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　　住宅（商業(yè)）的熱潮與中國的人口（消費）周期基本吻合，自80年代伊始，市場經(jīng)濟體制開始確立，對教育和知識的投資與重視度日益提升，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步推進。以80年代、90年代改革后出生的這批為主力軍，向后推延30年，即2010年代、2020年代，為住宅和商業(yè)房地產(chǎn)的鼎盛時期。2030年代往后，住宅房地產(chǎn)將進入“存量大，增量減”的階段。一方面，出生人口步入下行通道；另一方面，城鎮(zhèn)化率曲線由陡峭進入平緩。

 

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日漸興盛，將主導未來十五年乃至二十年的房地產(chǎn)主流市場。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新一輪發(fā)展的起點可以看作2015年的PPP模式，彼時，政府大力推動基礎(chǔ)設(shè)施的PPP模式，產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、園區(qū)4.0、智慧園區(qū)等一眾概念口耳相傳，從這時起一大批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始步入高速增長階段。

 

　　產(chǎn)業(yè)為王，始于產(chǎn)業(yè)、終于產(chǎn)業(yè)

 

　　之所以如此說，是因為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原始推動力。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響主要在于兩個方面：一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邊界的擴大，由原來的純工業(yè)園區(qū)向文創(chuàng)園區(qū)、科技園區(qū)、物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城等多元化多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展；二是產(chǎn)業(yè)升級帶來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)升級，由原先的以勞動力密集型為代表的工廠廠房向以知識密集型為代表的科技研發(fā)總部、辦公樓升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再限制于單調(diào)的色調(diào)、呆板的建筑風格、雜亂的園區(qū)環(huán)境、擁擠的建筑物分布，而是高科技型、人文性、生態(tài)型的集合，是一個地區(qū)經(jīng)濟的引擎與生機所在。

 

　　同時，產(chǎn)業(yè)也是衡量一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目是否成功的唯一標準。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功在于要形成一片產(chǎn)業(yè)的森林，既要有參天大樹（龍頭企業(yè)），也要有繁茂的小樹小草（中小微企業(yè)），要形成完整的協(xié)調(diào)的生態(tài)整體（產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)鏈），形成產(chǎn)業(yè)特色，打造產(chǎn)業(yè)高地。而空虛的、泛化的、沒有產(chǎn)業(yè)承載的園區(qū)注定是沒有靈魂的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

 

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要找準兩個平衡點

 

　　一是要找準銷售面積和租賃面積的平衡點。銷售代表著快速回籠資金，方便復制與擴張；租賃意味著持續(xù)的現(xiàn)金流流入，能保持穩(wěn)定的盈利能力。純粹的銷售是地產(chǎn)商思維，純粹的租賃是運營商思維。

 

　　二是要找準物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)的平衡點。物業(yè)服務(wù)既是“里子”，也是“面子”，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)。增值服務(wù)代表著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的產(chǎn)業(yè)能力，包括產(chǎn)業(yè)招商能力、產(chǎn)業(yè)運營能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、產(chǎn)業(yè)投資能力、產(chǎn)業(yè)資源鏈接與整合能力、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略研究與規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)平臺搭建與運維能力等。物業(yè)服務(wù)是增值服務(wù)的起點；增值服務(wù)在主營業(yè)務(wù)收入中的比重越高，說明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展越高階。