7月25日，恒大發(fā)布盈喜公告，公司上半年未經(jīng)審計的凈利潤達(dá)2016年同期的3倍左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠桿的措施下，負(fù)債率將大幅降低近一半。
據(jù)記者了解，恒大去年上半年凈利潤為71.27億，據(jù)此估算其今年上半年稅后凈利潤可達(dá)214億左右?？紤]到下半年房企結(jié)算利潤一般較上半年高，預(yù)計恒大全年凈利潤將達(dá)500億左右，由此推算可分配給股東的利潤也將大幅上升。據(jù)花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強預(yù)測，“按最新收盤價(17.7港元)計算，恒大分紅回報率將達(dá)到11%左右”。據(jù)此，假設(shè)股價為20港元，分紅回報率約10%;假設(shè)股價為25港元，分紅回報率約8%。
值得一提的是，超市場預(yù)期的盈利增長，直接催化了股價。7月26日恒大收報20.90港元，漲幅18.08%，市值達(dá)到2730億港元。當(dāng)天最高價21.00港元，創(chuàng)歷史新高。
量價齊升
利潤增長明顯
恒大銷售自上市以來一直保持高速增長，近十年71.9%的復(fù)合增長率在龍頭房企中位列首位。去年恒大實現(xiàn)銷售3734億，同比增幅85%，位居全國第一。由于房地產(chǎn)預(yù)售制的特點，銷售額一般會在次年才結(jié)算，截至去年末，恒大賬面擁有預(yù)收賬款1949.61億，大部分將在今年轉(zhuǎn)化為收入，基本鎖定公司今年營業(yè)收入的高增長。
據(jù)了解，恒大自2017年開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，企業(yè)在保證20%左右增速同時確保效益穩(wěn)步增長。今年6月，恒大實現(xiàn)銷售面積605.4萬平方米，同比增44%，環(huán)比增63%;1-6月銷售2475.1萬平方米，行業(yè)第一，同比增49%。業(yè)內(nèi)人士指出，從前6月銷售業(yè)績看，恒大保持規(guī)模持續(xù)增長，并通過持續(xù)打造環(huán)節(jié)精品、提升產(chǎn)品附加值、降低成本等舉措，實現(xiàn)量價齊升，加上其一系列優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)舉措的推動下，預(yù)計利潤將實現(xiàn)大增。
行業(yè)普遍認(rèn)為，權(quán)益銷售額是銷售業(yè)績最真實的反映，能更客觀地顯示房企實力。近年來土地成本高漲，房企合作開發(fā)項目越來越多，部分房企在統(tǒng)計銷售額時卻未剔除非持股部分，導(dǎo)致部分房企的傳統(tǒng)銷售數(shù)據(jù)難以反映其真實銷售能力，而權(quán)益銷售由于能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平，已經(jīng)受到越來越多專業(yè)機構(gòu)和投資者的關(guān)注，權(quán)益銷售比例越高的企業(yè)，鎖定利潤的能力也越強。
克爾瑞認(rèn)為，恒大以2291.6億位居2017年1-6月權(quán)益銷售榜單行業(yè)第一，恒大今明兩年利潤將明顯增長。
從規(guī)模向效益的轉(zhuǎn)型
向管理要效益
據(jù)介紹，恒大集團董事局主席許家印在年初集團工作會議上提出了恒大地產(chǎn)新一輪“轉(zhuǎn)型”思路。他表示，恒大地產(chǎn)在過去20年迅速發(fā)展，去年銷售已達(dá)到3734億，規(guī)模已非常大。從今年開始，將在保持規(guī)模適度增長的基礎(chǔ)上更注重效益，實施從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益”轉(zhuǎn)變的發(fā)展戰(zhàn)略。此舉表明，在銷售規(guī)模上一路狂奔的恒大已開始主動換擋，力圖在規(guī)模與效益的天秤上找到新的平衡。
近兩年恒大還持續(xù)在產(chǎn)品附加值上發(fā)力，嚴(yán)格執(zhí)行精品戰(zhàn)略，是全國唯一一家實施無理由退房的企業(yè)，高品質(zhì)高性價比的產(chǎn)品贏得購房者追捧。而在設(shè)計、招標(biāo)、施工、銷售等多環(huán)節(jié)嚴(yán)格實施標(biāo)準(zhǔn)化管理，從源頭上控制成本，在市場低迷的時候恒大確保成本低于行業(yè)水平，保持強大的競爭力。
恒大產(chǎn)品的市場定位十分準(zhǔn)確，中端及中高端產(chǎn)品占比85%，高端產(chǎn)品占比15%，定位剛性需求，市場巨大。同時，恒大的大規(guī)?？焖匍_發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)化運營、強大的執(zhí)行力，確保項目拿地后4-6個月即可開盤，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。不止如此，恒大與800余家國內(nèi)外品牌企業(yè)建立戰(zhàn)略結(jié)盟，確保裝修品質(zhì)，是唯一能夠大規(guī)模建設(shè)，且全部精裝交樓的企業(yè)，同時與全國知名家居企業(yè)合作，實現(xiàn)業(yè)主購房拎包入住。
更重要的是加強成本管控，特別是降低“三大費用”——營銷費用、管理費用、財務(wù)費用。恒大通過一系列舉措，實現(xiàn)半年凈利潤增至3倍，負(fù)債率大幅下降近一半，“一增一降”不僅體現(xiàn)恒大增效益、降負(fù)債、去杠桿的決心，更反映了許家印年初制定的“規(guī)模適度增長，重點注重增長質(zhì)量，增加效益”的戰(zhàn)略凸顯成效。
資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化
“一增一降”獲得投資者追捧
今年以來，恒大通過贖回永續(xù)債、引入戰(zhàn)略投資、發(fā)行低息長期美元債等措施不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。尤其是上半年恒大引入了700億戰(zhàn)略投資,完成所有1129億永續(xù)債的贖回,摩根士丹利、美銀美林、野村證券等國際大行均預(yù)測,恒大負(fù)債率有望下降一半左右。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,恒大引戰(zhàn)投、迅速還清永續(xù)債等舉措,均是其企業(yè)實力的體現(xiàn),“過硬的企業(yè)實力受到了戰(zhàn)略投資者的追捧,同時也是快速還債的基礎(chǔ)。負(fù)債率下降后,輕裝上陣的恒大有望進一步提升盈利能力,其‘規(guī)模適度增長,重點注重增長質(zhì)量,增加效益’戰(zhàn)略成效將越來越明顯。”
恒大盈喜公布后，國際大行紛紛發(fā)布研報。美林美銀認(rèn)為，恒大上半年凈利潤將增長到去年同期三倍，同時負(fù)債率將大幅下降，預(yù)計全年銷售將超5000億，未來擁有更好的盈利能力，給予買入評級，目標(biāo)價22.5港元。中銀國際則認(rèn)為，市場此前嚴(yán)重低估了恒大2017年的收入水平，也嚴(yán)重低估了公司的毛利率水平，公司全部贖回永續(xù)債對利潤的釋放程度也未完全料到。由于公司凈利潤大幅增長，給予NAV38.23港元，目標(biāo)價22.94港元，評級由買入上調(diào)為強烈買入。
半年內(nèi)凈利潤與負(fù)債率 “一增一降”，反映出恒大“增效益去杠桿”的戰(zhàn)略調(diào)整初見成效。法國巴黎銀行對此認(rèn)為，這將使公司利潤進一步釋放，預(yù)計恒大2017-2019年的利潤將繼續(xù)有重大提升。
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