壹I 重磅！集體建設(shè)用地可直接入市
近日，《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》同步修訂。土地管理法方面，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定”；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出租、出讓等方式交由單位和個人使用；為與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，城市房地產(chǎn)管理法修正案草案中規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外”。
也就是說，集體建設(shè)用地可以不經(jīng)過征收，直接進入市場。
貳I 利好小產(chǎn)權(quán)房嗎？
每次有關(guān)集體土地直接“入市”的政策時，坊間就開始傳聞小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。事實上，從農(nóng)村“三塊地”來說，即農(nóng)耕地、非農(nóng)建設(shè)用地和宅基地。所謂非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地入市，方向只有兩個：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化（包括特色產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等）、住房租賃等，而“商品房化”和“房地產(chǎn)化”則是從無變過的禁區(qū)。
因此，非農(nóng)建設(shè)用地入市，不包括宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也就是絕無小產(chǎn)權(quán)房市場化（轉(zhuǎn)正為商品房）的可能。從國家政策導(dǎo)向看，集體建設(shè)用地入市，利好的2個，一是企業(yè)參與租賃住房，二是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，開發(fā)商能夠掛靠上的，就是農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)、觀光旅游和農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品物流和冷鏈物流等。
叁I 攻克“入市困境”
?。?）租賃是“國家戰(zhàn)略”，但進展不好
發(fā)展住房租賃、培育“租購并舉”的住房新制度，這是國家高層提出的重大戰(zhàn)略，也是我國“二次房改”的核心內(nèi)容。但是，自2016年提出這個戰(zhàn)略以來，“租購并舉”和“先租后買”的進展不太好。特別是，今年出現(xiàn)“炒房租”的現(xiàn)象，熱點城市的房租水平快速上漲，同比漲幅普遍在20%左右，這讓租賃背離了民生發(fā)展的本源，也背離了新市民“扎根”城市的夙愿。
今年的中央經(jīng)濟工作會議上，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了保障民生一欄中，但并未提培育租賃或“租購并舉”，這很意外。照理說，高房價下保障民生，租賃是重點內(nèi)容。值得注意的是，2017年中央經(jīng)濟工作會議，關(guān)于房地產(chǎn)的重點內(nèi)容，就是推進集體土地入市，培育租售并舉的住房制度。筆者猜測，這背后彰顯了國家認為相關(guān)部委的工作還須攻堅克難。
?。?）入市：從試點到全面鋪開
目前，全國集體經(jīng)營性建設(shè)用地有4200萬畝，占全國建設(shè)用地的13.3%。推行了幾年的“入市改革”，進展如何呢？截至目前，已入市地塊1萬余宗、9萬多畝，總價款256億元，辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押228宗、38.6億元，進展非常緩慢。因此，《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》近期密集修訂，刪掉了集體建設(shè)用地，必須經(jīng)過征收為國有土地才能進入市場的規(guī)定，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。由此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、合作社及農(nóng)民合伙擁有的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，有望直接入市。這也意味著，集體土地入市將從實現(xiàn)走向全面推廣。
降低成本，租賃回報率可達6%-8%
從一線城市試點看，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，其土地成本僅相當于同區(qū)域商品房用地成本的1/4-1/6。因此，集體土地建設(shè)租賃住房，投資回報率可以達到6%-8%，這對于很多企業(yè)來講，就有吸引力了。目前，房地產(chǎn)已進入“下半場”，商品房增量空間已觸及天花板，未來樓市調(diào)控繼續(xù)控制房價和地價，融資成本繼續(xù)高企，開發(fā)商的利潤被進一步擠壓。
近年來，開發(fā)商普遍開始探索轉(zhuǎn)型，但幾乎所有的轉(zhuǎn)型探索，不管是轉(zhuǎn)型下游物業(yè)或租賃，還是轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)并不成功，核心是找不到盈利模式，特別是能匹敵商品房開發(fā)和銷售的盈利模式、周轉(zhuǎn)效率。如果集體土地建設(shè)租賃住房，開發(fā)商持有并運營，則是一條不錯的路徑。值得注意的是，房地產(chǎn)進入存量時代，未來不缺房子、缺運營存量資產(chǎn)的能力。
一線城市，緣何大量物業(yè)賣給了凱德、世邦等國際物業(yè)運營機構(gòu)，就在于國內(nèi)的運營能力太差。未來，開發(fā)商專做運營商，將存量物業(yè)的價值挖掘出來、變現(xiàn)出來，將是能力的體現(xiàn)。
伍、非農(nóng)建設(shè)用地不必為“國有”，給民企帶來機會！
2017年以來，集體建設(shè)用地建租賃住房的試點，都是國企、央企參與，尚無民企參與的案例。但是，由于國企運營效率較低，試點進展也比較緩慢，而且公共配套跟不上，導(dǎo)致項目建設(shè)、招租、運營等，都存在很多問題，包括共有產(chǎn)權(quán)住房項目。目前，國家扶持民企的政策力度較大，包括政策屬性的企業(yè)債也向民企開放了，民營房企也通過發(fā)行企業(yè)債，建設(shè)和運營租賃住房，也是受政策鼓勵的。未來，鼓勵民企開發(fā)和建設(shè)租賃住房的政策一定會推出。
先行先試|集體建設(shè)用地建設(shè)可銷售的共有產(chǎn)權(quán)房
近日，正商實業(yè)（HK.00185）發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司北京上瑞以151283萬元投得北京市大興區(qū)一宗地。
公告顯示，該地塊位于北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，東至瀛義街、西至瀛通街、南至瀛宏路、北至瀛志路。該地塊總占地面積約55,608.04平方米，許可容積率不高于2.5。該地塊為集體建設(shè)用地，規(guī)劃用途為建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。
該地塊現(xiàn)時由北京興福集地資產(chǎn)管理有限公司持有以完成前期土地管理工作，并使提供其土地使用權(quán)可于拍賣會上提呈出售。北京上瑞已支付人民幣5億元作為該地塊于拍賣會之保證金。
據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會消息，河南正商實業(yè)以15.13億元價格拍下大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊，掛牌資料顯示，該幅集體建設(shè)用地主要用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房項目，售價不得超過2.9萬元/平方米。
這是北京利用集體建設(shè)用地試點建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的首個項目供地，意味著集體建設(shè)用地入市試點已經(jīng)取得關(guān)鍵性突破。
掛牌文件顯示，該幅土地總面積為55608.036平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地面積為41591.78平方米，使用年限為70年。
其余為幼兒園、停車場、公園綠地和供燃氣等用地。總建筑面積不超過10.81萬平方米。
為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”，該項目實行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)配比的供地方式，由開發(fā)單位無償代建后移交相關(guān)主管部門。
根據(jù)掛牌文件，共有產(chǎn)權(quán)房建筑規(guī)模為10.4萬平方米，按照15.13億元成交價計算，樓面價為1.46萬元/平方米。未來共有產(chǎn)權(quán)房售價限定為2.9萬元/平方米，建成后可售貨值大約為30.15億元。
這不僅是北京首次利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，也是全國首次利用集體建設(shè)用地建設(shè)可售的住宅產(chǎn)品。
過往，在對集體建設(shè)用地利用方向主要是產(chǎn)業(yè)用地和建設(shè)租賃住房上，如今勇闖新領(lǐng)域的是正商實業(yè)（HK.00185）。據(jù)公司報表，今年上半年，正商實業(yè)總營業(yè)收入僅為3.28億元，同比增加2%，凈利潤為0.370億元，比2018年的0.286增加29.4%。截止期末，正商實業(yè)的賬上現(xiàn)金僅為13.186億元。
正商實業(yè)主要在河南鄭州經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)，今年上半年總共收購了6宗地，分別在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗，其中5宗位于河南鄭州，1宗位于河南登封。
上述瀛海鎮(zhèn)地塊被限制為銷售均價每平方米2.9萬元，含全裝修費用，地塊規(guī)劃建面10.8萬平方米，樓面價格每平方米約為1.4萬元，加上建安及資金成本等費用，正商實業(yè)的利潤空間有限。
共有產(chǎn)權(quán)房，自2007年起在江蘇淮安進行試點，通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，讓中低收入住房困難家庭減少買房成本?；蛟S是有流通性等限制。目前北京推出的共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)高棄選率現(xiàn)象，個別項目棄選率甚至超過95%，不過也有試點城市的共有產(chǎn)權(quán)房頗受購房者歡迎。
推行租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)被視為構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制、穩(wěn)定房價水平的重要舉措。
共有產(chǎn)權(quán)房未來如何推廣、如何被更廣泛購房者所接受、租賃用房如何實現(xiàn)真正的“租購?fù)瑱?quán)”？每一次土地改革都會造就新一批次的財富新貴。
企業(yè)家首先要把握改革釋放的巨大紅利，新《土地管理法》規(guī)定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地全面入市等一系列改革舉措，看得懂、巧規(guī)劃、下手快！把握未來十年集體建設(shè)用地釋放的改革紅利。某得國家這盤大棋的突破點！
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責編：wangxu
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