春去夏來，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，全國范圍在五一節(jié)迎來一波特征明顯的樓市“回春”。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，中國18個城市“五一”期間二手房日度成交量同比增長60%左右。其中，北京市因?qū)W區(qū)房政策和疫情防控等級下調(diào)加速了置業(yè)需求進(jìn)一步釋放，市場升溫較明顯，同比增幅更是超過100%。房地產(chǎn)行業(yè)正在快速重啟中，重點城市如深圳、杭州、北京等地甚至出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。
在疫情還未完全消退時，樓市回暖的速度超出市場預(yù)期。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，一線城市房價較快恢復(fù)，二三四線城市房價均較為平穩(wěn)。一線城市近3個月房價累計上漲1.47%，漲速穩(wěn)中略高。近3個月二線城市房價累計上漲0.59%，三線城市房價累計上漲0.75%，四線城市房價累計上漲0.28%。
面對樓市遲到暖意，市場上也出現(xiàn)了很多質(zhì)疑行情的聲音，城市分化嚴(yán)重，局部火熱之下，市場熱銷含金量與持久性有幾成？
小陽春冷熱難均，杭州表現(xiàn)出色
2019年，全國新房銷售面積和銷售額都創(chuàng)下歷史新高，千億房企的規(guī)模也越來越大，不少中小房企都躊躇滿志。但疫情突發(fā)成為2020年全球經(jīng)濟的黑天鵝，房地產(chǎn)當(dāng)然也未能幸免。
形勢所迫，自救成為房企唯一出路。
自2月以來，各大頭部房企紛紛使出“殺手锏”。恒大率先出戰(zhàn)，推出一波“全民買房”營銷，聲勢浩大，頻上熱搜。甭管買不買房，老百姓都知道恒大在做賣房優(yōu)惠活動，噱頭賺得足足的。
近期，碧桂園也推出新玩法，邀請到了國內(nèi)主持人汪涵、大張偉在抖音進(jìn)行了一次直播購房活動，并一次性推出1.7萬套房源供直播活動銷售。
在強熱的營銷推廣攻勢之下，恒大斬獲不錯的銷售業(yè)績。
5月6日，恒大發(fā)布的銷售簡報顯示，4月單月實現(xiàn)銷售額652.1億元，同比增長11.6%；銷售面積713萬平方米，同比增長28.5%；銷售回款646.5億元，同比增長70.8%。這樣的數(shù)據(jù)，在這樣形勢之下，估計當(dāng)下沒有幾個房企能交得出來。
克而瑞也在最近發(fā)布了2020年4月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，Top100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，與去年4月同比基本持平。
也就是說，被突發(fā)衛(wèi)生事件影響的房地產(chǎn)行業(yè)正在加班加點的恢復(fù)中。而碧桂園、恒大這樣的頭部房企，已經(jīng)擺脫影響，并且逐漸轉(zhuǎn)向“正收益”。
顯然，管制放松，疫情之下房企大手筆“花式玩法”，疊加之前被抑制的需求，在五一這個重要節(jié)點，使市場顯現(xiàn)出令人樂見的活躍情勢。
而官方數(shù)據(jù)也在佐證類似的市場現(xiàn)象，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，三月份全國70個大中城市均價出現(xiàn)了上漲，其中一線城市新房上漲0.03%，而二手房則大漲0.38%。
相對于一線城市上漲分化，二線城市的新房和二手房市場就顯得更加平衡平穩(wěn)。
據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)二線城市一手房上漲0.15%，二手房上漲0.12%，其中，杭州市在二線城市中更是以新房環(huán)比上漲1.3%，坐實了二線城市新房漲幅第一名的位置。
雖說3月份成交上漲只是疫情剛剛結(jié)束后的集中釋放，那么4月份的繼續(xù)放量，就可以說是行情開始出現(xiàn)了一些小幅度的升溫。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，一線城市房地產(chǎn)市場快速轉(zhuǎn)暖，成交量環(huán)比增長37%，同比跌幅進(jìn)一步收窄至10%。24個二三線城市房地產(chǎn)市場成交量環(huán)比也近乎全線回升，同比跌幅大幅收窄至4%。
顯然，升溫是坐實了。
小黃是一名在杭州打拼4年多的年輕人，目前工資約9千多元，為了以后能留在杭州真正扎根，小黃也趁“五一”假期買下了自己的第一套房。
在記者了解下發(fā)現(xiàn)，杭州樓市在“五一”假期也很火爆熱鬧。小黃看了杭州多個區(qū)域的樓盤，蕭山區(qū)較好的新盤已達(dá)到2.7萬元/平方米，由于價格超出小黃的預(yù)算，最終選擇了一個離杭州中心較遠(yuǎn)的富陽區(qū)新盤。
在中介帶看下，小黃看中了杭州富陽區(qū)的兩套房源，但就在與家人商量糾結(jié)過程中，這兩套被看好的房源很快就被別的買家相中買下。浸染這種濃厚的市場氛圍下，一直在糾結(jié)中的小黃也迅速定下了一套房源，雖然該房樓層較差，但相對權(quán)衡之下，這也是小黃的最優(yōu)選項了。
這套位于杭州富陽區(qū)的中鐵項目，房源價格約在2萬元/平方米，如果以30年的貸款計算，每月需還8000元的房貸，這讓工薪階層的小黃壓力巨大。
小黃表示，自己是剛性需求——這是最終下手的決定性原因，再加上近幾年杭州人才引進(jìn)計劃實施之后，有大量年輕人回流涌入，他自己有對未來房價會持續(xù)上漲的擔(dān)心。遲早要買，索性早買更合適。在多重要素或助力或壓力綜合效用之下，小黃最終購買了人生的第一套房。
對此，有專家分析表示，市場雖然在反彈，但根基還不牢固。購房者還是要謹(jǐn)慎決策，避免被市場情緒感染而倉促上車。
相關(guān)成交數(shù)據(jù)顯示，五一假期期間樓市最熱的城市為北京、深圳。其中，一線城市上海、廣州成交都是同比下滑；二線城市南京、杭州成交增幅比較大，但蘇州、成都的成交同比跌幅較明顯，蘇州錄得20%以上跌幅，成都由顯現(xiàn)70%以上跌幅；三四線城市成交量同比在30%以上跌幅。
事實上，從全國通盤來看，城市分化還是較為嚴(yán)重。其中武漢、大連新房成交呈現(xiàn)同環(huán)比雙雙下滑局面。武漢市作為疫情重災(zāi)區(qū)，雖然已經(jīng)“解禁”，但市場對這個城市價值的兌現(xiàn)仍需要很長時間來消化。今年五一假期，武漢新房成交下降6.6%，大連今年的樓市略顯疲態(tài)，五一假期也不例外，成交同比去年假期下降63.6%。
針對預(yù)期，市場有共識是，2020年市場行情和2019年沒有太大區(qū)別，甚至整體看漲能力小于2019。但有一個值得注意的方向，一線城市目前屬于價格底部，由于對貨幣政策更為敏感，所以增長性會更強一些。
專家預(yù)計，二線城市雖然出現(xiàn)小陽春，但居民整體購買力趨弱，在5月份后或?qū)⒊掷m(xù)衰退，房價起伏不大。目前，二線城市市場目前分化嚴(yán)重，像青島、成都、長沙這種已在去年回調(diào)或房價還處于合理狀態(tài)下城市，需求釋放較強，房價會有一定增長。
北京樓市異動，政策扎堆
“成交太快了，太快了！”
5月5日是“五一”小長假最后一天，北京市西城區(qū)某中介在向詢價客戶推送成交報告時寫了這么一句話。
在剛過去的五一假期，北京銷售市場也異?；鸨?/div>
數(shù)據(jù)顯示，北京五一期間前四天的成交套數(shù)統(tǒng)計，新房網(wǎng)簽成交666套，二手房網(wǎng)簽成交139套，共計簽約805套，比2019年同期的376套，漲幅達(dá)到114％。
房企打折，多方促銷，讓疫情期間無法消化的需求得到釋放。同樣的熱度表現(xiàn)，也出現(xiàn)在北京的二手房交易市場中。
五一小長假期間，北京二手房成交量暴增100%。二手房市場恢復(fù)，有政策因素作用，也有積壓需求的爆發(fā)。此前受疫情影響，二手房市場基本處于“停擺”狀態(tài)，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。
貝殼研究院此前數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬套，同比下降27.4%，2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套，環(huán)比下降59.4%，同比下降42.9%。此外，受新疫情影響，二手中介機構(gòu)暫停對外營業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個市場幾乎陷入成交冰凍期。
隨著疫情減退，線下帶看的恢復(fù)、需求延遲釋放外，還有比較重要的原因在于4月30日晚，北京學(xué)區(qū)房新政出臺，西城多校劃片使得部分家長為了孩子教育問題，加快入市，使五一期間西城交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。
因為自西城下發(fā)學(xué)區(qū)房新政后，很多家長五一期間搶購西城學(xué)區(qū)房，搶先在7月30日之前落戶。
顯然，西城區(qū)的政策為部分家長留下了窗口期，在7月30日前，按照正常二手房交易來說，兩個月的時間已很寬裕。預(yù)期內(nèi)西城區(qū)熱點學(xué)區(qū)房在政策實施之前肯定還會繼續(xù)上漲。
另外，必須指出的是，西城區(qū)是北京最后一個未實行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。2019年北京海淀、東城等多個區(qū)域已經(jīng)落地了義務(wù)教育入學(xué)多校劃片政策。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在執(zhí)行多校劃片半年后，海淀房價下跌11%，東城房價下跌7%。
專家也預(yù)測，通過政策調(diào)整，在政策實施后，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房也會將會面臨降溫的態(tài)勢。
對于此次樓市成交量增長，中介人員小劉向記者表達(dá)自己的看法，“成交量的大漲，與馬上就要召開“兩會”有關(guān)。按經(jīng)驗，每年“兩會”后房地產(chǎn)價格都往上走，現(xiàn)在又有疫情，國家也在出臺很多政策刺激經(jīng)濟，房地產(chǎn)多類產(chǎn)業(yè)都有涉及，貸款利率現(xiàn)在也低得很，都是原因。”
小劉在4月已經(jīng)成交了6套二手房5套新房，他相信5月份成交量肯定會增加，自己業(yè)績也會隨之有改善。
不過，北京“五一樓市熱”也在預(yù)料之中，除整體環(huán)境利好因素之外，土地的火熱傳導(dǎo)到了新房市場。
疫情期間，北京拍出多宗高樓面價優(yōu)質(zhì)地塊，1月20日，海淀區(qū)拍出兩宗樓面價超7萬元/平方米的地塊；2月海淀區(qū)又成交2宗高價地，溢價率分別為26.22%、25.95%。4月底，北京拍出2宗五環(huán)內(nèi)西紅門限價地塊，限價6.44萬元/平方米，比周邊二手房均價約高1萬元/平方米。
未來隨著疫情逐步好轉(zhuǎn)，北京樓市需求將得到釋放，疫情前被積壓的購房需求將更加堅定，加之政策在供應(yīng)端利好頻頻，各界普遍看好后市。
面對全國樓市還在努力復(fù)蘇、回暖，此次全面熱銷似乎也不能以偏概全。但種種跡象表明優(yōu)質(zhì)區(qū)域樓市有按捺不住的苗頭，但房價又不可能過快上漲，深圳已有前車之鑒。
另外，不同能級城市、城市不同區(qū)域，甚至同城市不同樓盤的分化都在越來越明顯。所以，熱銷也好，滯銷也罷，在今后必然是同時存在的。
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