隨著行業(yè)集中度的不斷提高，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)往往集中在排名靠前的少數(shù)房企手中——當(dāng)下土地儲(chǔ)備的多少代表著企業(yè)未來排名的高低（表2）。
近年來，
閩系房企的土地儲(chǔ)備平均增長率普遍都超過20%，平均增長幅度達(dá)69.33%，而粵系平均增長率為32.58%，有5家增長率且低于20%。
2016年，閩系房企平均土地儲(chǔ)備在還處于較低位置（1272萬平方米）。進(jìn)入2017年，通過大規(guī)模拿地，其平均土地儲(chǔ)備增至2083萬平方米，土儲(chǔ)的平均面積雖落后于粵系房企的2488.56萬平方米，但增長幅度較大。
2016年，全國各熱門城市土拍聞“閩系房企”而色變。
據(jù)傳，閩系房企拿地之初只做粗略測(cè)算，通過緊盯其他公司報(bào)價(jià)，最終常以高出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一口價(jià)拿到土地。
2017年，由于去杠桿政策，大多數(shù)房企的資金面臨較大的壓力，但閩系房企逆勢(shì)而動(dòng)，快速拿地，這和其背后的民間資本是分不開的。
閩系房企出身于福建，作為改革開放的前沿地帶，福建有著非常雄厚的民間資本，民間融資便捷；而海外華商中，閩商是非常重要的群體，龐大的境外閩商軍團(tuán)，在全球具有極大的影響力。
數(shù)據(jù)顯示，境外閩商擁有超過3000億美元的資產(chǎn)存量，這也是閩系房企非常重要的資金來源。
閩系房企目前大多均在長三角擴(kuò)大土儲(chǔ)，并逐步全國化擴(kuò)張；相較而言，粵系房企深耕珠三角，并已有著較為豐富的土地儲(chǔ)備，后續(xù)發(fā)展前景依然較好，因此沒有采用積極擴(kuò)張的策略。
但整體而言，粵系房企的土地儲(chǔ)備較充足，后續(xù)發(fā)展規(guī)模值得期待。
四、凈資產(chǎn)收益率：
粵系高利潤高回報(bào)，閩系高杠桿高回報(bào)
凈資產(chǎn)收益率，是反應(yīng)企業(yè)當(dāng)前投資回報(bào)的綜合指標(biāo)，是利潤率、周轉(zhuǎn)速度和財(cái)務(wù)杠桿的綜合體現(xiàn)。
1）核心指標(biāo)概況
我們對(duì)所選擇的閩系和粵系房企樣本進(jìn)行了比較分析，由于佳兆業(yè)恢復(fù)上市不久、聯(lián)發(fā)有較多非地產(chǎn)業(yè)務(wù)影響數(shù)據(jù)，因此從樣本中去掉。從表中可以看出（表3）：
閩系房企中，凈資產(chǎn)收益率最高的是中駿，達(dá)到27.22%，而粵系房企中的富力，該指標(biāo)則高達(dá)40.24%；閩系房企中的中駿，其營業(yè)凈利率最高為21.36%，而粵系中最高的依然是富力，該指標(biāo)為35.98%；資產(chǎn)負(fù)債率中，閩系房企大多數(shù)超過80%，而粵系無一超過80%。
表3 閩系、粵系房企核心指標(biāo)對(duì)比表
2）凈資產(chǎn)收益率：閩系一直是高回報(bào)，而粵系在2017年實(shí)現(xiàn)反超
對(duì)這兩個(gè)群體的凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行分析，則可以反映出企業(yè)的整體投資回報(bào)水平（圖2）。
閩系近年的凈資產(chǎn)收益率均高于粵系，只是在2017年被粵系反超；而粵系得益于這兩年珠三角房企快速跳漲，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率也快速提升，均值達(dá)到了20.52%。
圖2 閩系、粵系房企近年凈資產(chǎn)收益率對(duì)比
3）凈利率：粵系房企深耕珠三角，遠(yuǎn)高于閩系
整體來看，粵系房企的盈利水平一直都高于閩系房企。
在2017年，粵系房企的營業(yè)凈利率平均值為20.47%，遠(yuǎn)高于粵系的13.43%。這個(gè)指標(biāo)反映出，不考慮財(cái)務(wù)杠桿的情況下，粵系房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利水平較高（圖3）。
圖3 閩系、粵系房企近年?duì)I業(yè)凈利率對(duì)比
這和粵系房企深耕于珠三角密切相關(guān)。
以粵系房企中的龍光地產(chǎn)為例，其2017年?duì)I業(yè)凈利率高達(dá)25.28%。其中，來自深圳區(qū)域、大灣區(qū)其他區(qū)域和汕頭區(qū)域的營業(yè)收入占比超過80%，面積占比超過70%。
龍光地產(chǎn)2017年的營業(yè)收入，大多是在2014、2015年拿地銷售后，逐步結(jié)轉(zhuǎn)形成的2017年業(yè)績。
其在2014年在深圳通過招拍掛拿的玖龍璽地塊，單價(jià)高達(dá)25094元/平方米。但隨著深圳價(jià)格的一路上漲，2018年的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到84000元/平方米，其高利潤正是得益于深耕珠三角帶來的區(qū)域增值。
而閩系房企近年來著眼于全國布局和擴(kuò)張，地價(jià)整體相對(duì)較高，整體的銷售價(jià)格上漲低于珠三角，因此利潤率也一直明顯低于粵系房企。
由于存貨周轉(zhuǎn)率兩個(gè)群體的均值比較接近，因此我們?cè)诖颂幉蛔鰧?duì)比分析。
4）資產(chǎn)負(fù)債率：閩系房企采用較高的財(cái)務(wù)杠桿
結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債率、帶息負(fù)債率來看，閩系房企的負(fù)債情況明顯高于粵系房企（圖4）。
這是因?yàn)椋}系房企更多的是采取高增長、高回報(bào)的模式，采用了較多的財(cái)務(wù)杠桿來獲取高的回報(bào)。同時(shí)采用合作開發(fā)、供應(yīng)鏈上下游資金支持等手段，以快速去化、快周轉(zhuǎn)為依托，在業(yè)績快速增長的同時(shí)，控制了帶息負(fù)債率的增長速度。
圖4 閩系、粵系房企近年?duì)I業(yè)凈利率對(duì)比
眾所周知，近兩年閩系房企之所以成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的攪局者，倚仗的是激進(jìn)拿地、杠桿融資的策略，強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張以后，閩系房企往往面臨高負(fù)債運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。這要求這些房企需要保持充足的現(xiàn)金流來維系企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。上海作為全國的金融中心，擁有更多的融資渠道和資源，恰好能夠滿足閩系房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展需求，這也是近年來閩系房企將總部外遷上海的關(guān)鍵因素。
在本次研究中，我們還在三費(fèi)、組織創(chuàng)新和市值等層面對(duì)閩系和粵系房企進(jìn)行了對(duì)比分析，并得出以下結(jié)論：
閩系的費(fèi)用率均低于粵系，閩系管理水平提升較快；
閩系和粵系都在積極推行項(xiàng)目跟投，但閩系的推行力度更為徹底（據(jù)說融信的跟投的杠桿有超過10倍，甚至區(qū)域一倍數(shù)更高）；
閩系和粵系每股凈資產(chǎn)較為接近，但粵系的每股收益要顯著高于閩系房企。
小結(jié)：粵系和閩系代表守成者與破局者
閩系和粵系都是當(dāng)今行業(yè)的最優(yōu)秀群體，代表著房地產(chǎn)行業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營管理模式。只因在天賦資源、發(fā)展背景、組織能力、后市預(yù)判等方面不一致，導(dǎo)致現(xiàn)在的發(fā)展模式、管理體系的選擇存在一定的差異。
愛拼才會(huì)贏”的閩系房企，與“勇立潮頭敢為人先”的粵系房企，都是當(dāng)下中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的佼佼者！這兩個(gè)群體，也在相互借鑒、相互學(xué)習(xí)。
這幾年閩系房企在深度學(xué)習(xí)和借鑒粵系房企的管理經(jīng)驗(yàn)、成本控制，閩系房企的管理水平確實(shí)有了很大地提升；而粵系房企也在積極地借鑒閩系房企的擴(kuò)張和城市布局策略，視野也越來越有全國的視角。
粵系和閩系，這兩大派系未來走勢(shì)如何，我們拭目以待吧！
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