不久前，各位地產(chǎn)界“大佬”紛紛表態(tài)，經(jīng)營策略轉(zhuǎn)向保守。種種現(xiàn)象都表明：地產(chǎn)行業(yè)不管是受到外部還是內(nèi)部因素影響，轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。
早在10年前，地產(chǎn)行業(yè)就早有應(yīng)對(duì)的共識(shí)：產(chǎn)業(yè)升級(jí)及轉(zhuǎn)型。以萬科為代表的“均好”型房企在轉(zhuǎn)型的路上已經(jīng)積累了大量經(jīng)驗(yàn)。而未來行業(yè)競爭必將更為激烈。但危機(jī)并存，在大浪淘沙之下，投資者更有機(jī)會(huì)選擇具備長遠(yuǎn)價(jià)值的投資標(biāo)的。
10月11日正式登陸港交所的美的置業(yè)（3990.HK），可以說是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期中值得關(guān)注的投資標(biāo)的。在品牌協(xié)同效應(yīng)下，美的置業(yè)近年來業(yè)務(wù)快速發(fā)展，而在未來“智慧+地產(chǎn)”的生態(tài)布局讓公司具備獨(dú)特優(yōu)勢?？梢哉f在行業(yè)中，美的置業(yè)是具有稀缺性的。
下面我們進(jìn)一步看一下公司的詳細(xì)分析。
1.從佛山到全國
要分析公司的發(fā)展歷史必然會(huì)追溯到美的創(chuàng)始人何享健。何享健1968年創(chuàng)立了目前中國最大電器生產(chǎn)商之一美的集團(tuán)股份有限公司，從此便開啟創(chuàng)業(yè)之路。而美的置業(yè)歷史最早可追溯至2004年，當(dāng)時(shí)何享健取得了佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司的股權(quán)，成立了美的置業(yè)，開始在佛山市發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。隨后美的置業(yè)至今經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。
2004-2009年初創(chuàng)期：深耕佛山，聚焦廣東區(qū)域。在公司成立初期，公司業(yè)務(wù)起源于佛山。此階段專注于大本營佛山的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并逐漸向廣東省內(nèi)部分城市擴(kuò)張。
2010-2014年成長期：全國化快速布局，多業(yè)態(tài)同步發(fā)展。直到2010年，美的置業(yè)開始發(fā)力，提出了“走出去”戰(zhàn)略，先后在珠三角、西南、長江中游、長三角及環(huán)渤海區(qū)域進(jìn)行布局。這一時(shí)期美的置業(yè)初步完成了全國化的布局。同時(shí)在業(yè)務(wù)多元化上業(yè)有進(jìn)一步突破，從以往單一住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，延伸至商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、特色小鎮(zhèn)等十多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，為日后的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)奠定了基礎(chǔ)。
2015-2020年加速期：規(guī)模快速增長，發(fā)力智慧生態(tài)體系。美的置業(yè)在基于目前五大區(qū)域布局，持續(xù)深耕現(xiàn)有城市。同時(shí)，進(jìn)軍廣州、長沙、寧波、南京、蘇州、重慶、成都、昆明等一二線核心城市，規(guī)模上奮起發(fā)力，開始了快速擴(kuò)張之路。
而隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸買入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，美的置業(yè)構(gòu)建了以居住為中心的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，形成智慧住宅、文旅、商業(yè)、智慧家居的多元一體化業(yè)務(wù)體系。
回顧公司14年的發(fā)展歷史，可以清晰了解到公司未來發(fā)展路徑中有兩大優(yōu)勢：
1、深耕五大區(qū)域，均衡布局二三線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的四線城市，同時(shí)土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L，未來規(guī)模優(yōu)勢將越來越明顯；
2、在多元化發(fā)展路徑上，美的置業(yè)涉及商業(yè)、文旅等業(yè)務(wù)，能夠成為公司未來轉(zhuǎn)型的核心優(yōu)勢。
下面我們就這兩個(gè)優(yōu)勢分析一下公司的業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢。
2.住宅開發(fā)快速成長，品牌優(yōu)勢明顯
我們先對(duì)公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解：美的置業(yè)的業(yè)務(wù)包括三個(gè)主要業(yè)務(wù)分部：
1、物業(yè)開發(fā)及銷售；
2、物業(yè)管理服務(wù)；
3、商業(yè)物業(yè)投資及營運(yùn)。
公司收益由2015年的83億元增至2017年的177億元，復(fù)合年增長率為46%。截至2018年3月31日止三個(gè)月，公司收入同比增長118%至48億元。其中，美的置業(yè)主要的收入來源業(yè)務(wù)為物業(yè)開發(fā)及銷售，占總收入比重為97.5%。
進(jìn)入2016年后，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售就形成放量增長態(tài)勢，2017年的合約銷售達(dá)到507億，復(fù)合增長率達(dá)到113.7%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月的美的置業(yè)的合約銷售達(dá)到531億，增速接近78%，目前看來美的置業(yè)今年項(xiàng)目銷售和去化的情況十分理想。這個(gè)成長速度在目前市場環(huán)境是優(yōu)于同行的，按如此速度預(yù)計(jì)今年合約銷售規(guī)模有望達(dá)到700-800億。
總體而言，美的置業(yè)成功進(jìn)入成長加速期的主要驅(qū)動(dòng)力有三個(gè)：1、土儲(chǔ)優(yōu)勢；2、融資優(yōu)勢；3、品牌優(yōu)勢。
1、土儲(chǔ)優(yōu)勢
土地儲(chǔ)備的分布及數(shù)量是決定地產(chǎn)企業(yè)未來業(yè)務(wù)發(fā)展的核心因素。截至2018年6月30日，公司的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目已覆蓋11個(gè)省份的36個(gè)城市、1個(gè)自治區(qū)的2個(gè)城市及1個(gè)直轄巿，共有142個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與了30個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司的土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積為4000萬平方米。
過去14年，美的置業(yè)策略性地進(jìn)入珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及中國西南經(jīng)濟(jì)區(qū)等五個(gè)區(qū)域。
上述五大區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量和土地儲(chǔ)備比較均衡，這五個(gè)區(qū)域的戰(zhàn)略布局會(huì)讓公司精準(zhǔn)捕捉城鎮(zhèn)化趨勢、生活水平提升及主要經(jīng)濟(jì)區(qū)（包括粵港澳大灣區(qū)、長江城巿群、京津冀及中國西南地區(qū)等）的政府優(yōu)惠政策所帶來的大量增長潛力。
2、融資優(yōu)勢
招股書中，美的置業(yè)自身也認(rèn)為公司在無形中受惠于“美的”品牌、其品牌影響力、業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系和在地方政府建立的信譽(yù)。而這在目前行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢下，這一方面能為公司提供長期的競爭優(yōu)勢。
例如，如今整體經(jīng)濟(jì)資金趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)許多融資渠道被封閉，但是我們可以看到美的置業(yè)融資保持通暢，并且能夠以具備競爭力的成本獲取融資。 公司于2018年5月24日發(fā)行本金總額為人民幣14億元，票面年利率為7.8%，于2021年5月到期的公司債。同時(shí)，公司亦于2018年9月17日發(fā)行本金總額為人民幣10億元，票面年利率為7.5%，于2021年9月到期的公司債。
此外，公司已獲監(jiān)管機(jī)構(gòu)于2018年4月批準(zhǔn)發(fā)行合共人民幣17.9億元由應(yīng)收物業(yè)買家款項(xiàng)抵押的資產(chǎn)支持證券，該等資產(chǎn)支持證券已于2018年7月發(fā)行，票面利率介乎7.2%至7.8%。
截至2018年3月31日止三個(gè)月，公司借款總額（包括銀行及其他借款和公司債券）的加權(quán)平均實(shí)際利率為5.60%。
低資金成本，使得公司在收購?fù)恋刭Y源及合作伙伴機(jī)遇上更具優(yōu)勢。而同時(shí)集團(tuán)的優(yōu)勢也使得公司能夠以收并購及合作開發(fā)的模式獲取低成本的土儲(chǔ)。截至2018年3月31日，公司土地成本占物業(yè)銷售收入比例為19.8%，對(duì)比2017年年末下降1個(gè)基點(diǎn)。
3、品牌優(yōu)勢
首先，擁有五十年品牌積淀的美的品牌具有較高的知名度，為美的置業(yè)提供了品牌背書。其次，隨著近年來的快速發(fā)展，美的置業(yè)品牌價(jià)值得到市場專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，品牌效應(yīng)越來越突顯。2017年，公司獲中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值50強(qiáng)”及“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力10強(qiáng)”的稱號(hào)，亦獲得博鰲房地產(chǎn)論壇授予“中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)”之“2017中國年度影響力地產(chǎn)品牌”。
而進(jìn)入2018年，美的置業(yè)先后斬獲“中國年度智慧地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)”、“中國年度智慧地產(chǎn)綜合實(shí)力大獎(jiǎng)”等一系列殊榮，并獲全國智標(biāo)委受邀起草《智慧居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)白皮書》和《智慧家居標(biāo)準(zhǔn)白皮書》，并被評(píng)定為“國家智慧居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)制基地”，為智慧住宅行業(yè)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
我們可以看到，美的置業(yè)以住宅開發(fā)為核心的品牌實(shí)力經(jīng)過多年夯實(shí)，已具備優(yōu)勢。但是面臨未來行業(yè)及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，公司業(yè)務(wù)的多元發(fā)展及產(chǎn)品升級(jí)也是領(lǐng)先同行的。下面來看看公司其他業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。
3.多元業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，“智慧+地產(chǎn)”助力生態(tài)升級(jí)
如本文開頭所提到，單一住宅開發(fā)逐漸無法適合未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而過分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的模式也無法滿足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的追求。這必定意味著房地產(chǎn)行業(yè)面臨整個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，而升級(jí)途徑無非：1、多元化綜合運(yùn)營；2、產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)。
在這兩方面美的置業(yè)都有所布局，這為公司日后發(fā)展鋪好了道路。先看多元化發(fā)展方面。
上文分析可得，公司除了物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)之外，還有物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營兩大業(yè)務(wù)收入。物業(yè)管理方面，主要是公司的附屬公司美的物業(yè)管理提供，該公司于2016年12月于中國新三板掛牌，向物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主提供全面物業(yè)管理服務(wù)，形成覆蓋物業(yè)管理整個(gè)價(jià)值鏈的一站式服務(wù)。
投資物業(yè)方面，公司主要持有物業(yè)以獲得穩(wěn)定得租金，持有得物業(yè)情況如下。
商業(yè)廣場及辦公樓情況：
酒店情況：
除了以上兩大業(yè)務(wù)之外，公司在多元化上提出了進(jìn)軍裝配式建筑行業(yè)，并計(jì)劃于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)及長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)多個(gè)裝配式建筑項(xiàng)目。
裝配式建筑行業(yè)前景巨大，這一塊業(yè)務(wù)是值得期待的。據(jù)仲量聯(lián)行顧問的資料，2017年中國裝配式建筑面積僅占新建面積的2.9%。根據(jù)《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》，預(yù)計(jì)2020年底裝配式建筑面積占新建總面積的15%，估計(jì)市場規(guī)模將近人民幣2.1萬億元。
而截至2018年9月，公司公布已經(jīng)在江蘇徐州、湖南長沙、江蘇鎮(zhèn)江、河北邯鄲及福建南安等地簽訂了項(xiàng)目合約。
除了多元化業(yè)務(wù)發(fā)展之外，未來能夠驅(qū)動(dòng)公司獲得長期優(yōu)勢是公司的產(chǎn)品升級(jí)，而其中“智能家居”是關(guān)鍵方向。
首先從行業(yè)前景上看，這無疑是未來地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然路徑之一。
“智慧家居”一般指照明、供暖、通風(fēng)、濕度、電子及其他裝置和設(shè)備均可互聯(lián)，戶主均能夠使用智能手機(jī)或其他遙距裝置通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行遙控的住宅。
這一塊業(yè)務(wù)的市場前景是巨大的，且具備趨勢性。Statista估計(jì)，2018年，智慧家居在中國的普及率將約為4.9%，遠(yuǎn)低于美國、丹麥、韓國、英國及日本等發(fā)達(dá)國家水平。這將為中國的主要智慧家居市場營運(yùn)商帶來龐大的增長潛力與商機(jī)，預(yù)計(jì)中國智慧家居的普及率會(huì)由2018年的4.9%上升至2022年的21.2%。
而在這一領(lǐng)域，美的置業(yè)已經(jīng)在行業(yè)搶先一步取得優(yōu)勢。佛山美的花灣城為公司首個(gè)代表性的智慧家居項(xiàng)目。2017年12月，公司發(fā)布了智慧家居套餐和智慧健康社區(qū)套餐以滿足不同客戶的需求。智慧家居套餐和智慧健康小區(qū)套餐均配備不同的智慧家居電器及設(shè)置。公司預(yù)期截至2018年底預(yù)售的大部分住宅物業(yè)將配備智慧家居解決方案。
2017年12月，公司與阿里云訂立框架合作協(xié)議，計(jì)劃整合雙方在大數(shù)據(jù)、電商、物流及金融等方面的資源，搭建包含無人安保站、無人健身房、無人超市、無人售貨機(jī)、無人書店、共享單車系統(tǒng)、24小時(shí)醫(yī)療、便利店等共享設(shè)施于一體的新型智慧社區(qū)和商業(yè)生態(tài)體系。
可以看到，美的置業(yè)完全具備實(shí)力適應(yīng)未來行業(yè)的變化及發(fā)展：以快周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)為基石，向多業(yè)態(tài)細(xì)分領(lǐng)域拓展，協(xié)同集團(tuán)資源發(fā)力“智慧+地產(chǎn)”帶動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。公司目前已經(jīng)為日后長期的發(fā)展于轉(zhuǎn)型奠定了良好的基礎(chǔ)，這是領(lǐng)先于同行的。
4.小 結(jié)
綜上，無論從土儲(chǔ)量、品牌效應(yīng)還是未來戰(zhàn)略路徑選擇上，美的置業(yè)都是一支值得投資者期待和關(guān)注的新股。而更受投資者青睞的一點(diǎn)是，美的置業(yè)招股書表明，公司擬將自截至2018年12月31日止財(cái)政年度股東應(yīng)占合并利潤（不包括投資物業(yè)的公平值收益或虧損凈額）約40%進(jìn)行分派股息。這一派息決策對(duì)于投資者而言是十分具備吸引力的。
公司目前地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)品牌價(jià)值突顯，且進(jìn)入高速成長階段，未來隨著多元化業(yè)務(wù)以及“智能家居”業(yè)務(wù)帶動(dòng)產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，公司的土儲(chǔ)價(jià)值進(jìn)一步提升。目前公司估值具備優(yōu)勢，值得投資者關(guān)注。
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