今年以來(lái)，物業(yè)管理公司動(dòng)作頻頻，繼碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)后不久，物業(yè)管理行業(yè)再度迎來(lái)重磅收購(gòu)案，3月4日，龍湖物業(yè)以12.73億元收購(gòu)億達(dá)服務(wù)。盡管龍湖智慧服務(wù)暫時(shí)沒(méi)上市，但有業(yè)內(nèi)人士指出，大手筆收購(gòu)有可能意味著公司物業(yè)的上市之門正在計(jì)劃開(kāi)啟。
隨著存量房時(shí)代的不斷強(qiáng)化，物企公司在市場(chǎng)上扮演的角色越來(lái)越重要。而登陸資本市場(chǎng)是市值增長(zhǎng)的重要一步。在2020年，共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，超過(guò)以往任何一年。2021新年伊始，又有多家企業(yè)成功上市?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至目前，上市物企公司總量達(dá)到45家；截至2月底，45只物企股總市值達(dá)8049億元。
45家物企進(jìn)入資本市場(chǎng)
2021年開(kāi)年，物業(yè)領(lǐng)域就已出現(xiàn)多筆收并購(gòu)公告，積極上市的物業(yè)企業(yè)也在不斷增加。1月20日，在港股上市的碧桂園服務(wù)開(kāi)盤后不到10分鐘，迅速攀升至68.65港元，市值正式越過(guò)2000億大關(guān)，成為內(nèi)地業(yè)內(nèi)首家兩千億市值物企。
業(yè)內(nèi)并購(gòu)活動(dòng)也在上演。3月4日，億達(dá)中國(guó)公告，龍湖集團(tuán)全資控股的龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“龍湖物業(yè)”）以12.73億元的代價(jià)，整體收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)。交易完成后，億達(dá)中國(guó)不再持有億達(dá)服務(wù)的任何權(quán)益，后者也不再是億達(dá)中國(guó)附屬公司，并將從億達(dá)中國(guó)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中脫離。
截至2月底，已有45家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，總市值為8049億元；物業(yè)板塊平均市值為178.9億元，同比提高48%。
在這45家上市物企中，有34家擁有在A股或H股上市的地產(chǎn)公司背景。截至2月，這34家物企中，金科服務(wù)及雅生活服務(wù)市值已反超其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、建業(yè)新生活等市值已接近其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司。
與地產(chǎn)股市值整體下滑不同，物企股市值正呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)。一方面，與新入場(chǎng)企業(yè)快速增加有關(guān)。在資本助力下，物企上市熱潮不減，2020年已有18家企業(yè)新進(jìn)入資本市場(chǎng)，創(chuàng)歷史新高。另一方面，雖然2020年下半年物業(yè)板塊股價(jià)出現(xiàn)短暫波動(dòng)，但從整體來(lái)看2020年全年仍取得了16.33%的漲幅，同期恒生指數(shù)跌幅則為3.52%。物企股增多及股價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，使得整體市值迅速提升。
值得注意的是，目前市場(chǎng)上仍未登陸資本市場(chǎng)的行業(yè)巨頭僅剩萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)。根據(jù)克而瑞物管的信息，2018年12月萬(wàn)科總裁郁亮曾公開(kāi)表示，要刻意讓萬(wàn)科物業(yè)與資本市場(chǎng)保持距離，因?yàn)?ldquo;怕資本市場(chǎng)把我們引導(dǎo)壞了”。他還表示，“如果萬(wàn)科物業(yè)以一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市，我一定不同意！一定要等到萬(wàn)科物業(yè)成為城市服務(wù)商，才讓它上市。”
存量房蛋糕潛力正在爆發(fā)
從目前市場(chǎng)來(lái)看，相較于地產(chǎn)股的失意，部分物企股市值已然接近甚至超過(guò)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司。物企股市值的反超，主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)房企銷售模式利潤(rùn)受到擠壓，而存量房市場(chǎng)的蛋糕潛力正在爆發(fā)。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，這主要有兩方面的原因構(gòu)成：首先，地產(chǎn)股的想象空間開(kāi)始受到壓縮。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅利逐漸褪色，整體開(kāi)發(fā)增速放緩，針對(duì)房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的調(diào)控不斷壓縮房企利潤(rùn)空間。2020年“三條紅線”的出臺(tái)更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。其次，物企持續(xù)的規(guī)?；瘮U(kuò)張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力，使得物企股極具想象空間，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面成為推高市值的主要因素。
這種現(xiàn)象在市場(chǎng)中確實(shí)存在。以碧桂園服務(wù)為例，2020年年中，碧桂園服務(wù)收入62.7億元，同比增長(zhǎng)78.4%；總合約面積7.46億平方米，在管面積3.2億平方米，在管面積同比增加47.4%。高基數(shù)下仍能實(shí)現(xiàn)近五成的增速，發(fā)展較快。此外，去年榮萬(wàn)家預(yù)計(jì)歸屬股東凈利潤(rùn)同比增幅超100%；寶龍商業(yè)預(yù)計(jì)歸屬公司股東利潤(rùn)同比增長(zhǎng)不低于50%；招商積余預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.2億~4.5億元，同比增長(zhǎng)46.74%~57.22%。
不過(guò)，未來(lái)物業(yè)企業(yè)或?qū)⒏嗟厥召?gòu)中小物企，市場(chǎng)集中度將更高。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，優(yōu)質(zhì)物企股預(yù)計(jì)市值做大的空間會(huì)更大。但是盲目收購(gòu)項(xiàng)目，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)可能實(shí)力不均衡，或者說(shuō)難以消化。所以不能盲目把做大規(guī)模、做大物管面積作為終極指標(biāo)。關(guān)鍵時(shí)候，需要研究后續(xù)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍，真正夯實(shí)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。
2030年物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超2萬(wàn)億
根據(jù)克而瑞物管研究，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)管理面積持續(xù)走高，2020年行業(yè)管理規(guī)模超過(guò)300億平方米，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率超11%。綜合考慮現(xiàn)有存量物業(yè)覆蓋率提升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)增量以及城市服務(wù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理等領(lǐng)域的發(fā)展，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模或接近500億平方米。按照500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)3.09元/平方米·月，并考慮一定的物業(yè)費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2030年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)2萬(wàn)億元。
此外，以百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為代表的物企正在加速進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域。百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收均值從2015年的1.5億元增長(zhǎng)至2019年的5.2億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率36.0%，預(yù)計(jì)2020年將突破20億元，來(lái)自社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收的占比也將達(dá)到25.5%，較2015年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)花旗研究報(bào)告，2021年物管行業(yè)股將會(huì)迎來(lái)牛市，主要原因包括：自2020年10月以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺(tái)；頭部企業(yè)盈利增長(zhǎng)確定性強(qiáng)；一季度物管公司將陸續(xù)發(fā)布強(qiáng)勁業(yè)績(jī)等刺激因素。
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