近日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在一次內(nèi)部講話中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了，要以“活下去”為最終目標(biāo)。地產(chǎn)龍頭尚且如此悲觀，房地產(chǎn)企業(yè)真的快要“活不下去”了嗎？
如果僅從最近的業(yè)績(jī)來(lái)看，似乎還看不出房地產(chǎn)企業(yè)的困境。今年上半年，A股房地產(chǎn)上市公司的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了四成，龍頭股萬(wàn)科的凈利潤(rùn)也增長(zhǎng)了25%。房地產(chǎn)企業(yè)看上去依然繁花似錦，萬(wàn)科的郁亮為何出此驚人之語(yǔ)，要以“活下去”為最終目標(biāo)？
如果說(shuō)有什么導(dǎo)致房企活不下去的致命傷，那一定是資金和負(fù)債壓力。眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，國(guó)內(nèi)龍頭地產(chǎn)公司的負(fù)債率基本上超過(guò)80%，恒大的負(fù)債率是82%，萬(wàn)科的負(fù)債率是85%，碧桂園的負(fù)債率是90%，融創(chuàng)的負(fù)債率91%，這些龍頭房企們，幾乎都將高杠桿資金用到了極致。
這種高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于房企的資金周轉(zhuǎn)和融資能力提出了極高的挑戰(zhàn)，如果運(yùn)轉(zhuǎn)順利，房企就能夠以極小的自有資金撬動(dòng)極高的利潤(rùn)回報(bào)，但是一旦資金鏈斷裂，今天還看似風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)巨頭，明天就有可能遭遇滅頂之災(zāi)。孫宏斌的順馳，宋衛(wèi)平的綠城，都曾經(jīng)因?yàn)橘Y金鏈斷裂被迫“賣(mài)身”，王健林的萬(wàn)達(dá)也不得不斷臂求生。所以萬(wàn)科以“活下去”作為最終目標(biāo)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言絕非聳人聽(tīng)聞。
雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還算不上已經(jīng)入冬，但是從銷(xiāo)售增速來(lái)看，已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商們提前感受到了寒意。統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的今年前8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4.0%，看上去仍處在上升階段，但如果和過(guò)去兩年對(duì)比，增速已經(jīng)嚴(yán)重放緩。2016年和2017年同期銷(xiāo)售面積增速分別是26%和18%，如果按照這樣的趨勢(shì)，隨時(shí)都可能進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。事實(shí)上，部分城市的銷(xiāo)量早就進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)，北京今年前8月的銷(xiāo)售面積下跌超過(guò)30%。
在高負(fù)債模式下，開(kāi)發(fā)商快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款是保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在，一旦銷(xiāo)售速度放緩，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就有斷裂的危險(xiǎn)。如果想要維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商必須加強(qiáng)其他融資方式，以彌補(bǔ)銷(xiāo)售放緩帶來(lái)的資金缺口，但不幸的是，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本還在顯著上升，給房企帶來(lái)了另外的打擊，這反過(guò)來(lái)又要求房企通過(guò)快速銷(xiāo)售回款減輕融資壓力，由此形成了一個(gè)資金鏈死結(jié)。
除了資金層面的壓力，房企之所以感受到生存壓力，更深層次的原因還在于感知到了前所未有的政策寒冬。過(guò)去十年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷過(guò)兩次低谷，一次是2008年金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，很多城市的房?jī)r(jià)跌幅都超過(guò)了20%甚至更多，另外一次是2012年，當(dāng)時(shí)樓市成交量急劇萎縮，商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。
這兩次房地產(chǎn)回調(diào)的壓力其實(shí)大大高于當(dāng)前這一次，但是從房企的情緒來(lái)看，在前兩次危機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)雖然也是備感壓力，但是對(duì)于行業(yè)前景基本上還是積極樂(lè)觀，這一次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整幅度遠(yuǎn)不如前兩次，但整個(gè)行業(yè)都彌漫著前所未有的悲觀情緒。
不僅萬(wàn)科喊出了“活下去”的口號(hào)，其他很多大型地產(chǎn)商也開(kāi)始謀劃轉(zhuǎn)型，恒大高調(diào)進(jìn)軍汽車(chē)業(yè)，碧桂園也計(jì)劃將機(jī)器人打造成核心業(yè)務(wù)，甚至多家開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為公司改名，名稱(chēng)中不再出現(xiàn)房地產(chǎn)的字樣。為什么開(kāi)發(fā)商們會(huì)悲觀至此？
開(kāi)發(fā)商們對(duì)于政策的變動(dòng)一向極其敏感，房地產(chǎn)企業(yè)之所以集體悲觀，除了行業(yè)自身冷暖之外，他們第一次感受到政策層面對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)不再呵護(hù)有加。過(guò)去20年來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)期被視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可謂集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的寵兒，雖然在房?jī)r(jià)過(guò)熱時(shí)也屢有調(diào)控，但只不過(guò)是溺愛(ài)過(guò)度后的小小拍打，每次調(diào)控打壓之后，只要經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力，房地產(chǎn)總是被賦予穩(wěn)增長(zhǎng)的重任，政策層面大幅放松，房?jī)r(jià)很快再度上漲，房企迎來(lái)新一輪好日子。
從過(guò)去十年房地產(chǎn)行業(yè)的兩次危機(jī)來(lái)看，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，各部委很快就聯(lián)合救市，購(gòu)房契稅、首付款和貸款利率等快速下調(diào)，樓市很快再度迎來(lái)大幅上漲。2012年那一次樓市低迷持續(xù)了2年時(shí)間之后，到了2014年，樓市緊縮政策全面轉(zhuǎn)向，地方政府取消限購(gòu)，央行大幅放松房地產(chǎn)信貸政策，這一次放松的結(jié)果，就是導(dǎo)演了2016年樓市那一輪最瘋狂的上漲。
但是這一次，過(guò)去屢屢被驗(yàn)證的“打壓之后必放松”的模式似乎開(kāi)始失效了。隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級(jí)，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力前所未有，但即便如此，政策層面也絲毫沒(méi)有重啟房地產(chǎn)引擎的跡象。雖然緊縮的貨幣政策已經(jīng)開(kāi)始放松，但央媽放出來(lái)的水并沒(méi)有太多澤被樓市，個(gè)人房貸利率仍然保持上升勢(shì)頭，甚至住房公積金制度也開(kāi)始收緊。
和房地產(chǎn)形成鮮明對(duì)比的是基建。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的兩大引擎，基建和房地產(chǎn)通常被視為短期之內(nèi)最能見(jiàn)效的兩大法寶。在中美貿(mào)易戰(zhàn)的硝煙燃起之后，基建引擎第一時(shí)間就被重新啟動(dòng)，基建補(bǔ)短板被迅速確認(rèn)為穩(wěn)增長(zhǎng)的主要手段，而在去年，在地方債務(wù)去杠桿的壓力之下，國(guó)內(nèi)的基建投資已經(jīng)開(kāi)始明顯收縮，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)壓力抬頭，政策層面對(duì)于基建的定位迅速轉(zhuǎn)向。但作為最大的引擎，房地產(chǎn)迄今毫無(wú)啟動(dòng)的跡象，房住不炒依然是房地產(chǎn)調(diào)控的最高準(zhǔn)則。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力面前，開(kāi)發(fā)商們不僅沒(méi)有得到調(diào)控放松的信號(hào)，市場(chǎng)反而時(shí)有重磅負(fù)面消息傳出。9月份，廣東省傳出醞釀取消商品房預(yù)售制的消息，全面實(shí)施現(xiàn)售。對(duì)于資金壓力已經(jīng)極大的開(kāi)發(fā)商，取消預(yù)售制的殺傷力相當(dāng)于核武器級(jí)別。雖然這一消息尚處于論證和征求意見(jiàn)階段，但是已經(jīng)從側(cè)面說(shuō)明當(dāng)前的政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商毫無(wú)放松的跡象。在當(dāng)慣了20年的寵兒之后，面對(duì)當(dāng)前持續(xù)緊縮的政策，房地產(chǎn)企業(yè)以“活下去”為目標(biāo)也就毫不奇怪了。
當(dāng)然，目前就斷言政策層面已經(jīng)拋棄房地產(chǎn)顯然為時(shí)過(guò)早。房地產(chǎn)是否還能等到政策的春風(fēng)，未來(lái)可以通過(guò)中美貿(mào)易戰(zhàn)的進(jìn)展來(lái)判斷。如果中美貿(mào)易戰(zhàn)繼續(xù)升級(jí)，甚至貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)到金融領(lǐng)域，屆時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨前所未有的壓力，這將成為是否重啟房地產(chǎn)引擎的關(guān)鍵時(shí)刻。
如果在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下重新刺激房地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將再度大幅上漲，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)迎來(lái)又一個(gè)春天。反之，如果政策層面繼續(xù)保持定力，房地產(chǎn)企業(yè)遲遲等不到政策春風(fēng)，預(yù)計(jì)會(huì)有大批房企會(huì)真的活不下去。
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