坦誠地說，小鎮(zhèn)開發(fā)的復(fù)雜性、成長培育的長周期性，以及市場風(fēng)險(xiǎn)，決定了不是所有小鎮(zhèn)開發(fā)參與者都會有回報(bào)。
同時(shí)，小鎮(zhèn)開發(fā)回報(bào)具有高度的不確定性，即使在初期，對小鎮(zhèn)開發(fā)、盈利、運(yùn)營模式都進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，在執(zhí)行過程中，市場也會面臨諸多的不確定性，這與地產(chǎn)開發(fā)賣房子不一樣，賣房子，清盤只是時(shí)間早晚問題。小鎮(zhèn)的盈利很難予以預(yù)計(jì)，我們只能通過更科學(xué)的研究和決策，努力達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
就目前來說，房地產(chǎn)還是小鎮(zhèn)盈利的核心組成部分，甚至可以說，沒有房地產(chǎn)就沒有小鎮(zhèn)。但是，小鎮(zhèn)開發(fā)并不等于房地產(chǎn)開發(fā)。
小鎮(zhèn)是生活、生產(chǎn)和生態(tài)的結(jié)合，具有廣泛的人文和社會特征，這不是房地產(chǎn)可以單獨(dú)解決的。如果僅有房子，而沒有文化，沒有特色，沒有賴以生存的產(chǎn)業(yè)，房子就只是一堆鋼筋水泥。
以小鎮(zhèn)開發(fā)的名義行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)，有違發(fā)展的初衷，反過來說，如果認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是小鎮(zhèn)開發(fā)全部，那終將誤入歧途。
第八大忽悠：文化放大型
很多地方，有些很小的文化遺跡，比如說幾間民宅、幾口古井，就嚷嚷要開發(fā)上萬畝的文旅小鎮(zhèn)，不可否認(rèn)，有些文化古跡本身很小，但大有價(jià)值，如山西洪桐的大槐樹，每年吸引數(shù)百萬游客參觀，因?yàn)槟悄哿嗣褡骞餐臍v史記憶。
沒有文化，不能稱之為“文旅小鎮(zhèn)”。但是，文化的概念很寬泛，不是所有有文化的地方都可以開發(fā)小鎮(zhèn)，我們還要看文化的傳承和發(fā)展脈絡(luò)是否清晰、對市場是否有足夠的吸引力；文化是否有延展性，文化是否具有商業(yè)和產(chǎn)業(yè)價(jià)值…….總之，文化保護(hù)與發(fā)展，與文化過度包裝并不是一回事，絕不是稍有一點(diǎn)兒文化的地方都可以開發(fā)小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)開發(fā)盈利的10大節(jié)點(diǎn)
一、小鎮(zhèn)選址
小鎮(zhèn)選在哪里？眾所周知，不是什么地兒都能做小鎮(zhèn)。1、沒有良好資源的地方不適合做小鎮(zhèn)。2、交通不便不適合做小鎮(zhèn)。交通不方便，人流將難以導(dǎo)入，小鎮(zhèn)將難以興旺。3、沒有人氣的地方不適合做小鎮(zhèn)。
二、小鎮(zhèn)定位
只有定位才能決定小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，只有定位才能指導(dǎo)小鎮(zhèn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。定位表明想做一個(gè)什么樣的小鎮(zhèn)。如烏鎮(zhèn)就是一個(gè)有江南水鄉(xiāng)特色的安靜小鎮(zhèn)；東部華僑城就是一個(gè)以觀光游樂為主的度假小鎮(zhèn)。而定位決策的依據(jù)主要如下：
1、依托的資源
如文化資源分為兩類，一是文化底蘊(yùn)，一是文化產(chǎn)業(yè)，不同的資源就有不同的定位思考。旅游資源也分為兩類，一是觀光游樂資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會有很大不同。如游樂觀光資源其定位思路以玩為主，而度假資源應(yīng)考慮旅居的需求。
2、依托的市場
無論什么樣的小鎮(zhèn)，沒有市場就不能存活和發(fā)展。因此，不同的小鎮(zhèn)必然面對不同的市場。如本身小鎮(zhèn)的資源完全可以面對全國甚至全球市場，但定位在區(qū)域，其規(guī)模、配套、設(shè)施等都不會太大，那么大的市場將被流失。反之亦然。
3、地塊的價(jià)值
地塊價(jià)值往往決定項(xiàng)目的價(jià)值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關(guān)系到地塊價(jià)值的大小。
4、消費(fèi)者分析
要理清小鎮(zhèn)未來的消費(fèi)者是誰，了解消費(fèi)者消費(fèi)預(yù)期、需求及消費(fèi)偏好，才能更好做到定位的合理性。
三、開發(fā)模式
小鎮(zhèn)的開發(fā)模式有很多種，每種開發(fā)模式的要求都不同。
1、主題游樂園模式
這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內(nèi)以華僑城、萬達(dá)主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點(diǎn)，吸引人流前來旅游，然后提升土地價(jià)值，最后售賣地產(chǎn)。這種開發(fā)模式對開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，目前國內(nèi)的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創(chuàng)新動力不足等問題，如何破解考驗(yàn)著大家的智慧。
2、農(nóng)業(yè)驅(qū)動模式
在鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，這種農(nóng)業(yè)驅(qū)動的模式也很常見。此種模式的核心是要讓游客親身體驗(yàn)和參與場景，體驗(yàn)農(nóng)耕時(shí)代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農(nóng)業(yè)，還應(yīng)該補(bǔ)齊居住、教育等其他功能。
3、度假旅游驅(qū)動模式
這一類小鎮(zhèn)一般是依托度假旅游發(fā)展起來的，如觀瀾湖。它的模式是先做環(huán)境，再考慮居住。此種模式最關(guān)鍵的是摸準(zhǔn)度假人的需求，打造真正的度假功能。
4、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式
此模式就是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式。這種產(chǎn)業(yè)有兩類，一是引進(jìn)來的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、基金等新興產(chǎn)業(yè)；二是利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源挖掘出來的產(chǎn)業(yè)。小鎮(zhèn)離不開產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)，注定曇花一現(xiàn)。這種模式的要點(diǎn)在于一定要引進(jìn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然環(huán)境相匹配的產(chǎn)業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)的培育是需要耐心的。
5、養(yǎng)老旅居驅(qū)動模式
這類模式以烏鎮(zhèn)雅園為典型代表。做養(yǎng)老的小鎮(zhèn)，一定要滿足幾個(gè)條件：一是自然環(huán)境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養(yǎng)老配套齊全。
6、古鎮(zhèn)改造模式
很多小鎮(zhèn)都是由古鎮(zhèn)“改造”而來的。對于這類古鎮(zhèn)要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮(zhèn)的歷史滄桑感。
7、文旅組合模式
因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進(jìn)去，也就是文旅是個(gè)筐，什么都往里面裝。這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險(xiǎn)更小，但如果頂層設(shè)計(jì)沒有做好，風(fēng)險(xiǎn)也最大。此種模式關(guān)鍵要處理好幾種類型的邏輯關(guān)系，將能夠相互依存、相互提升的類別進(jìn)行組合。如度假和養(yǎng)老的組合，觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮(zhèn)的生存和發(fā)展能力。
總而言之，開發(fā)主題不同，其選擇的開發(fā)模式就會不同。主題決定模式！而不同的開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的盈利模式，決定項(xiàng)目的存活率。
四、盈利模式
1、門票模式
2、綜合收益模式
主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費(fèi)收入等，比如麗江古城。
3、產(chǎn)業(yè)收入模式
比如中國首個(gè)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)——西湖云棲小鎮(zhèn)。
4、地產(chǎn)收入模式
包括度假、養(yǎng)老主題的公寓、別墅，以及旅游商業(yè)等。
5、資本運(yùn)作模式
此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進(jìn)項(xiàng)目的方式，但首先必須做好整體策劃，在此基礎(chǔ)上引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，最終實(shí)現(xiàn)上市，或者通過資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)融資和資本退出管道。比如，烏鎮(zhèn)到2006年引入上市公司“中青旅”開發(fā)古鎮(zhèn)旅游，是資本運(yùn)作的成功案例之一。
很多小鎮(zhèn)都是上述幾種盈利模式的組合，因?yàn)閱我坏挠Ｊ礁緹o法支撐小鎮(zhèn)的發(fā)展。
五、小鎮(zhèn)規(guī)劃
規(guī)劃的核心，就是在認(rèn)識環(huán)境、尊重環(huán)境、利用環(huán)境的基礎(chǔ)上，融入具體建筑形象和功能，滿足發(fā)展需求，創(chuàng)造和諧的生存環(huán)境，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、建筑、產(chǎn)業(yè)、人的有機(jī)融合。
規(guī)劃應(yīng)該追求一種境界。曲徑通幽、欲掩還現(xiàn)、柳暗花明、別有洞天。不是故作迷宮、不是故設(shè)幔帳，一花一草、一磚一瓦、一屋一巷，總有道不盡的韻味、總有說不明的情趣，總有看不完的精彩、總有想不透的空間。這樣的小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)才正是游客來了又來的最純正的理由。
六、小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)
產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)能否持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，是小鎮(zhèn)保持永續(xù)動力的前提。在做小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃時(shí)，不能局限于眼前的繁榮，也不能盲目蹭熱點(diǎn)，而是要對文旅資源進(jìn)行深度挖掘和精煉，并形成可進(jìn)入更廣闊市場的產(chǎn)品、商品，而且能迅速建立強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，這才是關(guān)鍵。比如，牡丹作為花海，是一種旅游資源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一種產(chǎn)品。水稻是一種農(nóng)作物，也可以是觀光旅游的重要組成部分，但利用高新技術(shù)制作成面膜或者其他東西就是一種可進(jìn)入市場的商品。每個(gè)小鎮(zhèn)都有自己的文化或者旅游資源，但要發(fā)現(xiàn)和開發(fā)出具有商品屬性的產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵在于能否用心發(fā)現(xiàn)，而發(fā)現(xiàn)是需要智慧的。
在此基礎(chǔ)上，要讓商品有更高的價(jià)值，進(jìn)入更廣闊的市場，就必須注入文化因子。如，西南、中南地區(qū)都有過年吃香腸的習(xí)慣，在他們眼里，沒有香腸就等于沒有團(tuán)圓飯。當(dāng)香腸作為一種商品，走向全國甚至全世界時(shí)，如何將它與文化結(jié)合在一起？可以在包裝上打上“永遠(yuǎn)忘不掉的也許是你的鄉(xiāng)愁”的標(biāo)語，這就把文化因子聯(lián)系起來了。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)能否形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵在于創(chuàng)新以及品牌的力量。與此同時(shí)，在開發(fā)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，還要不斷培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈或者實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)融合。對于一個(gè)小鎮(zhèn)而言，單一的產(chǎn)業(yè)容易受到了市場波動影響。即便是這個(gè)行業(yè)的“單打冠軍“，一旦市場不行，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降也在所難免；而假如市場不在了，這類產(chǎn)業(yè)就岌岌可危。
培育多個(gè)產(chǎn)業(yè)主體項(xiàng)目，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，可以最大程度地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益，而這恰好是小鎮(zhèn)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)、推動自身發(fā)展的有利武器。
七、小鎮(zhèn)運(yùn)營
小鎮(zhèn)的運(yùn)營管理，既涉及到小鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)，也涉及到小鎮(zhèn)的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展，從某種程度來說，小鎮(zhèn)的運(yùn)營更像是管理一個(gè)小型的城市經(jīng)濟(jì)綜合體。小鎮(zhèn)運(yùn)營，應(yīng)該善于利用自身優(yōu)勢，并引進(jìn)外部資源，搭建各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，來促進(jìn)小鎮(zhèn)的運(yùn)營效率和服務(wù)水平，這就是所謂的“平臺化思維”。這些平臺包括開發(fā)合作平臺、產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作平臺、立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。
八、小鎮(zhèn)服務(wù)體系
特別是文旅小鎮(zhèn)，沒有完善的服務(wù)體系，將走不長久。服務(wù)是更高標(biāo)準(zhǔn)的旅游需求， 也是增加游客體驗(yàn)價(jià)值，和提升滿意度的重要方面。建立高層次，精細(xì)化的服務(wù)體系，是打造小鎮(zhèn)旅游核心競爭力的關(guān)鍵。
當(dāng)然，小鎮(zhèn)不僅服務(wù)于游客，小鎮(zhèn)服務(wù)體系需根據(jù)不同的服務(wù)對象和需求，從硬件設(shè)施和軟件服務(wù)兩方面入手，硬件方面是建設(shè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，而軟件則是建立高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)規(guī)范和制度。
服務(wù)體系包括三方面的內(nèi)容：
1、游客： 包括公共服務(wù)（交通、衛(wèi)生、安全、信息）、接待服務(wù)。
2、經(jīng)營者 ： 包括經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營秩序、招商政策。
3、本地居民 ： 包括物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)。
九、小鎮(zhèn)品牌
小鎮(zhèn)品牌的重要性不言而喻，那么小鎮(zhèn)的品牌到底如何打造？最重要的是產(chǎn)品和服務(wù)做的好。
小鎮(zhèn)品牌的產(chǎn)品有四大屬性：一是特指性要明確；二是競爭性要從頂層設(shè)計(jì)開始；三是延展性必須注意產(chǎn)品的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，你可以讓手機(jī)替代照相機(jī)，但你不能讓手機(jī)替代化妝品；四是美好性要注意和人的情感相關(guān)聯(lián)。
產(chǎn)品的四種屬性缺一不可。但僅有產(chǎn)品是不夠的，品牌的另一大基礎(chǔ)就是服務(wù)，再好的產(chǎn)品，沒有好的服務(wù)絕對成就不了品牌，尤其是做文旅小鎮(zhèn)。而服務(wù)必須有體系、有標(biāo)準(zhǔn)、有執(zhí)行、有機(jī)制。
不同的小鎮(zhèn)定位，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容肯定不一樣。比如，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和文旅小鎮(zhèn)的服務(wù)內(nèi)容就有很大不同，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的服務(wù)更多的是在生產(chǎn)方面，如技術(shù)、物流、人才、原料、生產(chǎn)環(huán)境等方面做好支持，而文旅小鎮(zhèn)則主要是生活和體驗(yàn)方面，如交通、住宿、餐飲、游樂指導(dǎo)、商業(yè)環(huán)境等。
即使同是文旅小鎮(zhèn)，觀光和深度旅游又有所不同。觀光主要在停車場、旅游線路、餐飲、人流疏導(dǎo)、景點(diǎn)介紹等方面做好服務(wù)，而深度旅游則更注重細(xì)節(jié)的服務(wù)，比如，咖啡吧從游客進(jìn)門、落座、點(diǎn)單每一個(gè)細(xì)節(jié)是否與咖啡吧主題吻合，是否能應(yīng)對游客的心理需求，包括你的環(huán)境設(shè)計(jì)、道具設(shè)計(jì)、問候設(shè)計(jì)，無不體現(xiàn)你的服務(wù)水平，更不要說酒店住宿針不同層次游客的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
而真正的度假小鎮(zhèn)更注重服務(wù)體系的完善和服務(wù)創(chuàng)新，具體到一座小亭、一張木椅、一個(gè)導(dǎo)示、一盆花草都表達(dá)著你的服務(wù)體系是否緊貼度假主題。
有了好的產(chǎn)品、好的服務(wù)，品牌的建立才有了基礎(chǔ)。但這僅僅只是基礎(chǔ)，能否建立一個(gè)強(qiáng)大的品牌，還有更多環(huán)節(jié)和步驟。
十、小鎮(zhèn)IP
IP應(yīng)該是一種身份識別。任何商品如果沒有IP就不會成為品牌，沒有IP是永遠(yuǎn)長不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的傳播方法有四種：一是進(jìn)入公眾視野、二是制造新聞、三是強(qiáng)迫記憶、四是編好故事。IP傳播的方法大概以這四種常用為主，但不排除還有更好的，無論多少，有一點(diǎn)至關(guān)重要：怎樣建立IP與人的情感關(guān)聯(lián)關(guān)系，如何最快縮短受眾從認(rèn)識、接受到喜歡這三個(gè)過程？而好的傳播渠道正是完成這三個(gè)過程的關(guān)鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智占領(lǐng)兩類。
情感關(guān)聯(lián)在小鎮(zhèn)發(fā)展中的地位非常重要。人的情感非常豐富，情感往往主導(dǎo)人們對事物的偏愛和憎惡。一旦被偏愛，即使瑕疵再多也會被忽略甚至被轉(zhuǎn)換。沒有偏愛就沒有品牌，而偏愛就是情感關(guān)聯(lián)。無論是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還是文旅小鎮(zhèn)，無論是產(chǎn)品還是環(huán)境，都必須刻意地注重與消費(fèi)者情感溝通，只要能讓他們偏愛，小鎮(zhèn)的生命才會長久。具體到小鎮(zhèn)如何與消費(fèi)者進(jìn)行情感關(guān)聯(lián)，至少要做好 “五情”：1、強(qiáng)調(diào)小鎮(zhèn)的情愫；2、創(chuàng)造小鎮(zhèn)的情緣；3、營造小鎮(zhèn)情境；4、設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)的情趣；5、培育小鎮(zhèn)的情韻。
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