上周，魯豫現(xiàn)身京城昌平某項(xiàng)目，有人問，是要“買房”嗎？魯豫笑而未答。
有業(yè)內(nèi)媒體猜想，這個(gè)昌平的項(xiàng)目有什么特別之處，能讓智慧型魯豫愿意一探究竟？
昌平在很多人的印象里，是一個(gè)“詩與遠(yuǎn)方”的存在，那為何魯豫會(huì)選中這個(gè)-觀念中有點(diǎn)遠(yuǎn)的區(qū)域呢？
魯豫向我們賣了個(gè)關(guān)子—為什么看好昌平，因?yàn)樗某鞘猩L(zhǎng)速度，超出你我的想象。
這就很疑惑，城市生長(zhǎng)和“選房”，有什么關(guān)聯(lián)呢？據(jù)魯豫說：這里能滿足我的美好生活。
一、魯豫現(xiàn)身沒多久，就有人扒出了她看對(duì)眼項(xiàng)目的名字—招商·都會(huì)中心。這是招商蛇口在昌平布局的一個(gè)大盤。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)一直有兩個(gè)疑惑：
招商蛇口1998年入京趕考，一直都是在核心地段拿地，做高端住宅、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓，為何會(huì)在2016年轉(zhuǎn)了畫風(fēng)，要在昌平南邵拿地呢？
拿地兩年多，近期才透露，要以一種6D未來生活圈的全新社區(qū)規(guī)劃為產(chǎn)品做嫁衣，為什么等這么久？全新規(guī)劃又是怎樣的一個(gè)新物種？
關(guān)于拿地的邏輯，萬房團(tuán)隊(duì)猜想了很久，直到上周聽了魯豫的訪談，才知道了背后的玄機(jī)。
操盤手說：“如今我們定位是城市和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，不再以開發(fā)單一高端住宅項(xiàng)目為主，因此，想在北京做一些不一樣的項(xiàng)目，而昌平南邵對(duì)我們來說，是一片特別肥沃的土壤。”
問題來了，為何在昌平南邵能做出一個(gè)不一樣的項(xiàng)目？
按照北京規(guī)劃，昌平是北京科技創(chuàng)新中心的重點(diǎn)區(qū)域，南邵是昌平新城組團(tuán)的核心區(qū)域，昌平新城的定位是：北京重要的高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能。
隨著新城科技創(chuàng)新功能的不斷加強(qiáng)，未來將有大量“智慧型”大腦、“智能型”技術(shù)的人才向新城集聚，在緩解北京中心城人口壓力的同時(shí)，自己也會(huì)長(zhǎng)成一個(gè)新的城市中心。
如果說昌平南邵地塊占盡了新城地利，已經(jīng)為產(chǎn)品附能6D未來生活圈具備了人和，那招商蛇口選擇此刻入市，是最好的天時(shí)？
眾所周知，昌平科技新城是流著智慧蜜汁的土地，但是在昌平科技新城、產(chǎn)品和美好生活之間，誰能起主導(dǎo)作用？能將這三種變量驅(qū)動(dòng)起來的關(guān)鍵變量又是什么？
首先申明，以下的部分分析皆是華高萊斯李忠的學(xué)士觀點(diǎn)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸李忠所有。
二、我們的分析，從一個(gè)現(xiàn)象開始。
CBD和金融街，一個(gè)很堵，一個(gè)很不堵，這是為什么？
現(xiàn)在許多城市都在規(guī)劃自己的CBD，它的典型物業(yè)應(yīng)當(dāng)是寫字樓，我們做規(guī)劃控制指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)控制一個(gè)城市CBD寫字樓的下限，就是當(dāng)一個(gè)CBD里面的寫字樓，要是少數(shù)比例時(shí)，他是不是就不叫CBD了？你們覺得這個(gè)比例應(yīng)該是多高？
50%，少了一半寫字樓怎么能叫CBD呢，這句話看上去很對(duì)，但錯(cuò)就錯(cuò)在這里。聽清楚，世界成功的CBD都嚴(yán)格規(guī)定寫字樓不高于30%，因?yàn)橹挥懈哂?0%這個(gè)CBD就一定堵車。
有一次開會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)們就問北京CBD現(xiàn)在為什么堵車，我說因?yàn)閷懽謽巧w多了，如果一半是寫字樓，剩下即使一半是住宅，這樣不能叫平衡。因?yàn)檫@里忽略了一件事，一個(gè)人在家占的地方大，還是在寫字樓占的地方大？
家里，差不多是5倍的關(guān)系，你們家三口人住150㎡很正常，你能分到50㎡，但是你在公司，你頂多10㎡。能分到50㎡那是很高級(jí)別的干部了。也就是說，一棟寫字樓里的人，得有五棟住宅才能進(jìn)行安置。
如果我們寫字樓里一半是寫字樓，一半是住宅，而且這個(gè)住宅里的人100%都是在本地上班，也只能安置20%的人走路在這里上班，剩下80%，都得準(zhǔn)點(diǎn)坐車到CBD這里來，這樣一定會(huì)形成鐘擺式的交通。
而且CBD更要命的是，一旦它的鐘擺式交通和潮汐式交通形成，不得不進(jìn)行錯(cuò)峰上班。這就又有一個(gè)問題，為什么會(huì)有CBD？CBD里面所有的功能是因?yàn)樵蹅兛臻g上距離的靠近，可以降低綜合商務(wù)成本，綜合商務(wù)機(jī)會(huì)。
就因?yàn)槲艺衣蓭煼奖?，找?huì)計(jì)方便，找客戶方便，找廣告公司方便，結(jié)果上了班發(fā)現(xiàn)，律師1小時(shí)后上班、會(huì)計(jì)師2小時(shí)以后上班，我還開什么會(huì)。
所以，北京CBD堵車就在于寫字樓太多，而它的住宅太少，所以導(dǎo)致周邊的人都來這里上班。
三、而金融街恰恰相反，金融街做的是歪打正著。如果當(dāng)年金融街的規(guī)劃者真懂這個(gè)道理，CBD應(yīng)當(dāng)不堵車。因?yàn)楸本┦窍扔薪鹑诮趾笥蠧BD，也就是說當(dāng)年這個(gè)動(dòng)機(jī)是無意的。
北京的西二環(huán)，在金融街的東北部，有一個(gè)總建筑面積達(dá)到280萬㎡的巨大居住項(xiàng)目，叫豐盛園小區(qū)，這個(gè)豐盛園小區(qū)原本打算給CBD拆遷的拆遷戶用的，現(xiàn)在這個(gè)里面已經(jīng)沒有拆遷戶住在里面了，他們把房子都租給了金融街上班的人，這些人中午都能回家吃頓飯，并且再回來都來得及。
有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)搬進(jìn)去以后跟我說了一句話，說我現(xiàn)在體會(huì)到，人生活的最高境界叫錢多、事兒少、離家近，位高權(quán)重責(zé)任輕，人活到這個(gè)境界是相當(dāng)爽的，所以離家近是很重要的。
你到金融街去看，金融街一個(gè)很大的特點(diǎn)，大把的人都是走路上班的，這批人大大降低了金融街的交通負(fù)擔(dān)，這個(gè)邏輯叫職住平衡，就是職業(yè)和居住的平衡，就是說辦公的地方必須得有居住，居住的地方必須得有辦公，只有這樣才能從源頭消除交通問題。
這種職住平衡，表面看是解決交通問題，實(shí)則是解決城市攤大餅發(fā)展、城市蔓延吞食鄉(xiāng)村、城市中心空心化等大城市病的一劑良藥，同時(shí)也是激活新城活力的那條鯰魚，也是提高新城居民幸福度的最關(guān)鍵因素。
四、說了這么多，我們來梳理一下其中的邏輯關(guān)系：金融街、CBD指的是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)在哪、資源就往哪集聚，人就會(huì)去哪。但是，在較短時(shí)間聚集了人口，規(guī)劃卻未跟上腳步，于是“產(chǎn)業(yè)”和“住宅”被分開，職住不平衡造就了很多“睡城”。
家住天通苑的張先生，每天上班坐地鐵再換公交，速度快點(diǎn)單程1小時(shí)40分鐘，他經(jīng)常會(huì)說：“最累的就是在路上，但已經(jīng)算幸運(yùn)的了。”“如果北京大多數(shù)人上班不用滿城跑，可以離住所近一些，交通不那么擁堵，生活幸福感也就有了”。
然而更讓張先生覺得“不可思議”的是，“媳婦有時(shí)候要去買東西，買高檔一些的，都要去市里，因?yàn)榇笊虉?chǎng)在市里。參加一些文化藝術(shù)活動(dòng)，也要去市里。周末想放松一下，一想到只能去市里，就很鬧心”。
來看下面這張圖：
在僅十幾秒的動(dòng)態(tài)圖中，北京一天通常是這樣過去的：清晨6點(diǎn)開始，城市的四面八方逐漸蘇醒過來，人們開始上班、工作，忙碌起來；進(jìn)入到白天后，持續(xù)活躍的是國貿(mào)地區(qū)，在北京的東部閃耀著；傍晚呈現(xiàn)出多個(gè)中心，尤其在夜晚九點(diǎn)，國貿(mào)、中關(guān)村、西二旗、望京、亦莊等地的熱度會(huì)短暫上升。
再來看第二張圖：
以國貿(mào)為主的商務(wù)區(qū)和以三里屯為主的娛樂區(qū)構(gòu)成了北京城市中心的“雙核”。最密集的幾條城市走廊集中在建國門-國貿(mào)-朝陽門-三里屯一帶，構(gòu)成了北京最活躍的地區(qū)。其他城市走廊則零散分布在四環(huán)以外，比如西二旗-回龍觀、機(jī)場(chǎng)周邊、通州區(qū)新華北路、亦莊、和大興區(qū)黃亦路。
昌平新城按定位要發(fā)展成一個(gè)中等規(guī)模的城市，會(huì)不會(huì)又成為一個(gè)“睡城”，規(guī)劃了昌平科技園產(chǎn)業(yè)，會(huì)不會(huì)上演CBD的窘境，雖是座新城，但依舊給北京“添堵”，讓幸福美好生活“蒙塵”？
按照昌平規(guī)劃，構(gòu)成昌平新城有兩個(gè)組團(tuán):昌平組團(tuán)和沙河組團(tuán)，其中昌平組團(tuán)包括昌平、南邵、東擴(kuò)新區(qū)、馬池頭及及埝頭工業(yè)區(qū)。從區(qū)位上看，南邵夾在北京城區(qū)和昌平科技城之間，處在新城的城市綜合功能產(chǎn)業(yè)軸上。
查看天朗數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)80—105㎡的三居供應(yīng)不足，剛需、剛改產(chǎn)品幾乎處于空檔期。其中80-90㎡的剛需三居產(chǎn)品，當(dāng)前可售僅個(gè)位數(shù)。這個(gè)現(xiàn)狀，在昌平新城和北京城區(qū)之間，要解決職住平衡，會(huì)是個(gè)不小的難題。
如果在南邵，有一個(gè)能解決職住平衡的社區(qū)，人口會(huì)怎么流動(dòng)呢？
▲巴塞羅那慢城市規(guī)劃后的鄰里社區(qū)人員流動(dòng)
所以，隨著昌平新城人口集聚，潛在的科技、技能型人口紅利，已經(jīng)擺在招商蛇口的面前，而招商蛇口也果斷抓住了這次機(jī)遇?；蛟S有人會(huì)問2016年拿地，2017年市場(chǎng)火爆的時(shí)候，為何招商蛇口沒有趁勢(shì)入市呢？
那時(shí)候中國璽正一房難求，如果借著中國璽的東風(fēng)，效果不是會(huì)更好？為何沒有趁熱打鐵？有人說，招商蛇口太想做一個(gè)解決城市難題的好產(chǎn)品，所以一次次推翻方案，直到6D未來生活圈集大成之后才選擇露面。
剛聽到6D未來生活圈，地產(chǎn)大哥認(rèn)為這是一個(gè)很虛的詞組，如果沒有產(chǎn)品去支撐，免不了就是房企的一次自嗨，對(duì)于解決城市難題，對(duì)于中產(chǎn)的幸福，絲毫起不到任何作用。
那么，招商蛇口既然敢于亮出一身的肌肉，那他的6D未來生活圈讓人折服的理由是什么？
五、據(jù)說，招商·都會(huì)中心是曼哈頓街區(qū)的升級(jí)版，是紐約高線公園的同胞兄弟。為什么這么說呢？
萬房研究團(tuán)隊(duì)采訪了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師，他說：“這個(gè)項(xiàng)目我們借鑒了美國曼哈頓BPC和高線公園，還有包括維斯頓小鎮(zhèn)等街區(qū)化的打造，把城市的功能盡量復(fù)合在里面，再通過不同的開放和半開放區(qū)域，讓街區(qū)的尺度是一個(gè)人步行的尺度”。
下面以曼哈頓BPC街區(qū)式規(guī)劃為例，來還原招商蛇口向國外成功街區(qū)“借腦”的過程：
對(duì)標(biāo)后，試著發(fā)問，招商·都會(huì)中心學(xué)習(xí)后落地的街區(qū)規(guī)劃究竟是什么？
項(xiàng)目設(shè)計(jì)師說，招商·都會(huì)中心是沿著白浮泉濕地公園做的一個(gè)地上地下大概50多萬㎡左右的綜合體，里面有商業(yè)、辦公、居住、配套，是一個(gè)大的城市級(jí)的規(guī)模，復(fù)合型的BLOCK城市街區(qū)功能，與傳統(tǒng)的小區(qū)不太一樣。
之所以不一樣，這里還有必備的唯一性資源，就是有一個(gè)1.5倍于頤和園的白浮泉濕地公園。以美國高線公園為例，因?yàn)榘呀謪^(qū)和公園的連接在一起，使這里成為紐約市增長(zhǎng)最快、最有活力的社區(qū)。從2000年到2010年，整個(gè)區(qū)域的人口人口增長(zhǎng)了60%。而招商·都會(huì)中心也是通過一座橋把公園引入到社區(qū)規(guī)劃中，形成了一個(gè)復(fù)合型的城市級(jí)綜合體。
除此之外，究竟還有什么不同呢？我們?cè)賮砜淳唧w規(guī)劃：
整個(gè)區(qū)域形成一種BLOCKE街區(qū)模式，有開放的、半開放的、私密的，這樣一個(gè)空間過渡，從對(duì)外的商辦，到半對(duì)外的公寓，再到私密的居住，實(shí)現(xiàn)了街區(qū)式的打造。相較于對(duì)標(biāo)的案例，街區(qū)功能更復(fù)合，所以是升級(jí)版。
什么是BLOCKE街區(qū)呢？來做一個(gè)小科普：
BLOCK是5個(gè)單詞的縮寫：B-Business（商業(yè)）、L-Lie fallow（休閑）、O-Open（開放）、C-Crowd（人群），K-Kind（親和）。簡(jiǎn)單的概括：就是居住和商業(yè)的集中融合．街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。
那么，這種BLOCK社區(qū)的優(yōu)勢(shì)是什么？
我們請(qǐng)教了倡導(dǎo)行走城市理念的規(guī)劃專家，他為我們提供了這組分析圖：
分析完外部的規(guī)劃，再回到居住的房子，招商·都會(huì)中心提出了趨勢(shì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這是宣傳的噱頭，還是有成為爆款產(chǎn)品的潛質(zhì)呢？
接下來進(jìn)入產(chǎn)品分析環(huán)節(jié)：
招商蛇口在京的項(xiàng)目，公園1872、臻園、瓏原、中國璽都以大戶型豪宅為主。那么從高端住宅轉(zhuǎn)為針對(duì)入門的、更青年化的產(chǎn)品做的怎么樣？招商·都會(huì)中心的88㎡產(chǎn)品又會(huì)提供一種什么樣的生活？
招商·都會(huì)中心88㎡趨勢(shì)化產(chǎn)品什么樣子？
分析后發(fā)現(xiàn)，升級(jí)了業(yè)態(tài)，剛需小戶型在招商·都會(huì)中心做了一梯兩戶的低密洋房。住宅區(qū)平均容積率是1.4，從容積率上更接近墅區(qū)品質(zhì)。
與周邊競(jìng)品相比較，它的優(yōu)勢(shì)又是什么呢？
通過對(duì)比分析，招商·都會(huì)中心88㎡三居幾乎是唯一做三分離衛(wèi)生間的產(chǎn)品，盡量避免在日常生活中，三口之家共享一衛(wèi)的干擾與不便。家庭陽臺(tái)的設(shè)計(jì)也很貼心，有個(gè)地方放洗衣機(jī)、晾衣。
整體評(píng)測(cè)后發(fā)現(xiàn)，前店后住、下店上住，生活、工作、娛樂混合在同一個(gè)步行范圍的街區(qū)里，并且戶型、園林都做了成長(zhǎng)性的設(shè)計(jì)，比如園林設(shè)計(jì)中的適老、適幼、適寵等設(shè)施，這種“時(shí)尚”的日子安全、便利，也更有活力。
六、對(duì)于這種混合式街區(qū)，坊間是這么理解的：混合式街區(qū)=城市活力。為什么？想象你我回到了家鄉(xiāng)的一個(gè)小鎮(zhèn)里，街道和廣場(chǎng)上聚滿了聊家常的鄰居，所有的日常功能，步行5分鐘都可以解決掉。
簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國大城市的生與死》中說“當(dāng)我們想到一個(gè)城市時(shí)，首先出現(xiàn)在腦海里的就是街道。街道有生氣城市也就有生氣，街道沉悶城市也沉悶。”
放眼市面上的美好生活，擅長(zhǎng)講故事，但混合式街區(qū)里的美好生活，強(qiáng)調(diào)城市與人的步行尺度，職住關(guān)系更和諧，幸福感也更強(qiáng)。舉個(gè)例子，在中午和黃昏時(shí)，大量人流在這個(gè)城市走廊上來回遛彎，這時(shí)要是不遇上朋友簡(jiǎn)直是不可能的……對(duì)于住在招商·都會(huì)中心的人來說，街道就像是自家的會(huì)客廳，人們或是在廣場(chǎng)上站著交談，或是端著椅子下棋、納涼，這樣的場(chǎng)景隨處可見。富有人情味和美觀的街道，是城市中美好生活的一部分，也是摯愛的體現(xiàn)。
如今，房地產(chǎn)進(jìn)入了拼生活方式的時(shí)代，高顏值產(chǎn)品和軟性貼心服務(wù)成為必選動(dòng)作，但招商·都會(huì)中心對(duì)于房企的啟示，或許是在美好生活方式之上，要給居民與城市增加更多步行互動(dòng)的可行方案。
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