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　　一般的公司要在大公司的基礎(chǔ)上再加上5%的風險補償，換句話說，一般的開發(fā)商今年的融資成本都已經(jīng)快到18%了，這就意味著開發(fā)商們現(xiàn)在每年光還利息就已經(jīng)是壓力山大。動輒就要幾十到上百億，一些上市的大公司，恐怕要接近千億。所以他們才被迫接受這么高的利率融資，如果不繼續(xù)融資，可能連利息都還不起了。但融資的后果就是未來的利息支出更貴。

 

　　2015-2016年，正是樓市最火爆的時候，當時債券牛，樓市牛，所以房地產(chǎn)企業(yè)拼命融資，而融資期限最常見的就是3年期，所以后果就是2018年將進入一個償債高峰，今年和明年，房企償債量分別是2850億和4038億，而2015年到2017年分別只有327億，612億，1424億，可以想見基本都是翻著倍往上漲，即使有的開發(fā)商能挺過今年，如果明年樓市還不回暖，那么也將會倒在債務危機之中。

 

　　一方面?zhèn)鶆肇摀鷶U大，另一方面卻遭遇了歷史上最嚴格監(jiān)管，去年銀信通道和銀證通道被斬斷，今年資管新規(guī)出臺，都是直指房地產(chǎn)融資，目的就是要掐斷房地產(chǎn)和銀行的聯(lián)系。規(guī)避原來這種影子銀行拼命給房地產(chǎn)輸血的情況，現(xiàn)在據(jù)說開發(fā)貸融資要求極為苛刻，要求四證齊全，同時還要滿足自有投入資金不低于30%，否則免談。這就愁壞了要拿地的開發(fā)商，拿地階段不可能有四證，所以銀行開發(fā)貸這塊，就別想了。只能想其他辦法了。

 

　　另外一大塊資金來源叫做前端融資，原來主要來源于信托，基金和民間資本，現(xiàn)如今信托和基金基本也可以不用想了，民間資本全是高利貸，而且僧多粥少，民間資本比去年更貴了?；径紳q了50%左右，所以任大炮說的一點都沒錯，現(xiàn)在真是相當?shù)睦щy。

 

　　現(xiàn)在那些在香港上市的開發(fā)商們，優(yōu)勢就來了。他們還可以在海外發(fā)債，但是海外發(fā)債隨著美債不斷提升，其實融資成本也在抬升，而且他們還有一個風險，那就是未來美元要走強，這還債的壓力就更大了。但總體而言比國內(nèi)還是便宜不少。所以在香港上市的這些大公司，看起來還沒有那么糟糕，未來他們可能會開始搶奪式并購。

 

　　現(xiàn)在一些開發(fā)商其實已經(jīng)停工爛尾，跟2014-2015年的狀況已經(jīng)類似，知道房子很值錢，但是沒錢封頂了，只能先爛在那里。現(xiàn)在要做的就是將開支不斷的壓縮，爭取能夠活過這個冬天，希望等到下一個樓市牛市到來。

 

　　也有一些開發(fā)商會激進一些，他們通過明股實債的方式融資，把股份賣給民間金融公司，甚至把土地證抵押過去，然后融資繼續(xù)建設，希望建成后能夠回款續(xù)命，但這么乾風險極大，一旦建成后賣不出去，那么這些股份就全都轉(zhuǎn)成了債務，他可能瞬間就資不抵債要破產(chǎn)了。

 

　　所以2018-2019年，將是房地產(chǎn)市場大洗牌的2年，大量開發(fā)商可能會被兼并，大量的項目會爛尾，而聰明的開發(fā)商們會在銷售上，竭盡所能，盡快回款以圖自救，傻一點的基本就是停工爛尾，用裝死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是，他不知道這個冬天會有多長。

 

　　有人說不對啊，前兩天的數(shù)據(jù)顯示，2018年前4月，50城市土地收入11000億元，同比增長了48%，這可一點不像缺錢的，這其實也是開發(fā)商自救的手段，叫做飲鴆止渴。我們剛才也說了，要想要開發(fā)貸，你就得有土地有項目，這樣你才有抵押物，能融資加杠桿，如果你啥也沒有，銀行憑什么借給你錢呢？不拿地當場就死，拿地的話，短期借來一筆高利貸，等開工運轉(zhuǎn)起來了，到銀行拿到開發(fā)貸，再把之前的高利貸還了還能有不少剩余，開發(fā)商跟購房人是一樣的，他們看到的歷史經(jīng)驗表明，敢于逆勢擴張的，最后等調(diào)控一放松都發(fā)財了，反倒是保守的一調(diào)控就收手的最后都出局了。所以現(xiàn)在才會有這么多開發(fā)商仍然去賭命。殊不知，如果這個房地產(chǎn)冬天，稍微長一點，可能就會尸橫遍野。