星河發(fā)行酒店CMBS 融資利率創(chuàng)新低
星河發(fā)行酒店CMBS 融資利率創(chuàng)新低
2019-05-22 09:20:52 來源：經濟觀察網
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2019-05-22 09:20:52 來源：經濟觀察網
摘要：近日，星河控股集團旗下星河實業(yè)（深圳）有限公司聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司設立的“平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃”（以下簡稱“星河麗思卡爾頓酒店CMBS”）在深圳證券交易所正式掛牌。
關鍵詞：
酒店
近日，星河控股集團旗下星河實業(yè)（深圳）有限公司聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司設立的“平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃”（以下簡稱“星河麗思卡爾頓酒店CMBS”）在深圳證券交易所正式掛牌。
按照計劃說明書，星河麗思卡爾頓酒店CMBS是以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年營業(yè)收入作為基礎資產，合計發(fā)行規(guī)模為22.11億元。
其中，優(yōu)先級資產支持證券“星河01A”發(fā)行規(guī)模為18億元，預期收益率5.10%，信用評級AA+，預期到期日為2031年4月15日，還本付息方式為定期付息，分期定額還本；次優(yōu)先級資產支持證券“星河01B”發(fā)行規(guī)模為3億元，預期收益率6.30%，預期到期日為2031年4月15日，還本付息方式為定期付息，到期一次還本。
這筆CMBS于今年3月10日啟動認購工作，時隔一個來月，獲得超額1.6倍的認購份數。
一名星河金融的內部人士告訴經濟觀察網，由于星河麗思卡爾頓酒店的資產比較優(yōu)質，在該CMBS募資時，深圳很多金融機構都踴躍認購。
按照深圳平安大華匯通財富管理有限公司（以下簡稱“平安匯通”）發(fā)布的發(fā)行情況說明，總共有6家機構認購了全部優(yōu)先級資產支持證券，投資者類型為商業(yè)銀行及其他相關金融機構。最終優(yōu)先級的發(fā)行利率達到5.10%，期限3年，創(chuàng)下2017年以來市場同等級信用主體發(fā)行利率新低。
對于CMBS而言，最大風險來源于基礎資產的收益不穩(wěn)定，對應到這單星河麗思卡爾頓酒店CMBS中，風險點則是酒店收入的不確定性。
作為一項長期投入和長期持有運營的業(yè)務，酒店的年化收益率一直較低。以2017年收購了71家萬達酒店的富力地產為例，2018年酒店業(yè)務虧損達到4.59億元，這已經是連續(xù)第六年出現虧損。富力地產董事長李思廉曾在今年的業(yè)績發(fā)布會上坦言，酒店本身很難賺錢。他們正在計劃通過酒店資產包在市場上進行融資，比如發(fā)行REITs等。
“商業(yè)物業(yè)抵押型的CMBS產品對底層資產的入池標準相對嚴格。” 星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊對經濟觀察網表示，以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年收入作為基礎資產來發(fā)行CMBS，一點問題也沒有，而且未來還有很大的空間。“因為星河麗思卡爾頓酒店并非新開業(yè)酒店，自2009年開業(yè)至今，酒店的客房收入和入住率一直排行深圳前三，收入和房價一直穩(wěn)步上升，以深圳高端商務客人的客源也頗為穩(wěn)定。”
上述星河金融的內部人士透露，未來12年，星河麗思卡爾頓酒店的盈利點主要包括兩大塊，一塊是餐飲收入，一塊則是客房收入。“雖然最近兩年，星河正在對酒店進行一些翻新，短期內可能對營收產生階段性影響，但從長遠角度來看，整個酒店的收入會呈現增長態(tài)勢。”該內部人士說。
深圳星河麗思卡爾頓酒店位于深圳福田CBD，共規(guī)劃了超過250間客房，三個涵蓋中餐、意大利餐以及自助餐的餐廳。星河方面提供的數據顯示，2018年，星河麗思卡爾頓酒店的平均房價近1700元/間，入住率達到90%。去年一年，酒店的營業(yè)收入超過3.4億元，而凈利潤超過1億元。“這幾個數據在深圳區(qū)域乃至全國五星級酒店中都是名列前茅。”姚惠瓊說。
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責編：zhanglinying
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