1，龍頭說：以萬科為代表的房企說萬科以住宅主航道還有10年。哪怕郁亮不讓別人喊他開發(fā)商，但他的2017年年報顯示，萬科新業(yè)務的營業(yè)收入只有27億，占整個營業(yè)收入1%，地產(chǎn)主業(yè)營收依舊占據(jù)99%，而且未來幾年不會根本逆轉，憑什么你不讓別人喊你開發(fā)商？當然，保利2018年年初發(fā)布的白皮書，結論也是中國房地產(chǎn)處于規(guī)模高位“橫盤區(qū)間”，15萬億左右的規(guī)模還會持續(xù)很長時間。
2，城市說：房地產(chǎn)一個最大規(guī)律是城市化或城鎮(zhèn)化指標，即世界任何國家30%到70%城市化率時，房地產(chǎn)是中高速發(fā)展的。而如今2017年中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化率只有58%，每年大約1%個點前進，達到70%還有10年左右。
3，夜壺說：中國房地產(chǎn)是自己，又不是自己，因為他還有個名字叫“GDP夜壺”。
一旦中國經(jīng)濟6.5%增長受到挑戰(zhàn)，比如類似中美貿(mào)易戰(zhàn)，08年金融危機等，房地產(chǎn)夜壺就會被啟動。這完全不關房地產(chǎn)的鳥事啊，而是為了“救國”。事實，前幾天中央政治局會議紀要，有專家解說有“放水”跡象，房地產(chǎn)夜壺的作用或許再次發(fā)揮，加上任志強的2018年是買房的好時機……讓大家對房地產(chǎn)又燃起的熱情和調控放松的“希望”。老潘這里提夜壺，意思是說，所謂房地產(chǎn)長效機制，還得看中國經(jīng)濟增長是否答應？其他類似科技，高端服務產(chǎn)業(yè)支撐GDP穩(wěn)健增長是否有力？這一種是動態(tài)的平衡，并沒有定論。
4，需求說：房地產(chǎn)千規(guī)律，萬規(guī)律，最核心還是供求規(guī)律，但問題是中國房地產(chǎn)的“供求”是被控制的或者是需求延遲，政府土地供給彈性坐莊。
首先，從供求雙方來講，中國不同城市人口流動嚴重分化，帶來城市房價的嚴重分化，而城市土地供求節(jié)奏和體量的策略差異，也決定所在城市房價漲跌的幅度和力度。前者是需求，后者還是供給。
其次，需求是兩個需求，一個是市場上被控制的“兌現(xiàn)需求”，二個是原生需求，就是我本來有需求，但只不過政策你不讓我兌現(xiàn)需求。從原生需求來說，
其一，消費升級首先是人居升級，
其二，美好生活首先是美好人居，
其三，今天很多房子都30年，40年更換需求巨大，而且中國建筑材料都是磚木結構，與歐美石材以及高品質材料壽命是有巨大差距，歐美房子動不動就是50年，100年，但中國不行，是不得不拆。
其四，今天智能化，綠色科技，健康住宅等正從概念階段進入實操、體系，標準化階段，房子的日新月異，會讓中國人自以為庫存和戶套比都不是事。就好比蘋果出現(xiàn)了，前天牌子的手機庫存和供應過大就不是事一樣……
其五，中國人對買房子的癡情和全球罕見心態(tài)就不強調了
總之，一句話，今天中國好房子的需求，還遠遠沒滿足。
5，中國說：做地產(chǎn)，核心是政策市，政策市則看大趨勢，目前中國2020年達到小康社會，人均GDP翻一番，2035年中國成為世界頭號經(jīng)濟大國，進入世界發(fā)達國家……雖然這個過程中，中美貿(mào)易戰(zhàn)都是小差距，并不改變中國和中國經(jīng)濟的趨勢。這個階段，房價只有每年如同GDP6%上漲10年，未來中國房地產(chǎn)開發(fā)面積在城市化率提升下即使保持不變，未來房地產(chǎn)蛋糕做到20萬億是有可能的。所以，在看好中國這個大風口，大趨勢下，在中國做房地產(chǎn)，是有信心的。
6，企業(yè)說：事實上哪怕2017年碧桂園突破5500億，但碧桂園占據(jù)13.37萬億的全國市占率才4.14%，與歐美成熟房地產(chǎn)市場，與同樣幅員遼闊的美國8%左右的最大房企占有率相比，中國房企的規(guī)模還遠遠沒有洗牌到合理集中度。
中國最大巨頭至少還有一倍成長空間。如果如前文20萬億，到8%市占率，1.6萬億或許是未來10年中國房企的最大規(guī)模瓶頸。認識到這一點，也還是為何三大房企還敢30%高增長的緣由之一。
……
對于未來地產(chǎn)主航道、趨勢或是大拐點在哪里？還有太多種利好解釋，但正如一句話，房地產(chǎn)短期看政策，中期看產(chǎn)業(yè)，長期看人口。今天老潘分享高善文一篇從人口學來闡述未來中國房地產(chǎn)根本性的拐點的文章，觀點不錯且頗具深度，分享給地產(chǎn)中高層。
一、2025年，會是中國房地產(chǎn)的大拐點嗎？
1.2025年：城市化浪潮結束，老齡化浪潮的起點
我們對房地產(chǎn)市場長期的憂慮在于
大約2025年前后，中國的城市化浪潮會基本結束，然后中國會很快進入到另外一個浪潮，即老齡化。
由于計劃生育政策等影響，中國的青壯年人口、即20到40歲這個年齡段的人口可能在2030年以后加速下滑，并持續(xù)很長時間。
這意味著，從那以后，我們所面臨的房地產(chǎn)市場基本的供求趨勢，特別是需求趨勢會發(fā)生一個根本性的逆轉，即人口流入基本枯竭，城市人口逐步轉向負增長。
2.東京房價下跌原因：不是泡沫破，而是老齡化
很多人把東京房價長期下跌歸于泡沫破滅，這種觀點部分是正確的，但是還有更為重要的原因，就是日本的老齡化。
1995年以后日本適齡勞動人口開始下降，2005年以后老齡化速度加快，青壯年向城市遷入開始負增長。
在這些趨勢之下市場只有供應而新增需求都是負的，這在很大程度上解釋了日本房價為何長期下跌。
3.香港房價大反彈原因：大量大陸富豪涌入香港
另外一個極其鮮明的對比是香港。
香港在1998年的時候房價非常高，亞洲金融危機以后大幅下跌，到2003年高端住房甚至可能下降了50%到70%。
為什么香港的房價能夠很快逆轉？
主要原因在于大量大陸富豪于2003年以后持續(xù)涌入香港，其中少部分人去了四季酒店，大部分人去了半山豪宅。這使得當?shù)胤渴谢久娴玫脚まD，房價很快恢復上漲，并在最近數(shù)年連創(chuàng)新高。
與之相對應的東京則由于沒有類似的人口流入，其房價下跌差不多持續(xù)到現(xiàn)在。
對比上述兩個地區(qū)，人口增長趨勢對于房價是極其重要的。
當年香港依靠大陸富豪等高端人口的大量涌入支撐起了高房價，然而中國沿海地區(qū)、一線城市等到中國老齡化開始，青壯年人口快速下降的時候，從哪里涌出那么多的富豪呢？
這么多年政府總是擔心房價泡沫，不斷打壓，然而結果卻是房價越打越高，實際上每一次打壓都在限制供應，卻沒有抑制需求，而只是推后了需求，進而把房價不斷推高。
4.拐點后5年：即使貸款利息降到0，也無法讓房價止跌
2025-2030年之后我們很可能會面臨完全相反的情形。
在一線城市人口停止流入的背景下，會發(fā)現(xiàn)房價面臨的下跌壓力是不可阻擋的。
到那時候政府會不斷出臺種種鼓勵購房政策，包括降低利率等，仍會發(fā)現(xiàn)房價的下跌難以抑制。
正如東京后來把貸款利率降到0，又鼓勵外國人購房，但是房價下跌的趨勢依舊持續(xù)很長時間。
5.老齡化路徑：從農(nóng)村包圍城市，到北上廣深
我們對房地產(chǎn)市場的分析需要著眼于長期。
老齡化和青壯年人口減少的壓力首先會在中國城市群的邊緣地帶顯現(xiàn)出來，然后會逐步從邊緣地帶向中心城市滲透，最后一直滲透到北京、上海這樣的特大城市。
目前中國的邊遠城市和大的村鎮(zhèn)由于人口老齡化以及都市化等帶來的壓力，已經(jīng)能夠看到人口減少和供給過剩的問題，這在農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)十分明顯。
由于人口的未來趨勢，這一現(xiàn)象逐步向其他城市蔓延和滲透，幾乎是不可避免的。
特大城市不供地導致的結果就是這些城市的房屋供應曲線是垂直的。
需求增加的時候房價會劇烈上升，
而需求消失的時候房價劇烈下跌，
這在長期內(nèi)應當引起我們足夠的重視。
二、中國房地產(chǎn)要分城施策
在搞不清楚是不是泡沫的情況下我們必須去研究基本面，研究市場是否在供求層面上存在嚴重扭曲，而一旦去研究市場在供求層面的扭曲，就會發(fā)現(xiàn)這個所謂的泡沫從何而來。
供求層面扭曲
是政府要重點關注的問題
我們現(xiàn)在看到的基本面上供求的扭曲，是由三個相互聯(lián)系的內(nèi)容構成的：
1.城市人口流動嚴重分化，帶來房價嚴重分化
第一個關鍵的內(nèi)容是中國在2011-2012年之間城市化開始轉向都市化，這意味著此前城市常住人口的增長在城市橫斷面上是隨機的，人口進入城市的過程是沒有選擇性的，城市群之間人口增長速度在統(tǒng)計上沒有差異。
但是2011年到2012年是一個極其重要的轉折點，這一轉折點的標志是中國人口，特別是青壯年人口開始加速向沿海地區(qū)流動，加速向10到15個大都市圈移動。
這10到15個特大城市圈是可以標注出來的。
北方是北京和鄭州，
珠江流域是廈門、深圳和廣州，
其他集中在長江中下游流域即長沙、武漢、合肥、杭州、南京、上海等（西南地區(qū)還有成都）。
盡管從兩宋開始長江中下游的經(jīng)濟和文化就已經(jīng)超越了北方，從那以后人口的密度一直異常高，但2012年之后人口繼續(xù)以極快的速度向這個地區(qū)聚集。
這一陡然的變化對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是給定所有其他因素都不變
在人口集中流入的城市，因為需求在很短的時間之內(nèi)極其快速地增長，這些地區(qū)的房地產(chǎn)供應來不及調整，從而導致存貨加快消化，房價先后出現(xiàn)了極其快速地增長。
在相對人口流入比較慢的城市，迄今為止房價的上漲都是比較溫和的。
所以，對中國房地產(chǎn)是否存在泡沫做整體性的判斷是比較困難的。
中國房地產(chǎn)市場在人口流動的層面上存在極其嚴重的分化，這一分化突出表現(xiàn)為中國前10到15大城市人口極其快速流入，其他所有城市總體來看流入相對緩慢，這從需求層面很大程度上解釋了這些地區(qū)房價快速上漲的原因。
2.土地供求節(jié)奏和體量：決定房價漲跌幅度
第二個關鍵內(nèi)容是土地。
在土地供給層面，通過研究中國的住宅土地供應數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實情況比“土地招拍掛、政府依賴賣地收入、政府坐莊供地”等簡單化的描述要豐富、復雜得多。
例如武漢、石家莊、青島這一類城市，整體城市條件都很不錯，近年來他們的住宅用地及土地供應的增長都是非常快的。廣州的情況也是類似的，它的房價比深圳要低，房價收入比要合理得多，關鍵的原因是廣州住宅供地增長很快。
我們認為可以用以下邏輯來簡單理解土地供應問題：
對于地方政府來講，壟斷和限制土地供應
獲得的最大好處是可以獲得更多的土地出讓收入；
由此而來的負面效應在于，土地價格推高了居住成本和工商業(yè)的成本，居住成本和工商業(yè)成本的推高使得人不愿意向這個地區(qū)流入，這會導致當?shù)卣诠ど潭愂諏用嫔嫌泻艽蟮膿p失。
因此地方政府必須在這兩種競爭性利益之間尋求平衡。
對中國大量中小城市來講，為了爭奪人口流入及工商業(yè)發(fā)展機會，城市和城市之間存在激烈的競爭。
舉例而言，如果青島把土地供應卡得緊，而濟南把土地供應放得很松，大量的工商企業(yè)和人口就會流入濟南，從而迫使青島增加土地供應。
因此雖然政府壟斷了中國土地市場，我們在中國絕大多數(shù)城市、特別是三線以下城市的房地產(chǎn)市場其實看不到非常嚴重的土地租金，這些地區(qū)的房價收入比也并不離譜，這主要是因為地方政府在不同利益之間要尋求平衡，而這些利益在不同的城市之間存在激烈的競爭。
為什么在北京、上海以及非常少數(shù)的大城市之間這種競爭機制幾乎不存在呢？
我認為主要是因為北京、上海等少數(shù)大城市有其他城市難以復制的優(yōu)勢，使得盡管土地成本很高，人口仍然愿意向這里流動，工商企業(yè)仍然愿意向這里靠攏。
北京是中國的行政中心，自明清以來最重要的功能就是審批，而北京的審批權其他的城市是無法復制的，在這一巨大優(yōu)勢條件之下無需擔心工商企業(yè)與人口不向北京聚攏。
上海的港口、金融、物流、教育以及高效的政府等優(yōu)勢也是不容易復制的。
大多數(shù)城市并不具備上述這些大城市獨特的優(yōu)勢，因此在土地市場存在激烈的競爭，這種競爭就大大限制了地方政府在土地市場做莊的能力。
通過對城市供地的數(shù)據(jù)研究，我們可以對供地行為有更深入的理解，把供地行為在這個層面上理解清楚之后，把中國人口流動和土地供應聯(lián)系在一起，我們就能發(fā)現(xiàn)兩點：
其一，嚴重的扭曲主要局限于中國前十大城市，特別是前三大城市。
從全國來看，2012年以來這些城市的人口流入是最快的，從一些衡量人口流動增速指標來看，其速度至少數(shù)倍于全國平均水平，與此同時由于這些城市存在著難以復制的優(yōu)勢，其土地供應速度極低，因而在這些城市產(chǎn)生了異常高的房價。
其二、在這些城市之后排名十到二十的城市土地供應相對充分，雖然房價增速較快，這主要是由于面對人口突然加速流入，供應沒有來得及響應導致的。
這是從供求層面上比較深入分析中國房價為什么會存在如此嚴重的扭曲。
中國不同地區(qū)差異明顯
應分城施策
建立于上述分析基礎之上，我們可以說
對中國排名二十以后的城市來講，其供求層面的扭曲并不顯著，市場機制完全可以正常工作，只要不人為制造更多的扭曲，面對目前短暫的供求失衡，三年以后市場自身就能夠調整過來。這些城市可能居住了中國城市人口的八成多。
真正存在問題的是中國前五或者是前十大城市，這些城市所面臨的嚴重問題在于大量人口流入和土地供應稀缺之間矛盾。由于土地供應無法有效擴大，市場機制在這里不能正常工作，政府必須對房地產(chǎn)市場進行必要和系統(tǒng)性的干預。但這些城市居住的人口應該不足中國城市人口的兩成。
現(xiàn)在的長效機制考慮了租售同權、房產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權等政策。如果從穩(wěn)定房價的角度看，這些政策對于大量的二線以下城市是否必要，這是值得討論的。
即使對于少數(shù)特大城市而言，以前述分析為基礎，我們要討論這些政策是否能夠糾正市場的扭曲，例如它能否減少人口的持續(xù)流入、或者有效擴大土地和新屋的供應？
在這些具體的問題上，目前政策的長期效果可能是存疑的。例如房產(chǎn)稅能夠阻止人口的流入嗎？能夠擴大土地的供應嗎？ 結果也許很不確定。
在這些特大城市，在承認市場失靈的基礎上，政府的長期政策應該立足于對市場進行分層：
對于低收入群體和社會重要人群，政府應該通過財政補貼和限制產(chǎn)權等手段定向供房，保障其居住權；
其余的社會人群，繼續(xù)立足于市場化的機制來解決。
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