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　　在這一輪政策密集出臺后，《證券日報》記者與多位房企掌舵人交流后聽到了一個高頻詞——“能力”，比如低成本融資、多元化拿地、精細化運營能力，甚至包括數(shù)字化能力，但核心是一個，即圍繞房子練就的全周期能力。有人這么評價，如果說房企是一輛車，掌舵司機方向要找準，“賺大錢時代結(jié)束”的意識要到位，鍛造車輛性能要能比對手強一點，在慢牛穩(wěn)走的后房地產(chǎn)時代，機身健康才是一輛能跑快跑遠的車。

 

　　何為健康？2020年年報“體檢”報告雖尚未出全，但排名靠前標桿房企幾乎都交上了“體檢”結(jié)果，若按照“三道紅線”標準衡量，健康的房企并不多。據(jù)《證券日報》記者根據(jù)公開資料整理獲悉，在2020年銷售規(guī)模TOP20房企中，龍湖集團、華潤置地、中海地產(chǎn)等9家房企綠檔，其中，中國金茂、金科集團等房企通過“促回款、降負債”等措施實現(xiàn)“降檔”，但龍湖集團5年來均處在綠檔陣營。

 

　　“未來兩年的市場格局，看企業(yè)上升空間或者估值情況，看兩個指標，是否是綠檔、拿地與銷售比值情況。”某證券機構(gòu)首席分析師向《證券日報》記者透露，在全行業(yè)控制有息負債規(guī)模的格局下，綠檔房企可融到的有息負債更多，尤其TOP30中綠檔房企擁有1元負債換得3元銷售額的能力。

 

　　有息負債增速中性預期5.7%

 

　　先明確一下“三道紅線”標準，2020年8月份，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，對12家試點房企有息負債規(guī)模設置了“三道紅線”，其中包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得超過100%；現(xiàn)金短債比要大于1。從2021年1月1日開始，對非試點房企推行“三道紅線”新規(guī)。

 

　　依據(jù)“三道紅線”規(guī)定，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規(guī)模不得提升；兩項不達標，歸為“橙檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；一項不達標，歸屬“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；三項指標全部達標，歸為“綠檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

 

　　對有息負債規(guī)模增幅的控制對房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？通過一組研究數(shù)據(jù)可見一二。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心根據(jù)公司公告和Wind數(shù)據(jù)以434家樣本房企統(tǒng)計顯示，截至2020年中期，TOP10房企有息負債規(guī)模為3.01萬億元，行業(yè)市占率為14%，合計可以新增有息負債規(guī)模為1856億元，增幅比例為6.2%；TOP11-30房企有息負債規(guī)模為2.1萬億元，行業(yè)市占率為9.8%，可以新增有息負債規(guī)模增速為7.4%；434家樣本企業(yè)可以新增有息負債規(guī)模7431億元，上限為7.3%。

 

　　“三道紅線”融資新政之后，從地產(chǎn)行業(yè)有息負債規(guī)模增速預判來看，2021年增速上限樂觀預期為7.2%，中性預期為5.7%，悲觀預期為4%?？v向?qū)Ρ葋砜矗?013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負債規(guī)模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。

 

　　不難看出，“三道紅線”帶來的將是整個行業(yè)杠桿率的快速下行，提高行業(yè)資金使用效率，淘汰落后企業(yè)，降低系統(tǒng)性風險。還有一個重要的深遠影響，就是行業(yè)排位將重新洗牌。一句話，各大陣營房企將結(jié)束憑借高杠桿化身黑馬的“傳奇”，“三道紅線”新規(guī)公布之日起就進入排位賽競爭。正如上述分析師所示，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，從“金字塔”變?yōu)?ldquo;倒金字塔”。

 

　　倒退10年來看這一“金字塔”是如何變化的，從2011年到2020年，以53家上市企業(yè)為樣本，按照四檔進行分類，紅檔公司負債規(guī)模復合增速最高達到28%，在“市場化分配”金融資源的時代獲得了最多的資源；橙檔、黃檔和綠檔公司在過去接近10年的時間里，有息負債復合增速分別為21%、20%和16%，綠檔房企獲得最少的金融資源。

 

　　若按照“三道紅線”融資新規(guī)的執(zhí)行標準進行負債增速限制，則綠檔公司獲取有息負債的能力受影響并不大，較過去僅下滑了1%；黃檔、橙檔分別下滑10%和16%；紅檔公司的降幅最為顯著，下滑幅度達到了28%。如此一來，可以說，行業(yè)整體的金融資源匹配規(guī)模發(fā)生了扭轉(zhuǎn)。受益者或者說能在接下來的市場中更上一個臺階的，顯然是綠檔房企。

 

　　從分檔負債占比來看，在上述樣本房企中，綠檔房企雖然數(shù)量很少，但將拿走行業(yè)20%左右的新增有息負債。待2021年“三道紅線”全面實施后，同一陣營中拔得頭籌的，是拿地積極的綠檔房企，行業(yè)將進入“好孩子”享受紅利時代。

 

　　綠檔房企享“好孩子”紅利

 

　　據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計顯示，截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報，其中近五成房企“三道紅線”實現(xiàn)降檔，3家房企保持紅檔，12家房企保持綠檔。

 

　　截至4月19日，在《證券日報》記者統(tǒng)計的TOP20房企中，剔除尚未有業(yè)績快報和年報公布的中南置地外，9家房企為綠檔房企，他們分別是龍湖集團、保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地、世茂集團、中海地產(chǎn)、金地集團和金科集團。其中，過去多年均保持綠檔的房企為龍湖集團、華潤置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展等，其中民營房企僅兩家，龍湖集團和世茂集團。

 

　　“原來沒想到‘三道紅線’會出來，也沒想會對我們有利，其實這對行業(yè)和中國經(jīng)濟都是利好。”在2020年業(yè)績說明會上，龍湖集團董事長吳亞軍曾向《證券日報》記者表示，對龍湖集團來說，過去是企業(yè)內(nèi)部自律發(fā)展，現(xiàn)在是外部力量助力更上一個臺階，自然而然地給了龍湖集團擴大能力圈的機會。

 

　　換言之，在其他房企忙著縮減拿地甚至不拿地、強化銷售、減少融資、甚至引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓項目公司，使用各種手段降低負債，收縮發(fā)展之際，綠檔房企新增有息負債規(guī)模相比過去，幾乎沒變。但這個沒變，于規(guī)模上對標公司而言，就是加速器。

 

　　據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計獲悉，截至2020年底，剔除3家尚未公布年報的房企，融創(chuàng)中國、碧桂園、中國恒大、陽光城、金科集團都在降低有息負債規(guī)模，同一時間，龍湖集團、世茂集團、中海地產(chǎn)的新增有息負債規(guī)模都以10%-15%速度在增長。

 

　　以龍湖集團為例，截至2020年底，凈負債率下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現(xiàn)金短債比達到4.24倍，剔除預收款后，資產(chǎn)負債率為67%，依然穩(wěn)居“三道紅線”綠檔；有息負債為1673.7億元，同比增長14.6%；平均借貸成本降至4.39%。

 

　　換言之，在某房企需要降低800億元有息負債的同時，龍湖集團可以在這一指標上新增250億元，若按照平均地貨比36%計算，這250億元新增負債全部用于拿地，可新增700億元貨值，一降一升，發(fā)展速度差距可見一斑。

 

　　“這是一個比較舒服的區(qū)間，若再疊加5%以內(nèi)的融資成本，在同陣營房企減速發(fā)展之際，這些綠檔房企若再強化多元化拿地能力，將會在規(guī)模上快速上位，即使相對控制規(guī)模發(fā)展節(jié)奏，也能在見長的多元化業(yè)務上迅速發(fā)力。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，同時，綠檔房企擁有更多信貸申請額度，而大型金融機構(gòu)擁有更多的信貸投資額度，更有利于頭部綠檔房企獲得開發(fā)貸，這是良性循環(huán)。

 

　　更重要的是，在行業(yè)整體忙于調(diào)整債務結(jié)構(gòu)之時，綠檔房企將有利于擴大能力圈。比如，中海地產(chǎn)在不久前的業(yè)績發(fā)布會上表示，“未來5年，銷售規(guī)?？隙〞茨陜晌粩?shù)增長；商業(yè)的收入、物業(yè)出租的租金，也應該會按照比較好的兩位數(shù)增長。”而華潤置地亦有著相類似的目標，預計“十四五”末期將在2020年基礎上實現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番。同樣，龍湖集團涉足的多個“能力圈”也多點開花。截至2020年底，龍湖集團智慧服務收入同比增長36%至58.4億元；商業(yè)租金增長23%至58.2億元；租賃住房租金收入增長55%至18.1億元。總體來看，經(jīng)營性收入近135億元，這也是“好孩子”優(yōu)勢能力之一的業(yè)務均好性。

 

　　多年自律做“好孩子”，收獲的季節(jié)或許馬上來了，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，“好孩子”優(yōu)勢將愈發(fā)明顯，若能戰(zhàn)略上走對方向，會分享行業(yè)調(diào)整帶來的紅利。正如上述分析師向《證券日報》所示，若所有公司維持當前的分檔水平不變，到2025年，TOP30房企市場占有率將提升至55%；若在未來3年內(nèi)，TOP30公司整體平均完成1次降檔，則到2025年，市占率水平將提升至61%。

 

　　分檔表現(xiàn)越好的公司，整體集中度水平提升的幅度就越大。其中，ROE高于約定有息負債增速的房企，大概率銷售規(guī)模增速會超過有息負債增速，綠檔房企有望保持兩位數(shù)的年增長速度，“好孩子”會更優(yōu)秀。