商業(yè)地產(chǎn)的非理性增長(zhǎng)導(dǎo)致空置率上升和租金壓力加大，在此背景下，商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)估值也正面臨著下調(diào)的趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)的估值本質(zhì)上反映的是對(duì)未來租金收入的預(yù)估。一般來說，如果估值增速放緩，代表公司判斷未來租金收入增幅降低；如果估值下跌，則意味著公司判斷未來租金可能下降，也一定程度上表明對(duì)個(gè)別商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或市場(chǎng)的憂慮。
面對(duì)價(jià)值難題，開源和節(jié)流固然重要，如何讓在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目擁有更高的估值也是商業(yè)地產(chǎn)管理者必須考慮的資產(chǎn)管理問題。
本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)就來梳理一下在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中需要重點(diǎn)關(guān)注的五個(gè)與資產(chǎn)增值相關(guān)的核心策略。
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位調(diào)整
無論在什么時(shí)候，商業(yè)物業(yè)必須定位清晰才能保證項(xiàng)目受到市場(chǎng)的認(rèn)可，才能保證出租率，保證租金達(dá)到甚至超越市場(chǎng)平均水平。
在購物中心領(lǐng)域，過去幾年，政府推動(dòng)下開發(fā)商的好大喜功、開發(fā)商對(duì)所謂模式的簡(jiǎn)單復(fù)制、奢侈品行業(yè)和高端消費(fèi)的急劇下滑、消費(fèi)者消費(fèi)偏好和趨勢(shì)的改變等因素都在沖擊著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，過去的成功不再保持，當(dāng)出租率出現(xiàn)下滑時(shí)，真的要開始進(jìn)行定位調(diào)整了。
增加餐飲、休閑娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)也好，還是提升兒童業(yè)態(tài)占比以拉動(dòng)家庭消費(fèi)也好，每一種業(yè)態(tài)大幅度的提升代表著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位的改變，和消費(fèi)者形象的改變，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新的解讀。
此外，變動(dòng)更大的項(xiàng)目還可以：
1、重新命名。
名字作為不可或缺的品牌屬性，可以賦予物業(yè)更多的特色和魅力，且使人們能夠識(shí)別其市場(chǎng)定位。對(duì)于名字的起法，可以結(jié)合歷史、用途、所處街道或地名的特殊性、知名租戶品牌等，一個(gè)適當(dāng)?shù)臉?biāo)志性名字有時(shí)可以顯著增加物業(yè)的價(jià)值。
2、更新建筑物標(biāo)牌。
建筑物標(biāo)識(shí)既應(yīng)準(zhǔn)確反映商業(yè)體的目的，還應(yīng)該更容易被人識(shí)別。標(biāo)牌尺寸不合適，或隱藏在綠化帶里，或者晦澀難讀、毫無吸引力，甚至有歧義易誤解，都是應(yīng)當(dāng)避免的。
更高效的租約管理，有錢總比沒錢好
有句話說的好，有錢總比沒錢好。租金低于市場(chǎng)水平也好過一直閑置的高空置率。
新租戶入駐，即便是以較低的租金進(jìn)入，也能夠帶來新的能量和動(dòng)力建設(shè)，并進(jìn)一步吸引其他租戶。比如在寫字樓租賃中，通常，這意味著業(yè)主以低利率、小空間贏取孵化型租戶。為了實(shí)現(xiàn)大廈自身的分階段改造提升價(jià)值的目標(biāo)，可以考慮采用縮短租賃周期，分層出租，延長(zhǎng)免租期等手段。這也是對(duì)現(xiàn)有租戶的激勵(lì)手段，鼓勵(lì)他們招募其他租戶。
定期并有選擇性的針對(duì)一部分租戶進(jìn)行調(diào)整。租約到期后，可以選擇不再與租金支付水平較低的長(zhǎng)期租戶續(xù)約，轉(zhuǎn)而吸引具有一定品牌的租戶、付租能力較高的租戶。如果需要花費(fèi)一定時(shí)間、分階段改造來提升物業(yè)價(jià)值，在改造期間可以考慮采用縮短租賃周期、打散靈活出租等方式進(jìn)行周轉(zhuǎn)。
相近的租戶檔次有助于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)物業(yè)升值。對(duì)于一些看重協(xié)同效應(yīng)的租戶，可以激勵(lì)現(xiàn)有租戶介紹新租戶，并予以回報(bào)，例如支付介紹費(fèi)、一定時(shí)間的租金優(yōu)惠等。剩下的問題就是要與租戶保持良好關(guān)系，及時(shí)解決他們關(guān)注的問題，提供所需、維護(hù)價(jià)值，幫助優(yōu)質(zhì)租戶留下。
好上加好，就要對(duì)項(xiàng)目深度挖潛
增加收入最簡(jiǎn)單的方法之一就是增加租金，但加租需要謹(jǐn)慎進(jìn)行。項(xiàng)目具有非常高的入住率，通?？赡苁莻€(gè)加租的信號(hào)。但如果租戶是由小企業(yè)或低租金租戶組成，那么提高租金怕是不明智的，這會(huì)讓你的入住率在不經(jīng)意間降低，繼而收入減少，更難以吸引新租戶。如果你的租戶較為高端，且有一份等待入駐的租戶名單，或者附近物業(yè)普遍租金較高，則可以考慮提高租金。重新評(píng)估租金的目標(biāo)是在不流失租戶、不降低吸引力的基礎(chǔ)上收取最高額的租金。此外，投資改造了更優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，例如高檔停車場(chǎng)、新的安保措施、一流的新風(fēng)系統(tǒng)等，都可以幫助物業(yè)獲得更高的租金。
增加停車場(chǎng)。如原有停車空間很難增加，可以考慮從附近的閑置地段租用。
增加可租賃面積。如果一個(gè)建筑的設(shè)計(jì)不足，出房率低，則可租賃面積大大低于預(yù)期。這意味著你的財(cái)產(chǎn)相當(dāng)一部分被悄悄稀釋掉了。例如，一棟大樓，有過大的大堂或凌亂的走廊布局，最終可能導(dǎo)致很大比例的空間無法出租。物業(yè)中任何一部分未出租空間都可以納入到重新設(shè)計(jì)可出租空間中來考慮。
舊貌換新顏 ，不斷投資未來
一方面為了修正項(xiàng)目的重新定位，另一方面為了滿足租戶或客戶不斷變化的需求，物業(yè)翻新改造盡管有時(shí)成本較高、耗時(shí)較長(zhǎng)，卻可以使項(xiàng)目與當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相匹配，進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)部租戶結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行合理調(diào)整，保證項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，需要注意的是，在翻新改造過程中，必須確保每一個(gè)變化都能夠創(chuàng)造高于成本的價(jià)值。常見的一些措施包括：
1、升級(jí)美化外觀。
如果需要，可以做一些顯著的結(jié)構(gòu)性變化，雖然成本較高，但能夠明顯改變建筑物的外觀和感覺，賦予其嶄新的視覺感受。
2、更新硬件設(shè)施。
改造已過時(shí)的門窗，好的門窗不僅可以提升美觀度，增加自然采光，還可以減少噪音，幫助減少散熱、制冷費(fèi)用。使用當(dāng)前最高效的采暖、空調(diào)、熱水器和照明設(shè)備，以節(jié)省常規(guī)能源成本。使用報(bào)警系統(tǒng)，增強(qiáng)安全性。盡管這些前期費(fèi)用較高，但長(zhǎng)期來看效果顯著。
3、利用屋頂。
將屋頂改造成花園，是最常見的屋頂改造方案。這樣既可以方便人們休息，增加環(huán)境情趣，又能節(jié)約能源。此外，屋頂農(nóng)場(chǎng)，屋頂酒吧、派對(duì)場(chǎng)地，屋頂球場(chǎng)、游泳池等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、直升機(jī)停機(jī)坪等用途，都可以為物業(yè)帶來一個(gè)新的投資回報(bào)途徑。目前，有些商務(wù)園區(qū)的寫字樓建設(shè)了樓頂光伏電站，可基本滿足自身和周圍寫字樓一年的用電需求，同時(shí)減少了自身使用空調(diào)和用電需求。
4、保持良好的環(huán)境。
確保物業(yè)內(nèi)外場(chǎng)地、停車場(chǎng)和人行道都非常干凈，包括清理垃圾、修剪草坪、去除雜音、空氣清新，這是提高價(jià)值最便宜、最簡(jiǎn)單的方法。
開源更要節(jié)流，所有的投入都要有筆賬
減少開支。商業(yè)物業(yè)的價(jià)值很大程度上取決于它的利潤(rùn)。利潤(rùn)可以通過提高租金，或者，降低費(fèi)用來實(shí)現(xiàn)。幸運(yùn)的是，既能夠降低費(fèi)用，又不會(huì)顯著影響運(yùn)營(yíng)。當(dāng)然，需要注意的是，減少開支應(yīng)該是建立在不影響競(jìng)爭(zhēng)力的情況下。比如營(yíng)銷推廣費(fèi)用，可以不斷探索更節(jié)省成本的跨界合作模式，媒體投放向更精準(zhǔn)的微信等新媒體方向。
節(jié)能。翻新物業(yè)的同時(shí)，一定要秉承“回歸自然，節(jié)約資源，使用節(jié)能能源”的理念，充分利用環(huán)境提供的天然可再生能源，最大限度減少能源的消耗和對(duì)環(huán)境的污染。既減少未來長(zhǎng)期自身能源方面的費(fèi)用支出，還可獲得地區(qū)政府可能對(duì)此出臺(tái)的優(yōu)惠政策。比如，考慮將整個(gè)物業(yè)使用節(jié)能燈泡。這在前期比較花費(fèi)金錢，但隨著時(shí)間的推移效果顯著并持續(xù)。
考慮節(jié)省一些開支，例如租戶的天然氣問題。如果你的燃?xì)夤究梢蕴峁┆?dú)立的電表單位，那就要求他們這樣做。這將使你能夠監(jiān)視并收取單個(gè)租戶的燃?xì)赓M(fèi)用。投資于現(xiàn)代化的供暖和空調(diào)系統(tǒng)，也可以在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)減少成本。
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