2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)弱轉(zhuǎn)換，告別高速增長(zhǎng)的“白金時(shí)代”，行業(yè)邁進(jìn)“青銅時(shí)代”。2022年又馬不停蹄的邁入了“黑鐵時(shí)代”，伴隨著恒大事件，部分房地產(chǎn)民企大量出現(xiàn)暴雷違約，裁員收縮規(guī)模的2022年土地市場(chǎng)冷淡，銷售市場(chǎng)更冷淡，大部分房企進(jìn)入了冬眠狀態(tài)。2022年一季度，突如其來(lái)的疫情，國(guó)際局勢(shì)的風(fēng)雨變幻，又?jǐn)_亂了大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期，政策的不確定性，仿佛一切都亂了，看不到“岸”。
2022年這一輪疫情，對(duì)一線城市和經(jīng)濟(jì)核心的沖擊，后續(xù)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，其實(shí)不用多說(shuō)，更重要的是，這給很多原本財(cái)政就捉襟見肘的城市，增加了現(xiàn)實(shí)的壓力。經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，消費(fèi)拉動(dòng)，產(chǎn)業(yè)培育……這些財(cái)政項(xiàng)目要么是往里砸錢，要么是周期太長(zhǎng)，還有風(fēng)險(xiǎn)，地方政府要維系基本面，抗疫救災(zāi)，發(fā)公務(wù)員工資，錢從哪里來(lái)?
只有土地財(cái)政，最靠譜。但是樓市入冬，房?jī)r(jià)承壓的現(xiàn)實(shí)擺著，就是賣地，也得講究方法，時(shí)機(jī)，技巧。近期大家能感覺到的部分房地產(chǎn)政策的松動(dòng)，包括地產(chǎn)股的止跌回升，都是大家對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期在逐步回歸。但在疫情反復(fù)，國(guó)際市場(chǎng)不斷加息，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)不明朗的情況下，筆者猜測(cè)在政府二季度，也不會(huì)推出立竿見影的扭轉(zhuǎn)性政策。
在這個(gè)階段，是各大房企，包括上下游企業(yè)最痛苦的階段，大部分房企采用的裁員，優(yōu)化人員，控制人力成本的手段，進(jìn)行“保命”操作。但人員調(diào)整了，部分問(wèn)題也暴露出來(lái)了，新老人員交接，部分崗位人員能力缺失，導(dǎo)致部分業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題。所以部分公司，在此期間，對(duì)外實(shí)施“冬眠政策”，對(duì)內(nèi)實(shí)施“降本增效”的內(nèi)部管理調(diào)整優(yōu)化。
2021年之前，疫情加速了數(shù)字化時(shí)代的到來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的成熟，地產(chǎn)數(shù)字化已經(jīng)從要不要做變成了怎么去做好的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)會(huì)讓供應(yīng)鏈可追溯變得更加便捷，為各環(huán)節(jié)的品質(zhì)保障打下基礎(chǔ)。同時(shí)對(duì)過(guò)程精細(xì)化管理，將會(huì)有效降低建造成本，確保預(yù)期利潤(rùn)。存量時(shí)代，地產(chǎn)效能的提升將會(huì)是全方位的數(shù)字變革，也為企業(yè)突破原有瓶頸提供了新的方向。企業(yè)內(nèi)部的平臺(tái)互通，信息共享將大大提升工作效率，高效的運(yùn)作也為大象的奔跑提供了有力的支撐。
2022年開始房地產(chǎn)數(shù)字化市場(chǎng)出現(xiàn)的新狀況，一些地產(chǎn)集團(tuán)下的科技公司裁員新聞不絕于耳，大部分地產(chǎn)集團(tuán)下屬的科技公司，收縮30%-70%，已屬正常操作，甚至有些科技公司因喪失了獨(dú)立運(yùn)作能力，回歸到IT部門的智能，地產(chǎn)數(shù)字化從業(yè)人員的轉(zhuǎn)型到其他行業(yè)的情況開始大量出現(xiàn)。據(jù)多年活躍在各大地產(chǎn)公司之間的獵頭公司數(shù)據(jù)估算，2022年相對(duì)于2021年房地產(chǎn)IT人才儲(chǔ)備庫(kù)資源，至少增加了50%。同時(shí)，目前各地產(chǎn)科技公司招聘需求也大量下滑。在截止2022年一季度，統(tǒng)計(jì)大灣區(qū)內(nèi)地產(chǎn)集團(tuán)銷售額排名前50強(qiáng)，信息化部門的人員初步估算，超過(guò)50人信息化建制的企業(yè)，已經(jīng)不足10家，例如萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、、敏捷地產(chǎn)等。企業(yè)信息化部門人員減員嚴(yán)重的企業(yè)有：恒大地產(chǎn)、奧園地產(chǎn)、寶能地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)、等，而中小民企和國(guó)企地產(chǎn)集團(tuán)，人員有一定收縮，但減員比例不高，例如：金地地產(chǎn)，保利發(fā)展、華發(fā)股份、、招商蛇口等。同時(shí)，像明源等地產(chǎn)數(shù)字化業(yè)務(wù)占比較高的數(shù)字化服務(wù)企業(yè)，也不斷流傳出裁員、人員優(yōu)化、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的傳聞。
伴隨著，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷收縮，依賴地產(chǎn)集團(tuán)資源比較緊的數(shù)字化業(yè)務(wù)收縮和從業(yè)人員縮編，當(dāng)前在這個(gè)房地產(chǎn)動(dòng)蕩的時(shí)代，地產(chǎn)數(shù)字化還要不要繼續(xù)發(fā)展下去，地產(chǎn)數(shù)字化何去何從?首先分析一下目前房地產(chǎn)數(shù)字化的2大模式及面臨的挑戰(zhàn)。
地產(chǎn)數(shù)字化的兩大模式
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別增量高速增長(zhǎng)的時(shí)代，進(jìn)入存量化的「下半場(chǎng)」。存量化趨勢(shì)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體面臨新的市場(chǎng)環(huán)境。尤其是，房地產(chǎn)終端用戶需求的持續(xù)變化和新技術(shù)滲透帶來(lái)的變革，更是沖擊著傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，加強(qiáng)信息共享，降本增效，數(shù)字化轉(zhuǎn)型更是勢(shì)在必行。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型成大勢(shì)所趨，房企在踐行數(shù)字化的過(guò)程中，為了增強(qiáng)數(shù)字化業(yè)務(wù)能力，通常會(huì)采取自主數(shù)字化和外部合作的方式，發(fā)展數(shù)字化業(yè)務(wù)：
1. 兩大主流模式加碼科技領(lǐng)域
(1)自主數(shù)字化模式
自主數(shù)字化模式是指，房企數(shù)字化團(tuán)隊(duì)及業(yè)務(wù)由內(nèi)部孵化的模式。這種模式從集團(tuán)內(nèi)部數(shù)字化團(tuán)隊(duì)研究成果賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始；當(dāng)企業(yè)將數(shù)字化業(yè)務(wù)提升到戰(zhàn)略高度，數(shù)字化投入和重視度大幅增加，往往會(huì)成立科技公司，作為集團(tuán)下屬子公司；科技子公司在不斷增強(qiáng)自身地產(chǎn)數(shù)字化業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，也嘗試開拓外部市場(chǎng)。
(2)外部合作模式
外部合作模式是指，房企本身缺少數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，通過(guò)外部外部合作的方式控股科技企業(yè)，或可增強(qiáng)自身的數(shù)字化基因?？硕鹧芯堪l(fā)現(xiàn)，目前 TOP50 房企投資的科技企業(yè)主要集中在智慧應(yīng)用、新基建等領(lǐng)域。這一做法既有從業(yè)務(wù)角度考慮、也有從純投資角度考慮。
2. 兩大模式各有千秋
(1)自主數(shù)字化數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，并成立科技公司嘗試對(duì)外拓展業(yè)務(wù)
克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，TOP50 房企中有 80% 的企業(yè)已經(jīng)孵化了自有科技子公司。
優(yōu)勢(shì)在于，自身孵化的科技子公司，產(chǎn)品自定義的程度較高，在具體的實(shí)踐過(guò)程中容易根據(jù)自身業(yè)務(wù)特色，做出差異化的產(chǎn)品；另外，自主數(shù)字化數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，以集團(tuán)資源為背書，擁有很好的孵化環(huán)境；且資金支持較為充沛。
弊端在于：數(shù)字化團(tuán)隊(duì)完全從內(nèi)部孵化，這一做法的投入成本較高，孵化周期也會(huì)比較長(zhǎng)。缺少真正軟件科技公司的戰(zhàn)略和基因，走向外部市場(chǎng)時(shí)，缺乏乙方壓力和積累，很難與競(jìng)爭(zhēng)激烈的外部對(duì)手抗衡。
大部分地產(chǎn)集團(tuán)的科技公司，實(shí)際是屬于原IT部門屬性，科技公司更多得稅務(wù)籌劃的需要，在地產(chǎn)低迷的大背景下，大量地產(chǎn)科技公司裁員。大部分地產(chǎn)科技公司缺乏真正的“硬科技”和獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的能力，作為企業(yè)固定成本單元，人力成本優(yōu)化也成為必然。
(2)對(duì)外外部合作科技企業(yè)，加持自身數(shù)字化基因
克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，TOP50 房企中約 40% 的企業(yè)有過(guò)對(duì)地產(chǎn)科技類企業(yè)的投資行為，正嘗試通過(guò)資本的力量增強(qiáng)自身的數(shù)字化基因。
這一做法的優(yōu)勢(shì)在于，通過(guò)資本的力量直接導(dǎo)入成熟產(chǎn)品，見效快，集中市場(chǎng)的“真正硬科技人才”，打造和培育更多的“硬科技企業(yè)”。而且，有機(jī)會(huì)「借殼」走向市場(chǎng)，一定程度上規(guī)避房企的烙印。
弊端在于，直接投資，需要砸出去的錢較多，成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大；房企和地產(chǎn)科技類企業(yè)的組織架構(gòu)并非一體，管理難度大于自有團(tuán)隊(duì)，需進(jìn)一步磨合。
2022年房地產(chǎn)數(shù)字化存在的問(wèn)題及挑戰(zhàn)
1、房企缺乏足夠的戰(zhàn)略定力來(lái)推動(dòng)數(shù)字化
過(guò)去地產(chǎn)企業(yè)保持了高增長(zhǎng)高利潤(rùn)的發(fā)展模式，即使行業(yè)發(fā)展速度放緩，部分地產(chǎn)企業(yè)依然維持著賺快錢的邏輯，因此，地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的動(dòng)力與決心推動(dòng)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
根據(jù)，2021年仍有約50%的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的科技投入在10%以下。此外，地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是為了降本提效，提升業(yè)績(jī)水平。但是，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略行動(dòng)，需要長(zhǎng)期投入，有些地產(chǎn)企業(yè)在大投入后，短期內(nèi)業(yè)績(jī)提升并不明顯，后續(xù)缺乏耐心持續(xù)的投入。
2、生態(tài)圈建設(shè)尚需加強(qiáng)
為了適應(yīng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展，大部分企業(yè)都建立了相應(yīng)的生態(tài)圈，但現(xiàn)階段生態(tài)圈的問(wèn)題在于：多建立在以頭部房企自身發(fā)展為核心的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，多個(gè)企業(yè)生態(tài)圈存在矛盾沖突；參與企業(yè)數(shù)量不足，無(wú)法顧及到中小型房企利益；各企業(yè)數(shù)字化水平、進(jìn)度不一，行業(yè)數(shù)字化良性發(fā)展格局還有待形成。
3、數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑無(wú)成熟的參考對(duì)象
目前除了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理的數(shù)字化具備創(chuàng)新且盈利的商業(yè)模式外，大多數(shù)房企所涉及的數(shù)字化僅基于業(yè)務(wù)流程的再造與優(yōu)化，即通過(guò)信息化手段，把優(yōu)化后的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行固化、自動(dòng)化，提供業(yè)務(wù)決策支持。
然而真正的數(shù)字化是指借助云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等技術(shù)的發(fā)展，匯集海量數(shù)據(jù)和智能分析，賦能新商業(yè)模式，促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)、協(xié)同制造、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)。賦能過(guò)程的實(shí)現(xiàn)一方面基于房企對(duì)數(shù)字化技術(shù)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的深刻理解與把握，另一方面也需一定的實(shí)踐、時(shí)間的積累。
而這些都沒(méi)有現(xiàn)成的對(duì)象可供參考。
4、資金投入將是巨大的挑戰(zhàn)
目前房企在數(shù)字化技術(shù)上還處于摸索發(fā)展階段，與科技巨頭還存在較大差距，數(shù)字化平臺(tái)的自我搭建投資大、歷時(shí)久，需要強(qiáng)大的財(cái)力支撐、技術(shù)支撐和風(fēng)險(xiǎn)承受力。
根據(jù)碧桂園管理層表態(tài)，未來(lái)五年，碧桂園將在機(jī)器人領(lǐng)域投入至少800億元，巨大的研發(fā)成本投入下，研發(fā)成果短期內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)；2020年上半年四大業(yè)務(wù)板塊的中的“機(jī)器人與自動(dòng)化系統(tǒng)”業(yè)務(wù)，報(bào)告期內(nèi)分部利潤(rùn)為-7.59億元，上年同期為-0.09億元。
對(duì)于任何致力推動(dòng)數(shù)字化的房企而言，資金投入將會(huì)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，非?？简?yàn)企業(yè)的現(xiàn)金流能力和持續(xù)投入的決心。
5、人才與業(yè)務(wù)、技術(shù)不匹配風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)數(shù)字化下會(huì)導(dǎo)致傳統(tǒng)業(yè)務(wù)人員閑置，IT技術(shù)人員匱乏，企業(yè)一時(shí)難以實(shí)現(xiàn)人員切換，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)也面臨中止，如不能選準(zhǔn)方向、踩好節(jié)奏，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)，數(shù)字化進(jìn)程受阻。10年前，房地產(chǎn)信息化市場(chǎng)的從業(yè)人員要求“本科”或者“211院校”以上。但是隨著互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)興起，企業(yè)數(shù)字化從業(yè)人員存在培養(yǎng)周期長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)率低，人員待遇低，導(dǎo)致對(duì)人才吸引力降低，從業(yè)人員素質(zhì)也在不斷扁平化，導(dǎo)致相關(guān)科技公司的創(chuàng)新能力和發(fā)展?jié)摿κ芟蕖?/div>
6、技術(shù)問(wèn)題將會(huì)是最核心問(wèn)題之一
房地產(chǎn)數(shù)字化進(jìn)程建立在5G技術(shù)、大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展基礎(chǔ)之上，然而這些技術(shù)目前還處于布局發(fā)展階段。數(shù)字化轉(zhuǎn)型中的許多基礎(chǔ)設(shè)施還有待建設(shè)，如網(wǎng)絡(luò)安全問(wèn)題還有待解決、數(shù)據(jù)流量處理面臨壓力、“數(shù)據(jù)孤島”尚未打通、云化過(guò)程中數(shù)據(jù)遷移帶寬問(wèn)題亟待解決等。
此外，地產(chǎn)行業(yè)以項(xiàng)目制為主，如何統(tǒng)一不同項(xiàng)目的指標(biāo)信息，如何標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，如何建立標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)確、精簡(jiǎn)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，使數(shù)據(jù)治理能夠覆蓋到項(xiàng)目、產(chǎn)品、客戶，并形成有效的共享、聯(lián)動(dòng)與反饋，是地產(chǎn)數(shù)字化的開頭難。此外，由于地產(chǎn)中存在大量信息終端，以及用戶對(duì)空間的需求日趨多元化，軟硬件協(xié)同的技術(shù)難度加強(qiáng)。以地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)為例，建筑中各系統(tǒng)間配合復(fù)雜，且牽一發(fā)而動(dòng)全身，當(dāng)用戶對(duì)軟件的需求出現(xiàn)變化時(shí)，硬件可能因位于底層建設(shè)或影響其它系統(tǒng)而難以跟進(jìn)，或因操作專業(yè)性過(guò)強(qiáng)而難以實(shí)現(xiàn)。
當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴(kuò)張階段邁入有質(zhì)量的發(fā)展階段，從開發(fā)時(shí)代進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。
房企本身的業(yè)務(wù)也在不斷發(fā)生變化，正在逐步從單一的住宅產(chǎn)品開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，企業(yè)的核心業(yè)務(wù)模式也面臨重大變化。高速狂奔的跑圈占地時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。在這樣的大背景下，企業(yè)要掌握信息化和數(shù)字化，才能支撐管理的精細(xì)化。
可以說(shuō)，沒(méi)有房地產(chǎn)的數(shù)字化，就沒(méi)有房地產(chǎn)的明天。
信心比“黃金”更珍貴
地產(chǎn)人應(yīng)該堅(jiān)定中國(guó)房地產(chǎn)在存量時(shí)代的重要性，而地產(chǎn)數(shù)字化從業(yè)人員，更應(yīng)該堅(jiān)信房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的必要性和趨勢(shì)。
在這個(gè)全民共度難關(guān)的年代，也給地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了更多的思考時(shí)間和契機(jī)，筆者預(yù)測(cè)未來(lái)的地產(chǎn)數(shù)字化會(huì)逐步向制造行業(yè)和電商行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型的成熟發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)過(guò)“去偽存真”，市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)，回歸行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，吸引更多資本進(jìn)入，集中優(yōu)質(zhì)資源，形成更多的優(yōu)質(zhì)“數(shù)字化服務(wù)企業(yè)”，能夠給市場(chǎng)提供真正帶有“硬科技”的服務(wù)。堅(jiān)定將地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型真正的發(fā)展下去，服務(wù)實(shí)業(yè)，賦能實(shí)業(yè)，為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)增磚添瓦。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)雖然嚴(yán)峻，但可能正是數(shù)字化的倒逼，企業(yè)因此加快了信息化建設(shè)的步伐，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是未來(lái)的必然趨勢(shì)，必須堅(jiān)定不移的走下去，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一次可以自己把握命運(yùn)的機(jī)會(huì)。
第三十五屆CIO班招生
國(guó)際CIO認(rèn)證培訓(xùn)
首席數(shù)據(jù)官（CDO）認(rèn)證培訓(xùn)
責(zé)編：wangxu
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