近日，“中國(guó)電子第一街”深圳華強(qiáng)北標(biāo)志性建筑賽格大廈異?；蝿?dòng)事件，觸動(dòng)著資本市場(chǎng)的神經(jīng)。
在尚未明確原因地?fù)u晃三天之后，深圳市賽格集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，宣布從5月21日起封樓，暫停所有業(yè)主、商戶、租戶進(jìn)出賽格大廈寫字樓和電子市場(chǎng)。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在6月1日實(shí)地探訪中發(fā)現(xiàn)，為滿足臨時(shí)發(fā)貨、接待客戶，部分大廈商戶被臨時(shí)安置到了華強(qiáng)北地下商業(yè)街。
實(shí)際上，早在1999年封頂當(dāng)年，賽格大廈就已出現(xiàn)兩次晃動(dòng)。據(jù)親歷大廈建設(shè)全過程的人士記載，當(dāng)時(shí)，大廈的總建筑師陳世民決定將樓頂26米鋼針割斷一部分，降低高度后，大廈停止了晃動(dòng)，直到今年5月18日。
公開資料顯示，賽格大廈由深圳賽格集團(tuán)投資興建，上市公司深圳賽格股份有限公司（000058.SZ，以下簡(jiǎn)稱“深賽格”）持有賽格廣場(chǎng)約4萬平方米物業(yè)。
頂著世界最高鋼管混凝土建筑之一、深圳第三高樓的光環(huán)，賽格大廈矗立在中國(guó)“電子天堂”最繁華的中心，20余年來既目睹著華強(qiáng)北的興衰，也見證了賽格集團(tuán)從風(fēng)光無兩到漸入困境的局面。
晃動(dòng)的大廈和房?jī)r(jià)
5月18日午間，深圳賽格大廈突然發(fā)生搖晃，隨后樓內(nèi)大約15000多名人員全部疏散。當(dāng)晚，福田發(fā)布通報(bào)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)專家初步檢測(cè)踏勘，大廈主體及周邊環(huán)境未發(fā)現(xiàn)涉及安全的異常情況，周邊地面未發(fā)現(xiàn)開裂現(xiàn)象。
之后，深圳每日公布大廈相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至6月1日中午，各項(xiàng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)正常，但具體震動(dòng)原因不明，持續(xù)引發(fā)各界擔(dān)憂和關(guān)注。為盡快查明晃動(dòng)原因，專家在研究論證后，計(jì)劃于6月1日起，對(duì)賽格大廈開展激振試驗(yàn)等一系列試驗(yàn)、測(cè)試工作。
6月1日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地探訪了賽格大廈及周邊電子市場(chǎng)。大廈四周拉起警戒線，依然實(shí)行封閉管理。一位現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)工作人員告訴記者，檢測(cè)內(nèi)容主要是大廈柱梁，包括沉降、傾斜率等指標(biāo)。
有商戶表示，從5月18日至21日，他們陸續(xù)進(jìn)入樓內(nèi)搬運(yùn)貨物，目前已被物業(yè)臨時(shí)安排至華強(qiáng)北地下商城。
記者看到，地下商城內(nèi)搭起了小隔間，擁擠的桌面張貼著公司名稱，擺放著主機(jī)、顯示器等電子產(chǎn)品。
據(jù)商戶介紹，原賽格大廈內(nèi)大部分商戶在這里臨時(shí)辦公，也有少數(shù)商戶選擇重新租賃辦公地點(diǎn)，以方便賣貨、出貨。
值得注意的是，賽格大廈的商辦房源售價(jià)也開始“動(dòng)搖”。貝殼找房APP顯示，賽格廣場(chǎng)目前的參考均價(jià)為44766元/平方米，該參考均價(jià)是基于過去兩年所有成交和有效掛牌房源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)而得。
但記者查詢發(fā)現(xiàn)，賽格大廈目前在貝殼平臺(tái)掛出的8套房源，均價(jià)只在28000元/平方米左右，遠(yuǎn)低于參考均價(jià)。
對(duì)于大廈晃動(dòng)造成的影響，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱，“對(duì)于賽格大廈來說，辦公場(chǎng)所無法正常使用就收不到租金，整棟大樓的估值也會(huì)受到影響。如果大廈被評(píng)定能夠繼續(xù)使用，意味著要投入資金進(jìn)行加固和維護(hù)；如果被評(píng)定不能使用，對(duì)本來就不好出租的賽格大廈來說，是毀滅性打擊。”
深賽格的“地產(chǎn)困局”
隨著賽格大廈的落成，賽格集團(tuán)地產(chǎn)板塊的品牌由此打響。其官網(wǎng)顯示，集團(tuán)先后開發(fā)了深圳市賽格科技園、經(jīng)濟(jì)大廈、工業(yè)大廈、慶安航空大廈、八卦嶺光纖小區(qū)、南山外來人口安置區(qū)、深圳賽格 ECO 中心等多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，累計(jì)竣工面積超過 100 萬平方米。
賽格集團(tuán)持有上市公司深賽格56.7%股份，后者持有賽格廣場(chǎng)39900平方米物業(yè)。盡管深賽格在晃動(dòng)事件后回應(yīng)稱，目前大廈晃動(dòng)對(duì)深賽格影響不大，然而，在賽格大廈晃動(dòng)、被封的幾天，深賽格的股價(jià)一路下滑。5月18日大廈晃動(dòng)后，深賽格股價(jià)連續(xù)4日下跌，累計(jì)跌幅超10%，19日股價(jià)跌幅超過7%，全天累計(jì)跌幅為4.88%。
深賽格財(cái)報(bào)顯示，2020 年度，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括以通信市場(chǎng)、電子專業(yè)市場(chǎng)為核心的市場(chǎng)流通業(yè)務(wù)，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理服務(wù)為核心的智慧城市及城市服務(wù)業(yè)務(wù)，以檢驗(yàn)檢測(cè)與新能源為核心的戰(zhàn)略性新興業(yè)務(wù)。
值得注意的是，2020年深賽格房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收39.5億元，占總收入的28.13%，僅次于電子市場(chǎng)及物業(yè)租賃和管理。而這兩項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)占深賽格總營(yíng)收的比例超95%。
實(shí)際上，近年來深賽格的營(yíng)收和凈利潤(rùn)一路下滑。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年，深賽格的營(yíng)業(yè)總收入分別為16.12億元、14.93億元、14.04億元，同比分別下滑20.60%、7.38%、6.00%。2018年、2019年、2020年，深賽格歸屬于上市公司的扣非凈利潤(rùn)分別為1722萬元、-169.5萬元、-2336萬元，同比分別下滑88.42%、109.84%、1278.51%。
由深賽格2020年報(bào)可見，在售的惠州東方威尼斯花園、賽格假日廣場(chǎng)、南通賽格時(shí)代廣場(chǎng)、深圳賽格新城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目，均有不同程度的去化難問題。例如位于深圳龍崗的賽格新城市廣場(chǎng)，2017年入市至 2020 年 12 月 31 日，實(shí)現(xiàn)銷售面積65487.44 平方米，占完工后可銷售面積的61.85%。公司表示，去化難度較高的原因?yàn)轫?xiàng)目剩余未售房產(chǎn)主要是大面積公寓，較難去化。
而公司已停工3年多的西安賽格廣場(chǎng)項(xiàng)目則更受關(guān)注。據(jù)悉，2014年，深賽格控股子公司深圳市賽格地產(chǎn)投資股份有限公司以550萬元收購了西安賽格廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司，西安賽格康鴻置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安康鴻”）55%的股權(quán)，成為其控股股東。同年底，西安賽格廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額21億元，截至2020年底，該項(xiàng)目已累計(jì)投入4.85億元。
西安賽格廣場(chǎng)定位為高新區(qū)高端商業(yè)地標(biāo)綜合體，規(guī)劃有189.6米的超高層甲級(jí)寫字樓、西安首家科技主題購物中心、服務(wù)公寓、高檔住宅等。2017年底，項(xiàng)目進(jìn)入停工狀態(tài)。去年，公司披露擬轉(zhuǎn)讓持有的西安康鴻55%股權(quán)。
深賽格在年報(bào)中闡釋，西安項(xiàng)目停滯主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)政策收緊，項(xiàng)目建設(shè)資金壓力增大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。
關(guān)于賽格大廈晃動(dòng)情況和公司地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，記者聯(lián)系了深賽格方面，發(fā)送采訪函后暫無回復(fù)。
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