到底是買黃金，還是買房子?這個(gè)問題困擾了很多人。
今天易綱行長對(duì)外喊話，更加劇了這種擔(dān)心。就是下面這段話：
這句話想說什么?其實(shí)我們地產(chǎn)人并不關(guān)心。關(guān)心的是，到底要不要買房?
有人看淡下半年市場，少數(shù)人持續(xù)加倉。到底誰對(duì)誰錯(cuò)，市場上的腔調(diào)五花八門，讓人眼暈?zāi)X亂。
首先要回答一個(gè)問題，匯率和房價(jià)之間有什么聯(lián)系?
來看下面兩張圖表：
很多專家和學(xué)者，多是根據(jù)這兩張圖表展開分析。對(duì)不對(duì)呢?既對(duì)，也不對(duì)。對(duì)的原因是，這是理想狀態(tài)。不對(duì)的原因是沒有考慮前置條件，就是下面這張圖：
蒙代爾說，資本自由流動(dòng)、匯率穩(wěn)定和貨幣政策有效性三者不可能同時(shí)兼顧，所以上面兩個(gè)模型在實(shí)操層面失效。很多專家學(xué)者的講話也就不用看了。
接下來，中央政府會(huì)采取何種政策，房價(jià)又會(huì)有何變化，我們猜測(cè)不外乎三種方案，即：
A：棄匯率、保房價(jià)（2014年俄羅斯模式）；
B：保匯率、棄房價(jià)（1991年日本模式）；
C：匯率和房價(jià)雙失守（1997年東南亞模式）。
因?yàn)闁|南亞諸國的經(jīng)濟(jì)總量偏小，和中國沒有可比性，所以放棄掉，不作分析。
重點(diǎn)分析前兩種。
先說第一個(gè)：棄匯率、保房價(jià)。
其實(shí)早期的俄羅斯（1995—1998年5月）和中國外匯體系很相似，有一條【外匯走廊】，即匯率有一個(gè)上下浮動(dòng)的管制范圍。到了2014年11月10日，俄羅斯央行宣布取消實(shí)際有管制的匯率的上下浮動(dòng)限制。
在這段時(shí)間內(nèi)，俄羅斯發(fā)生很多重大地緣政治事件。反觀國內(nèi)，很多關(guān)心政局的朋友可以作個(gè)比較參考。匯率是貿(mào)易戰(zhàn)的最高級(jí)別，背后都是持續(xù)的掰腕子過程。
有一個(gè)細(xì)節(jié)要關(guān)注，在2006年6月30日，盧布實(shí)現(xiàn)了完全可自由兌換。這和美國的強(qiáng)制性干涉有密切關(guān)系。正在邁出關(guān)鍵一步，才有了后來的外匯管制放開。
這個(gè)不是我們關(guān)心的重點(diǎn)。接下來，俄羅斯發(fā)生大規(guī)模資本外逃，俄羅斯央行一方面連續(xù)上調(diào)基準(zhǔn)利率（我們央行最近也一直干這事），從2013年9月的5.5%上調(diào)圣2014年12月的17%。同時(shí)動(dòng)用巨額外匯儲(chǔ)備對(duì)沖匯率下跌。
雖然短期內(nèi)盧布匯率下跌，但是，俄羅斯的房子卻震蕩上升。
在這之前，也就是2008年之前，俄羅斯的房地產(chǎn)市場，和中國一樣，也是市場化，市場定價(jià)，房價(jià)一直在漲。普京大帝還將住房當(dāng)成國家四大優(yōu)先產(chǎn)業(yè)發(fā)展。梅德韋杰夫說，讓偉大的俄羅斯人都擁有房產(chǎn)。
這一點(diǎn)和我們當(dāng)下政策有區(qū)別。我們現(xiàn)在的政策是，窮人租房，富人買房。這是很理性的經(jīng)濟(jì)策略。
所以，那場貿(mào)易戰(zhàn)爭，俄羅斯放棄匯率抵抗后，國內(nèi)的房地產(chǎn)是為數(shù)不多的保值增值資產(chǎn)。有一組數(shù)據(jù)證明這個(gè)觀點(diǎn)：從2014年12月到2016年6月，俄羅斯房價(jià)上漲3.6%。在普跌的市場，這是很不容易。
同樣的道理，如果中國政策放棄匯率抵抗，國內(nèi)能夠保值增置的資產(chǎn)中，只有房產(chǎn)。
再來看第二種方案：保匯率、棄房價(jià)
中國政府會(huì)不會(huì)放棄匯率抵制，我們不知道。但是，當(dāng)年日本是這么做的，它對(duì)于房價(jià)的影響又有哪些?
1985年9月，日本在紐約廣場飯店簽署了著名的《廣場協(xié)議》。始因和中美貿(mào)易戰(zhàn)很相似——巨額的貿(mào)易逆差，美國人不干了。
但是，簽署《廣場協(xié)議》后，美、英、法等國在外匯市場大量拋售美元，美元大幅貶值，日元在三其后的三年間升值到了86.1%。
現(xiàn)在很多人擔(dān)心，人民幣會(huì)不會(huì)淪為日元當(dāng)年的下場。其實(shí)，這個(gè)只是結(jié)果，關(guān)鍵要看應(yīng)對(duì)。
日本政府采用了兩招，一是刺激內(nèi)需，二是放松金融管制。
這兩條經(jīng)濟(jì)政策下的具體做法，對(duì)于中國政府當(dāng)下有很多啟發(fā)意義。
一是金融脫媒。日本實(shí)行稅改，重征了利息所得稅。
二是發(fā)債，瘋狂發(fā)債。1986年到1989年間，日本政府累計(jì)發(fā)行債券9.8萬億日元，地方政府發(fā)行3.6萬億日元。
近期國內(nèi)實(shí)行兩招反其道而行為，一是加強(qiáng)金融監(jiān)管，二是對(duì)地方政府發(fā)債監(jiān)管越來越嚴(yán)。這都是有備而來，要準(zhǔn)備惡戰(zhàn)的大招。
但是，我們最關(guān)心的是日本政府對(duì)房價(jià)的態(tài)度。當(dāng)時(shí)誰也沒有想到，日本政府下了一個(gè)最狠的招數(shù)：棄房價(jià)。
1987年，日本財(cái)務(wù)省發(fā)布一項(xiàng)政策，要求【房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度】。實(shí)際上，到1991年，日本商業(yè)銀行已經(jīng)實(shí)際上停止了對(duì)房地產(chǎn)的貸款。
這是非常致命的一招。因?yàn)榻酉聛?，日?次加息，股市先破，房價(jià)也破。在1992年，日本又出一個(gè)暈招，【地價(jià)稅】，規(guī)定【凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收】。這其實(shí)就是當(dāng)下中國熱議的【房產(chǎn)稅】。
從此以后，日本陷入長達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)衰退。
當(dāng)下中國匯率之戰(zhàn)怎么走?日本的教訓(xùn)值得借鑒，如果擠破房地產(chǎn)泡沫，災(zāi)難將是降臨。如果走俄羅斯模式，也不現(xiàn)實(shí)。
只有一條路可走，沒有支付能力的人租房，富人買房放開，維持資產(chǎn)價(jià)格高位。
在保匯率，還是保房價(jià)的選擇題上，沒有第二條可走。
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