路徑。
資本驅(qū)動(dòng)、大數(shù)據(jù)支撐的智慧地產(chǎn)商業(yè)模式成主流
沒(méi)有一個(gè)正確的模式，智慧地產(chǎn)是不能落地的，也是不可持續(xù)發(fā)展的。很多地方的社區(qū)建設(shè)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)做不下去了，因?yàn)橘Y金問(wèn)題做不下去了，實(shí)際上還是模式的問(wèn)題，也就是說(shuō)智慧地產(chǎn)沒(méi)有真正成為城市發(fā)展的一部分。所以“智慧地產(chǎn)的核心是社區(qū)，圍繞服務(wù)的核心是人”。
第一，要在本地成立一個(gè)智慧地產(chǎn)或者大數(shù)據(jù)的研究院。如果沒(méi)有這樣一個(gè)平臺(tái)，將很難實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)的、智慧的資源的匯聚。
第二，要有圍繞智慧地產(chǎn)以及數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的一個(gè)公司，我們叫運(yùn)營(yíng)公司也行，叫產(chǎn)業(yè)公司也行，因?yàn)樗軌驅(qū)⒅腔鄣禺a(chǎn)的運(yùn)營(yíng)工作承載，能夠?qū)雍罄m(xù)需要對(duì)接的資本市場(chǎng)。
第三，在有條件的大城市要構(gòu)建一個(gè)與國(guó)內(nèi)外智力機(jī)構(gòu)相對(duì)接的創(chuàng)新中心，這個(gè)實(shí)際上是為了更高端地創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化工作，以及產(chǎn)品化以后的復(fù)制。這樣的三環(huán)模式已經(jīng)成為最主要的模式。
目前政府大多采用兩種或者三種方式，第一種，大數(shù)據(jù)局；第二種，智慧辦；第三種，以經(jīng)信委為領(lǐng)導(dǎo)，以大數(shù)據(jù)局為主導(dǎo)牽引的模式似乎越來(lái)越成為主流趨勢(shì)。
商業(yè)模式的問(wèn)題
到目前為止，智慧地產(chǎn)還沒(méi)有主流的商業(yè)模式。
PPP加資本市場(chǎng)模式，是借助PPP和資本市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)智慧地產(chǎn)前期的投入問(wèn)題和后續(xù)的可持續(xù)投入的資金問(wèn)題，這種模式也被其他復(fù)制。沒(méi)有這個(gè)模式，可持續(xù)投入將是個(gè)問(wèn)題，除非我們這個(gè)城市像深圳市一樣是產(chǎn)業(yè)首富。所以現(xiàn)在只能說(shuō)：
第一，智慧地產(chǎn)商業(yè)模式方面還沒(méi)有唯一的、普適的商業(yè)模式。
第二，結(jié)合資本市場(chǎng)和大數(shù)據(jù)的商業(yè)模式成為了主流選擇。
三、智慧地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展需向生態(tài)平臺(tái)邁進(jìn)
其中有兩個(gè)思考點(diǎn)：
第一個(gè)，如何讓智慧地產(chǎn)成為城市的一部分？首先，智慧地產(chǎn)必須是一個(gè)平臺(tái)，而且我認(rèn)為它必須是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)平臺(tái)。如果這個(gè)智慧地產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)技術(shù)聚集、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人才聚集，那么很難可持續(xù)發(fā)展。
第二，一定要建成生態(tài)平臺(tái)。我曾經(jīng)講過(guò)，“如果建智慧地產(chǎn)都沒(méi)有做出來(lái)走向全國(guó)的企業(yè)，你這個(gè)智慧地產(chǎn)一定是失敗的”。它一定會(huì)有一個(gè)結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、借助平臺(tái)和數(shù)據(jù)孵化出的新的企業(yè)，而這個(gè)企業(yè)能走向全國(guó)甚至全球，如果沒(méi)有就是失敗的。
第三，要有人才的平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)的建設(shè)要以地產(chǎn)集團(tuán)為主導(dǎo)牽頭，還有安全問(wèn)題要重視。所以只有將智慧地產(chǎn)建設(shè)變成一個(gè)平臺(tái)，成為城市的有機(jī)部分，智慧地產(chǎn)工作才能可持續(xù)推進(jìn)。
智慧地產(chǎn)要可持續(xù)發(fā)展，如何圍繞大數(shù)據(jù)的積累沉淀，而且是價(jià)值數(shù)據(jù)的沉淀，第一要確保沉淀價(jià)值數(shù)據(jù)，第二，要確保價(jià)值數(shù)據(jù)能夠被高頻度連續(xù)地使用。只有這樣，智慧地產(chǎn)才有可能具有可連續(xù)性、可承載性，如果有制度保障那更好了。
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