如何判斷一個城市的房地產(chǎn)是否還有機(jī)會？
如何判斷一個城市的房地產(chǎn)是否還有機(jī)會？
2018-05-22 16:11:36 來源：
搶沙發(fā)
2018-05-22 16:11:36 來源：
從大方面來講，判斷一個城市的房地產(chǎn)是否還有機(jī)會，我會著重看4個指標(biāo)：
01.人口流入情況
房子是給人住的。一個城市的房子值不值得買，其中一個重要指標(biāo)就是人口。人口凈流入是分析城市吸引力和未來房價走向的一個最重要的指標(biāo)。
一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，也就產(chǎn)生了巨大的住房需求；這也使得大城市形成了盆地聚集效應(yīng)，包括資金在內(nèi)的各種要素資源向大城市聚集，反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為房價產(chǎn)生有力的支撐。只有需求足夠多，房子才能流動起來，至少價值不會縮水太多，這一點(diǎn)很重要。
就目前而言，中國人口凈流入巨大的城市包括：以北京為核心的京津冀城市群、以上海為核心的長三角城市群，還有以深圳為核心的珠三角城市群。
我們可以具體看看三大城市群的人口流入占比情況：
圖片來源：2017百度中國城市報告
但是，請大家注意：流動人口是跟著機(jī)會走，哪里能賺到錢，就會流入那個城市，以勞動密集型制造業(yè)為主的城市，就算外來人再多，可流動性較強(qiáng)，能不能有效轉(zhuǎn)化定居意愿和房產(chǎn)購買力是一個問題。翻譯成大白話就是：這些流入人口到底是買不買得起房，你還要掂量一下。
因此，我們還必須看下個指標(biāo) – 城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基本面。
02.城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基本面
從長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)價值來看，城市的房價高低較大程度上取決于其本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基本面。為此，從城市的優(yōu)勢行業(yè)和專業(yè)化程度出發(fā)，分析城市房地產(chǎn)市場的宏觀支撐度。我們可以分析城市內(nèi)絕對優(yōu)勢行業(yè)（城市內(nèi)就業(yè)份額最大的行業(yè)）和專業(yè)化行業(yè)（相對優(yōu)勢行業(yè)）是什么。
一般來說，信息技術(shù)業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)越強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，對房價的支撐程度越高；而依賴農(nóng)業(yè)、采礦業(yè)、 畜牧業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差，對房價的支撐程度較弱。
現(xiàn)在大家都很迷戀高新產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際上制造業(yè)在所有產(chǎn)業(yè)中，具有決定性的戰(zhàn)略意義，請參考德國。值得注意的是，哪怕都屬于制造業(yè)，但是輕工業(yè)和重工業(yè)對房價的支撐力度是不一樣的。
舉個例子：長三角和珠三角地區(qū)都是屬于制造業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，但是長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以重工業(yè)制造業(yè)為主，但在杭州等地的手工業(yè)制作也很發(fā)達(dá)。珠三角是輕工業(yè)生產(chǎn)模式，以服裝等輕產(chǎn)業(yè)為主。重工制造業(yè)對房價的支撐比輕工業(yè)強(qiáng)得多得多。
此外，珠三角的經(jīng)濟(jì)很大地依賴外資和進(jìn)出口，而長三角除了外資，還有大量依靠內(nèi)資為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)（另外重工業(yè)制造的投資比較巨大，要突然撤資挪窩其實(shí)也不容易）。中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、勞動力價格上漲，這對以勞動密集型輕工業(yè)為主的珠三角的沖擊是巨大的，很多外資都默默地挪到了勞動力更廉價的東南亞。 這就是我更愿意飛2個小時到無錫買房，也不愿意去買深圳附近的東莞、惠州、中山的原因之一。
在過去10年里，中國一直致力從基于廉價勞動力的生產(chǎn)模式，向在高生產(chǎn)率基礎(chǔ)上創(chuàng)造高附加值的創(chuàng)新模式轉(zhuǎn)變。大家也可以重點(diǎn)關(guān)注一下目標(biāo)城市是不是有產(chǎn)業(yè)升級的計劃，比如：雄安新區(qū)轉(zhuǎn)型，承擔(dān)著分散首都人口、非核心功能的作用； 南京開展智能制造計劃、智慧城市建設(shè)、金融綜合服務(wù)平臺建設(shè)等。 當(dāng)然，這些人盡皆知的地方也表示普通人很難分一杯羹。
但是，你可以用同樣的思維去審視你的目標(biāo)城市，比如：無錫是制造業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、長三角的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，在保持傳統(tǒng)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，政府也在積極地向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。這些都表明它的房地產(chǎn)業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，特別是我當(dāng)時買的時候還屬于價格低洼時期。
房價由產(chǎn)業(yè)直接影響房價的上漲空間，產(chǎn)業(yè)越高端越多元化，房價上漲空間越大，例如大力發(fā)展高新的城市，聚集高端人才較多，收入和穩(wěn)定性高，他們留下落戶定居的意愿和房產(chǎn)購買力也更強(qiáng)。
03.當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策
房地產(chǎn)政策分析：包括近期的房地產(chǎn)政策、土地調(diào)控政策、金融調(diào)控政策等。如果你很懶，研究不了那么多的話，你可以主要看看限購政策、貸款政策等，畢竟哪怕該城市有天大的潛力，如果限購太嚴(yán)格，你也是很難分一杯羹的，比如：雄安新區(qū)、杭州、南京等。
舉個例子：我和鹿粉們（外地人）可以成功投資無錫多虧了當(dāng)時的限購政策，特別是針對二手房的限購政策是非常寬松的。我手頭上已經(jīng)有兩套房產(chǎn)，但是還可以用全款買第三套；有1套或者0套房產(chǎn)的鹿粉還可以申請最高70%的商業(yè)貸款，貸款的利率還有打折。但是在我們買完不久，無錫就出了更嚴(yán)格的限購令。
04.判斷房價是否屬于低洼
如何判斷價格是不是低洼，也很簡單，你找一個地緣、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、各方面條件差不多的地方，對比一下房價差距，你就知道價格低不低洼了，比如：深圳VS北京上海、無錫VS蘇州、廣州VS深圳。
我這個人判斷低洼、踩時間點(diǎn)特別準(zhǔn)，幾乎都在我買完不久之后，價格開始飛漲，限購令開始升級。
2015年初，我剛到深圳，閑來無事和朋友開始看房，那時候深圳的房價還沒高企，相對北京、上海簡直是便宜得很；限購也不太嚴(yán)格，社保滿一年即可。我和朋友看中了關(guān)內(nèi)一套一房一廳價格60萬大洋。因?yàn)槲蚁拶忂€差半年，所以勸說朋友買了房，半年不到的時間深圳房價飛漲，限購從1年變3年變5年……目前這套小小房價值160萬，租金每月2100元。
2016年中，我手頭上有點(diǎn)閑錢，于是打算買房。當(dāng)時，廣州的房價相比深圳簡直是便宜得令人發(fā)指，限購依舊不嚴(yán)格。雖然我到處游說別人買房，然而只有1個朋友聽了我的建議。我花了70萬大洋買了鹿二堡。之后，也是半年內(nèi)，價格開始飛漲，又出了史上最強(qiáng)限購令……目前這套小小房價值125萬，租金每月2300元。
2017年初，手上又有點(diǎn)閑錢，于是又打算買房。當(dāng)時，無錫的房價相比周邊的蘇州簡直是便宜得令人發(fā)指，限購簡直不要太寬松。于是又買了鹿三堡，有了最開頭的案例。
05.結(jié)語
房產(chǎn)投資是一個比較大的投資決策，需要考慮的因素和指標(biāo)很多。這4個指標(biāo)是我最為關(guān)注的指標(biāo)，但是不代表我只關(guān)注這4個指標(biāo)。根據(jù)每個城市、區(qū)域的具體情況，我可能會多看幾個數(shù)據(jù)、指標(biāo)，以便作出最優(yōu)的投資決策。
另外，根據(jù)這些宏觀的指標(biāo)，我們只能夠判斷這個城市的房地產(chǎn)是否有潛力；但是，具體要買這個城市的哪個區(qū)域、哪個小區(qū)，我們還要由大到小地關(guān)注該區(qū)域的地段、配套、資源、規(guī)劃、房價走勢等等等小指標(biāo)。
買房真的有風(fēng)險，大家賺的都是辛苦錢，千萬不要想都不想隨便買！
責(zé)編：wangxu
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