任志強(qiáng)是房地產(chǎn)界最火爆的熱點(diǎn)之一，被網(wǎng)友稱為“任大炮”，以言論犀利著稱。5月18日，任志強(qiáng)作為溫州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)六屆一次會(huì)員大會(huì)的嘉賓，以“房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)”作主題演講，時(shí)長(zhǎng)達(dá)1個(gè)小時(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，房產(chǎn)稅、房?jī)r(jià)未來(lái)的趨勢(shì)等熱點(diǎn)話題做了詳盡的分析。他認(rèn)為，未來(lái)20年中國(guó)要把城市化完成率達(dá)到70%，房地產(chǎn)未來(lái)還有二十年的紅利期。
以下為任志強(qiáng)演講全文：
1、房地產(chǎn)未來(lái)還有二十年的紅利期
價(jià)格來(lái)自于需求。如果沒(méi)有需求就沒(méi)有價(jià)格。而未來(lái)20年中國(guó)要把城市化完成率達(dá)到70%。意味著什么？
意味著，城市化建設(shè)還在加劇進(jìn)行。農(nóng)村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強(qiáng)城市人口遷移。中國(guó)人口快速流動(dòng)還有20年。
流動(dòng)產(chǎn)生需求，需求產(chǎn)生價(jià)值。但流動(dòng)的同時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)分化，城市分化。分化后，強(qiáng)的城市會(huì)一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。
所以，中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，且還會(huì)存在大漲小跌的規(guī)律。但是弱的城市一定不會(huì)漲，需求沒(méi)了還怎么漲？如果漲也是通貨膨脹的字面意思，例如20年后小縣城工資都2萬(wàn)出頭了，房?jī)r(jià)6萬(wàn)有何不可？
但是，作為買(mǎi)房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產(chǎn)半投資屬性的重要之處。因?yàn)橐粋€(gè)漲幅透支的可能就是你10多年的努力。
2、房產(chǎn)稅出臺(tái)：也就是他們吹吹吧
今年我們兩會(huì)期間有一個(gè)財(cái)政部的副部長(zhǎng)回答了記者的提問(wèn)，記者說(shuō)我們能不能像國(guó)外的私有土地那樣收取房產(chǎn)稅，這個(gè)副部長(zhǎng)告訴他，中國(guó)從來(lái)沒(méi)有收過(guò)這樣的房產(chǎn)稅。我覺(jué)得這個(gè)副部長(zhǎng)是不太懂，沒(méi)看過(guò)中國(guó)的稅法，他不知道1951年的時(shí)候，1949年的時(shí)候我們是房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅，地稅是地稅，1951年的時(shí)候把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并了，叫做房地產(chǎn)稅，那個(gè)時(shí)候土地和國(guó)際一樣是私有產(chǎn)權(quán)的。
如果我們的財(cái)政部長(zhǎng)在回答人民代表提問(wèn)的時(shí)候都不知道自己國(guó)家發(fā)生的歷史，我想他一定是搞錯(cuò)了，這個(gè)副部長(zhǎng)，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了？因?yàn)楣胶蠣I(yíng)以后沒(méi)有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產(chǎn)稅沒(méi)人收了，沒(méi)法收了，收誰(shuí)的？收不了了，所以他就取消了。
取消以后變成了什么？就變成了工商稅，變成了城市維護(hù)事業(yè)稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等。現(xiàn)在我們列出來(lái)七八個(gè)稅種，都是屬于房產(chǎn)這個(gè)范圍之內(nèi)。
因?yàn)榉彩鞘樟朔慨a(chǎn)稅的，都不能收其這類(lèi)的稅，房產(chǎn)稅你都收了，不就是改善環(huán)境嗎？維護(hù)城市的，你還能收綠化稅嗎？類(lèi)似的情況很多?，F(xiàn)在的情況下，2011年的時(shí)候樓繼偉當(dāng)財(cái)政部副部長(zhǎng)提出建立物業(yè)稅的時(shí)候，或者是我們房產(chǎn)稅初期的時(shí)候就提出，要減去相應(yīng)的稅費(fèi)。
但是現(xiàn)在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現(xiàn)有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會(huì)造反。
但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現(xiàn)在的土地財(cái)政問(wèn)題？解決不了。不懂行的人以為，房產(chǎn)稅還能替代土地出讓金、財(cái)政問(wèn)題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當(dāng)于永久性的土地費(fèi)，它是復(fù)利計(jì)算的?？墒悄阋阉殖?0年收，政府兜里一下子就沒(méi)錢(qián)了，所以替代不了地方稅。
回答記者問(wèn)的時(shí)候，他提出通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)緊稅負(fù)公平問(wèn)題，如果要現(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)是極不公平的。
第一，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。
第二，原有房屋的價(jià)格構(gòu)成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒(méi)交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢？30%多。也就是說(shuō)70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒(méi)有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎？你要一并收稅的話，可能就會(huì)出現(xiàn)很多麻煩。
我們還可以看到有的交了大市政費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，什么什么一大堆，有的沒(méi)交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來(lái)分配的住房改房。
這里頭的構(gòu)成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號(hào)文件，朱镕基當(dāng)時(shí)出臺(tái)的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統(tǒng)一收稅，人家說(shuō)了，文件上寫(xiě)著，我老人得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢？所以統(tǒng)一實(shí)行這種房產(chǎn)稅，幾乎是不可能的。
有人老問(wèn)，房產(chǎn)稅出臺(tái)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)了，也就是他們吹吹吧。
3、任志強(qiáng)：今年是抄底好時(shí)機(jī)
現(xiàn)在是買(mǎi)房的大好時(shí)機(jī)嗎？
我們看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國(guó)平均房?jī)r(jià)歷史上漲幅最高的一年。
利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來(lái)房?jī)r(jià)是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N(xiāo)售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來(lái)，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房?jī)r(jià)漲幅最高的一個(gè)季度。
哪些地方的房子萬(wàn)萬(wàn)不能買(mǎi)？
分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長(zhǎng)百分之2.9、1.3，也就說(shuō)明了這些地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有了增長(zhǎng)能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長(zhǎng)，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)投資領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。
買(mǎi)哪些地方的房子房?jī)r(jià)會(huì)漲？
大家都說(shuō)，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺(jué)得，越出政策的地兒，越證明房?jī)r(jià)要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？
很多人都問(wèn)我，到哪買(mǎi)房子？我說(shuō)你真傻，政府告訴你到哪買(mǎi)房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買(mǎi)房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來(lái)了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走？這么簡(jiǎn)單的道理還用問(wèn)嗎？政府告訴你到哪買(mǎi)房子，你就到哪去。
所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣(mài)6萬(wàn)塊錢(qián)，政府給你批的一手房賣(mài)5萬(wàn)塊錢(qián)。這說(shuō)明什么？說(shuō)明政府告訴你，趕緊炒房。你買(mǎi)了就有1萬(wàn)塊錢(qián)的差價(jià)，那你還不去炒。
4、任志強(qiáng)：擴(kuò)大投資，加大商品房供應(yīng)
投資下降，經(jīng)濟(jì)下行
雖然房?jī)r(jià)上升，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)，但開(kāi)發(fā)商的錢(qián)越來(lái)越少，其中重要的原因是大部分銷(xiāo)售的錢(qián)都用來(lái)還債了。
去年開(kāi)發(fā)商的境外融資，達(dá)到388億美元，今年一季度就高達(dá)196億美元，主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)沒(méi)機(jī)會(huì)，融資困難，開(kāi)發(fā)商兜里的錢(qián)不夠了。
因此也就就沒(méi)錢(qián)去擴(kuò)大投資和買(mǎi)地，而如果開(kāi)發(fā)商投資持續(xù)下降的話，對(duì)中國(guó)GDP會(huì)產(chǎn)生較大的影響，一季度GDP是6.8，未來(lái)下降的趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)一步增加，影響經(jīng)濟(jì)下行。
重點(diǎn)城市人口流入加快
在城市發(fā)展的過(guò)程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長(zhǎng)速度是非?？斓?。
很多城市為了吸引優(yōu)秀人才，出臺(tái)了很多補(bǔ)貼政策，西安吸引人才60萬(wàn)，武漢37萬(wàn)，長(zhǎng)沙20多萬(wàn)，鄭州也是30多萬(wàn)，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？?，一年你要增加30萬(wàn)人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒(méi)房子總不行吧？所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
改善市場(chǎng)需求強(qiáng)勁
中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展很慢，農(nóng)村的居民住房問(wèn)題沒(méi)有解決，這一部分改善需求非常大。
第二，老齡化。年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是沒(méi)有電梯的，老人爬不動(dòng)，要改善。
第三點(diǎn)，全國(guó)大概90%以上的樓沒(méi)有熱水，70%以上的沒(méi)有衛(wèi)生間。所以改善性需求所占的比例是越來(lái)越大的。
還有一個(gè)就是獨(dú)居需求，到現(xiàn)在為止大概有7000多萬(wàn)獨(dú)居，我們估計(jì)五年以后，達(dá)到2億戶，其中一部分是孤寡老人的獨(dú)居，另外一部分是年輕人。
另外很多一個(gè)群體就是企業(yè)的高級(jí)管理人員，他們的工作流動(dòng)性，也有第二套改善房的需求。
就我們國(guó)家目前的實(shí)際房屋總量來(lái)看，是嚴(yán)重不足的。
5、任志強(qiáng)：用市場(chǎng)化手段解決住房問(wèn)題
用市場(chǎng)化手段提供住房
房子是住的，但不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。租賃性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去住，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么租賃房？所以租賃房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。
房子不管是不是用來(lái)住的，都得有人先蓋。
目前住房庫(kù)存量不斷下降，一部分城市已經(jīng)出現(xiàn)幾萬(wàn)人購(gòu)買(mǎi)一個(gè)盤(pán)的情況，搖號(hào)率低于1%，造成市場(chǎng)恐慌性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的壓力，當(dāng)媒體一再?gòu)?qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的，但是忽略其它功能，危險(xiǎn)更甚。
空置稅解決租賃住房問(wèn)題
在不改變現(xiàn)有雙軌制的一些條件下，我個(gè)人覺(jué)得用市場(chǎng)化的辦法解決問(wèn)題是最好的，不限制個(gè)人買(mǎi)房子，而是鼓勵(lì)大家買(mǎi)房子。你買(mǎi)第三套、第四套、第五套、第六套都行，買(mǎi)的越多越好。
但是我要加你一個(gè)空置稅，空置稅的概念就是讓你的房屋或土地不形成浪費(fèi)，炒房的概念就是它是空著，所以他的房子里有人住，有人住你不就達(dá)到了房子是用來(lái)住的目的了嗎？德國(guó)就是這樣，通過(guò)出租減稅，補(bǔ)貼租戶形式來(lái)達(dá)到目的。
那么長(zhǎng)租行不行？一定是租金大幅度提高，只能讓有錢(qián)人去居住，真正的社會(huì)保障是保障貧困家庭的居住權(quán)利，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
6、長(zhǎng)效機(jī)制很難建立
如果要用長(zhǎng)效機(jī)制徹底解決中國(guó)的問(wèn)題，那么就要解決的是土地制度問(wèn)題，戶籍制度問(wèn)題。那么矛盾就在于，我們的短期政策不利于長(zhǎng)期機(jī)制的建立，你沒(méi)法解決土地制度問(wèn)題，也沒(méi)法解決戶籍制度問(wèn)題。
他們的矛盾在哪？我們今年出臺(tái)了一號(hào)文件，農(nóng)民的土地承包再增加30年，很多人就歡呼，真好，農(nóng)民又可以多用土地30年了。但是很多農(nóng)民在發(fā)愁，因?yàn)槟阒唤o我30年，我是不能修長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施的，因?yàn)槲倚捱@些基礎(chǔ)設(shè)施，可能要用40年、50年，你只給我30年，我怎么敢修呢？
中國(guó)嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)是沒(méi)有私有產(chǎn)權(quán)制的，因?yàn)槲覀儧](méi)有土地的私有化。你們現(xiàn)在都是有錢(qián)人，但是你們都叫浮財(cái)，你們自己想想，你們能生根落地嗎？過(guò)兩年把你的房子收了，都是浮財(cái)。
只有土地變成私有制的時(shí)候，我們才能談得上中國(guó)的長(zhǎng)期的住房制度和農(nóng)民與城市人口利益相一致的制度，這樣才能最終解決問(wèn)題。否則，如果戶籍制度和土地制度問(wèn)題不從根本上解決，我們很難建立一套長(zhǎng)效機(jī)制，你仍然是城里人只解決城里的住房，然后農(nóng)村人進(jìn)住房的時(shí)候，你就左卡右卡，反正不讓他進(jìn)來(lái)，然后他的孩子也不能上學(xué)，也不能享受醫(yī)療保障等等。
我們的十九大提出，要人類(lèi)命運(yùn)共同體，中國(guó)人首先得形成共同體，如果中國(guó)人連共同體都沒(méi)有，你怎么能實(shí)現(xiàn)世界人的共同體？所以十九大已經(jīng)提出了很多很多重要的，非常好的報(bào)告，但是問(wèn)題在于哪呢？問(wèn)題在于，我們的地方政策沒(méi)有跟上十九大報(bào)告，造成了房地產(chǎn)出現(xiàn)了很多的問(wèn)題。歷史上凡是單一政策試圖解決單一問(wèn)題的時(shí)候，大部分都適得其反。
7、溫州發(fā)展的痛點(diǎn)和難點(diǎn)
溫州是最早開(kāi)始炒房的地區(qū)之一，2011年從房?jī)r(jià)最高峰快速下幅，溫州樓市最近又有所抬頭，可能和棚戶區(qū)（大拆大建）改造密切相關(guān)。
溫州大部分有錢(qián)人都外遷了，財(cái)富也被帶走了，如果溫州人把錢(qián)拿到其它城市去炒房，把財(cái)富再轉(zhuǎn)移到溫州建設(shè)，這樣溫州就會(huì)越來(lái)越好。
但溫州不像北京，北京的人口和財(cái)富是向內(nèi)進(jìn)入的，溫州不具備讓大量外地持有財(cái)富的人聚集發(fā)展的條件。
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